成功案例
2019年农村临时盖房，会多给拆迁补偿吗？
作者：北京京平律师事务所 律师 时间：2019年01月24日
2019年农村临时盖房，会多给拆迁补偿吗？
京平律师答
您好，很高兴回答您的问题。
征收拆迁都应该给予合理补偿。从法律角度来讲，拆迁补偿标准是在征收公告发布之日就确定了。房屋的价值也需要经过实地调查。不管是何时修建的房屋，对被拆迁人来讲，最重要的是拆迁方给出的补偿标准是否合理，能不能保证大家的正常生活水平不降低。对于2019年盖的房屋，想要获得合理补偿，有一些内容应当注意。
一、农村建房应当经过审批
农村建房必须先要经过城建、规划、国土等相关部门的审批，即使是旧房翻新也要经过批准，任何人更不能占用农田擅自建房。很多人不知道建房子要有批建手续，或者存在其他原因，没有经过审批，没有办理房产证。一旦面临拆迁，拆迁方就可能会借此大作文章，压低给被拆迁人的补偿。
对于集体土地上的房屋究竟应该具备哪些证件，并没有一个统一的标准，因为各地在具体实施土地政策上可能存在差异，但一般来说，需要具有以下三种证件：
1、宅基地使用权证。宅基地使用权证是证明农民拥有宅基地使用权的凭证，拥有了宅基地使用权，可以在批准土地上修建住宅。这是建房的基础和前提条件；
2、乡村建设规划许可证。有了宅基地的使用权，建造房屋还需要在当地规划许可范围之内。不管是新建房屋还是在原有宅基地上对房屋进行翻建、扩建，都需要依照程序提交申请，取得规划许可证；
3、房屋不动产权证。房屋建成后，申请确权获得的证书则是农村房屋的不动产权证。各地情况可能存在差异，具体可向当地有关部门咨询情况。
二、征地范围已确定、公告，不得抢建
同时值得注意的是，根据《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》第九条的规定，“在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。”因此，集体土地征收，如果征收范围已经确定、公告，征地范围内的被拆迁人就不得再进行房屋新建、改建、扩建。即使被拆迁人通过一些方法抢建成功，正式进行房屋土地征收时，抢建的部分一般也得不到补偿，且行政机关可以依据《城乡规划法》和《行政强制法》的相关规定，依法实施强拆。
三、农村房屋拆迁的补偿标准
因此，如果2019年盖房，也应当经过审批。对于证件齐全、合法的房屋，在补偿时，农村的房子拆迁有三种补偿方式，其一，有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价；其二，纯货币补偿，就是房屋重建成本价+宅基地地价；其三，房屋置换，相同地段按面积最低1：1。
2014年的批文当作2018年的征地依据合法吗？
京平律师答
您好，很高兴为您回答这个问题。
回答征地批文是否有效的问题，首先要清楚，征地批文到底指的是什么？征地批文或征地批复，是老百姓的通俗叫法，体现在集体土地征收程序中，具体指农用地转用审批手续和土地征收批准手续。
1、农用地转用审批手续
《土地管理法》第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”
2、土地征收批准手续
《土地管理法》第四十五条：“征用下列土地的，由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农民地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”
3、14年的征地批文，2018年是否有效？
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）：“（十九）农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效；已实施征地，满两年未供地的，在下达下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标，对具备耕作条件的土地，应当交原土地使用者继续耕种，也可以由当地人民政府组织耕种。”
因此，判断“征地批文”是否失效，时间只是条件之一。只有满足①满两年②未实施具体征地或用地行为，“征地批文”才会失效。但是，对于征收已经实施，但满两年未利用已征收土地的情况，并不会导致“征地批文”失效，也不会必然导致已经实施的征收失去依据。但征收方仍要面对“下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标“恢复土地耕地”等后续问题。
京平律师答
您好，很高兴回答您的问题。
征收拆迁都应该给予合理补偿。从法律角度来讲，拆迁补偿标准是在征收公告发布之日就确定了。房屋的价值也需要经过实地调查。不管是何时修建的房屋，对被拆迁人来讲，最重要的是拆迁方给出的补偿标准是否合理，能不能保证大家的正常生活水平不降低。对于2019年盖的房屋，想要获得合理补偿，有一些内容应当注意。
一、农村建房应当经过审批
农村建房必须先要经过城建、规划、国土等相关部门的审批，即使是旧房翻新也要经过批准，任何人更不能占用农田擅自建房。很多人不知道建房子要有批建手续，或者存在其他原因，没有经过审批，没有办理房产证。一旦面临拆迁，拆迁方就可能会借此大作文章，压低给被拆迁人的补偿。
对于集体土地上的房屋究竟应该具备哪些证件，并没有一个统一的标准，因为各地在具体实施土地政策上可能存在差异，但一般来说，需要具有以下三种证件：
1、宅基地使用权证。宅基地使用权证是证明农民拥有宅基地使用权的凭证，拥有了宅基地使用权，可以在批准土地上修建住宅。这是建房的基础和前提条件；
2、乡村建设规划许可证。有了宅基地的使用权，建造房屋还需要在当地规划许可范围之内。不管是新建房屋还是在原有宅基地上对房屋进行翻建、扩建，都需要依照程序提交申请，取得规划许可证；
3、房屋不动产权证。房屋建成后，申请确权获得的证书则是农村房屋的不动产权证。各地情况可能存在差异，具体可向当地有关部门咨询情况。
二、征地范围已确定、公告，不得抢建
同时值得注意的是，根据《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》第九条的规定，“在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。”因此，集体土地征收，如果征收范围已经确定、公告，征地范围内的被拆迁人就不得再进行房屋新建、改建、扩建。即使被拆迁人通过一些方法抢建成功，正式进行房屋土地征收时，抢建的部分一般也得不到补偿，且行政机关可以依据《城乡规划法》和《行政强制法》的相关规定，依法实施强拆。
三、农村房屋拆迁的补偿标准
因此，如果2019年盖房，也应当经过审批。对于证件齐全、合法的房屋，在补偿时，农村的房子拆迁有三种补偿方式，其一，有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价；其二，纯货币补偿，就是房屋重建成本价+宅基地地价；其三，房屋置换，相同地段按面积最低1：1。
2014年的批文当作2018年的征地依据合法吗？
京平律师答
您好，很高兴为您回答这个问题。
回答征地批文是否有效的问题，首先要清楚，征地批文到底指的是什么？征地批文或征地批复，是老百姓的通俗叫法，体现在集体土地征收程序中，具体指农用地转用审批手续和土地征收批准手续。
1、农用地转用审批手续
《土地管理法》第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”
2、土地征收批准手续
《土地管理法》第四十五条：“征用下列土地的，由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农民地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”
3、14年的征地批文，2018年是否有效？
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）：“（十九）农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效；已实施征地，满两年未供地的，在下达下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标，对具备耕作条件的土地，应当交原土地使用者继续耕种，也可以由当地人民政府组织耕种。”
因此，判断“征地批文”是否失效，时间只是条件之一。只有满足①满两年②未实施具体征地或用地行为，“征地批文”才会失效。但是，对于征收已经实施，但满两年未利用已征收土地的情况，并不会导致“征地批文”失效，也不会必然导致已经实施的征收失去依据。但征收方仍要面对“下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标“恢复土地耕地”等后续问题。
