成功案例
药厂拆迁，补偿3亿？企业拆迁应当如何补偿？
作者：北京京平律师事务所 律师 时间：2019年07月11日
前不久，上证报中国证券网公布一则消息：上市公司福安药业集团的子公司宁波天衡制药有限公司位于宁波市镇海区的地块及房屋将按照政府规划予以征收，合计补偿金约3.00亿元。该次拆迁补偿涉及资产账面价值约1.08亿元，将作为处置非流动资产的收入。
据悉，天衡药业在今年5月31日与宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订了《非住宅用房征收货币补偿协议》，本次征收事项涉及土地面积61343.00平方米，建筑面积25250.45平方米，合计涉及征收补偿金共计30056.48万元。
不少被拆迁企业纷纷对此产生兴趣：当企业遇上征地拆迁，应当如何主张补偿？
针对这类问题，京平拆迁律师在“京平说拆迁”系列丛书《拆迁维权实务及案例解析》一书中展开过详细分析。
一般而言，企业拆迁补偿，是指企业因政府城市规划、基础设施建设或公共利益需要等原因被征收时，应当依法获得的补偿，包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；补助费和奖励费。
由于企业生产运营的情况十分特殊，既涉及“拿不走、搬不动”的土地、房屋、建筑物等，又涉及大量需要拆卸、搬迁、安装调试的设备设置或原材料等，还需要考虑搬迁期间的停产停业损失、人员遣散或安置等事宜，情况错综复杂。因此，有必要对企业拆迁补偿进行细致的划分和计算。
京平拆迁律师结合多年案例经验，建议企业根据自身生产经营的实际情况，主张以下五类拆迁补偿：
（1）不可移动的资产损失
企业不可移动的资产损失包括房屋、建筑物等地上附属物和土地使用权的损失。
由于企业的经营场地一般是通过租赁得来，租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，这时，补偿的主要依据是土地权属证书和租赁合同。
（2）可移动的资产损失
企业可移动的资产包括机器设备、原材料、产品等。一般情况下，机器设备可分为：可搬迁设备和不可搬迁设备。
对于可搬迁设备，由于搬迁，可能会引起机器精度下降，进而导致不合格产品增多，因此会涉及功能损失费。对于不可搬迁设备，拆迁会直接导致该设备的废弃，因此应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格，计算设备的重置成新价，要求给予补偿。
（3）停产停业损失
停产停业损失补偿，既包括原材料、半成品等物品的实际损失补偿，也包括根据企业近几年平均合理利润证明，结合剩余经营期限，计算出的、企业可期待的预期利润的损失补偿，是专业拆迁律师帮助企业去争取的很重要的一部分补偿。
实践中，对企业停产停业损失的具体补偿办法由省、自治区、直辖市制定。
由于各地情况不同，这部分补偿存在较大差别。即使是在地域相同的情况下，两家同类型企业的停产停业损失也可能存在不同。
（4）搬迁、运输、仓储等费用
这部分费用的补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算，主要包括拆卸费用、运输费用、仓储费用、安装费用、调试费用等。
其中，安装调试费应当由设备供应商出具报价和证明等。
（5）停产期间员工工资及解聘员工的费用
针对员工的这部分补偿，法律也没有具体的规定，有的地方制定了相应的规定，但有一些地方没有具体的规定。这些都是专业拆迁律师可以帮助企业争取的。
如果企业进行搬迁，一般来说需要支付停工期间的员工工资和社保费；对于停止经营的，需要依据《劳动合同法》的有关规定，支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。
（6）奖励费等其他损失
拆迁开始时，为达成被拆迁人尽早搬离这一目的，拆迁方通常会制定补助和奖励办法。企业可根据拆迁的实际情况，和拆迁方争取一定数额的奖励费。
除了上述拆迁补偿外，不同的企业根据各自经营的性质、类型不同，还可能涉及其他方面的损失，如知识产权、商标、专利等损失，实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费损失，广告投入后尚未回收成本的损失，等等。
必要时，委托专业的征地拆迁律师代为处理，可以起到事半功倍的效果！
据悉，天衡药业在今年5月31日与宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订了《非住宅用房征收货币补偿协议》，本次征收事项涉及土地面积61343.00平方米，建筑面积25250.45平方米，合计涉及征收补偿金共计30056.48万元。
不少被拆迁企业纷纷对此产生兴趣：当企业遇上征地拆迁，应当如何主张补偿？
针对这类问题，京平拆迁律师在“京平说拆迁”系列丛书《拆迁维权实务及案例解析》一书中展开过详细分析。
一般而言，企业拆迁补偿，是指企业因政府城市规划、基础设施建设或公共利益需要等原因被征收时，应当依法获得的补偿，包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；补助费和奖励费。
由于企业生产运营的情况十分特殊，既涉及“拿不走、搬不动”的土地、房屋、建筑物等，又涉及大量需要拆卸、搬迁、安装调试的设备设置或原材料等，还需要考虑搬迁期间的停产停业损失、人员遣散或安置等事宜，情况错综复杂。因此，有必要对企业拆迁补偿进行细致的划分和计算。
京平拆迁律师结合多年案例经验，建议企业根据自身生产经营的实际情况，主张以下五类拆迁补偿：
（1）不可移动的资产损失
企业不可移动的资产损失包括房屋、建筑物等地上附属物和土地使用权的损失。
由于企业的经营场地一般是通过租赁得来，租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，这时，补偿的主要依据是土地权属证书和租赁合同。
（2）可移动的资产损失
企业可移动的资产包括机器设备、原材料、产品等。一般情况下，机器设备可分为：可搬迁设备和不可搬迁设备。
对于可搬迁设备，由于搬迁，可能会引起机器精度下降，进而导致不合格产品增多，因此会涉及功能损失费。对于不可搬迁设备，拆迁会直接导致该设备的废弃，因此应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格，计算设备的重置成新价，要求给予补偿。
（3）停产停业损失
停产停业损失补偿，既包括原材料、半成品等物品的实际损失补偿，也包括根据企业近几年平均合理利润证明，结合剩余经营期限，计算出的、企业可期待的预期利润的损失补偿，是专业拆迁律师帮助企业去争取的很重要的一部分补偿。
实践中，对企业停产停业损失的具体补偿办法由省、自治区、直辖市制定。
由于各地情况不同，这部分补偿存在较大差别。即使是在地域相同的情况下，两家同类型企业的停产停业损失也可能存在不同。
（4）搬迁、运输、仓储等费用
这部分费用的补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算，主要包括拆卸费用、运输费用、仓储费用、安装费用、调试费用等。
其中，安装调试费应当由设备供应商出具报价和证明等。
（5）停产期间员工工资及解聘员工的费用
针对员工的这部分补偿，法律也没有具体的规定，有的地方制定了相应的规定，但有一些地方没有具体的规定。这些都是专业拆迁律师可以帮助企业争取的。
如果企业进行搬迁，一般来说需要支付停工期间的员工工资和社保费；对于停止经营的，需要依据《劳动合同法》的有关规定，支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。
（6）奖励费等其他损失
拆迁开始时，为达成被拆迁人尽早搬离这一目的，拆迁方通常会制定补助和奖励办法。企业可根据拆迁的实际情况，和拆迁方争取一定数额的奖励费。
除了上述拆迁补偿外，不同的企业根据各自经营的性质、类型不同，还可能涉及其他方面的损失，如知识产权、商标、专利等损失，实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费损失，广告投入后尚未回收成本的损失，等等。
必要时，委托专业的征地拆迁律师代为处理，可以起到事半功倍的效果！
