成功案例
评估时点玩猫腻？法院：房价上涨，估价缺法律依据
作者：北京京平律师事务所 律师 时间：2020年12月02日
房屋被征收，一般市民最关注的问题是能得到多少补偿，而房屋价值根据征补条例的规定要由评估机构评估确定。那如果评估结果低于正常预期怎么办呢？
河南的王先生就遇到了这样的难题，他通过向律师求助，经过一审后，二审最终撤销了该不合理的征收补偿决定。今天，京平律师和大家一起看看这个案件。河南某市王先生的父亲有一套自建房屋，面积131平方米，父亲过世后，王先生继承了该套房屋。因再生水处理厂项目的需要，征收方拟征收项目范围内的房屋。2019年1月29日，受征收方委托，评估公司以2018年11月5日为评估价值时点，出具《房地产征收估价分户报告》。
王先生认为估价过低，提出复核申请，但征收方答复称，如对征收方委托的第三方评估公司有异议，可自行委托评估公司进行评估。2019年5月22日，征收方作出房屋征收决定，王先生的上述房屋被纳入征收范围。因对补偿安置不满，王先生未签订补偿安置协议。随后，征收方作出《房屋征收补偿决定书》并留置送达给王先生。王先生对该补偿决定书不服，委托律师向法院提起诉讼，请求法院依法撤销该补偿决定书。一审法院认为，本案评估公司的选定符合法律规定的程序，且征收方亦保障了王先生对评估复核的权利。虽然评估时点在征收方发布房屋征收决定公告日之前的近半年，在此期间，案涉房屋周边的市场价格存在客观上涨亦是不争的事实。但是，经审查，案涉征收补偿决定中无论是“货币补偿”还是“产权调换”，征收方都在评估价格的基础上增加了政府补助、异地安置补助等项目作为补偿，故案涉征收补偿决定所确定的补偿已经能够使王先生的房产权益得到保障。因此，一审判决驳回王先生的诉讼请求。王先生不服，认为一审法院没有认可律师提出的关于评估机构选定、评估时点、评估报告送达、复核评估、评估报告内容等事实认定错误，向河南省高院提起上诉。
二审法院认为，征收方在征收决定作出之前选定评估机构，属程序违法。征收方并未履行多数决定的选定程序，以补偿协议约定形式代替此前应当先进行的选定程序，顺序颠倒，有以结果代替过程、逃避法定程序的嫌疑，本院对此不予认可。征收方以征收决定下发之前半年左右的涉案房屋市场价作为评估根据，而实际上此段时间的房价客观上有所浮动，涉案的评估报告明显缺乏法律依据，本院对该报告不予认可。综上，河南省高院判决撤销一审判决，撤销征收方作出的《房屋征收补偿决定》。
河南的王先生就遇到了这样的难题，他通过向律师求助，经过一审后，二审最终撤销了该不合理的征收补偿决定。今天，京平律师和大家一起看看这个案件。河南某市王先生的父亲有一套自建房屋，面积131平方米，父亲过世后，王先生继承了该套房屋。因再生水处理厂项目的需要，征收方拟征收项目范围内的房屋。2019年1月29日，受征收方委托，评估公司以2018年11月5日为评估价值时点，出具《房地产征收估价分户报告》。
王先生认为估价过低，提出复核申请，但征收方答复称，如对征收方委托的第三方评估公司有异议，可自行委托评估公司进行评估。2019年5月22日，征收方作出房屋征收决定，王先生的上述房屋被纳入征收范围。因对补偿安置不满，王先生未签订补偿安置协议。随后，征收方作出《房屋征收补偿决定书》并留置送达给王先生。王先生对该补偿决定书不服，委托律师向法院提起诉讼，请求法院依法撤销该补偿决定书。一审法院认为，本案评估公司的选定符合法律规定的程序，且征收方亦保障了王先生对评估复核的权利。虽然评估时点在征收方发布房屋征收决定公告日之前的近半年，在此期间，案涉房屋周边的市场价格存在客观上涨亦是不争的事实。但是，经审查，案涉征收补偿决定中无论是“货币补偿”还是“产权调换”，征收方都在评估价格的基础上增加了政府补助、异地安置补助等项目作为补偿，故案涉征收补偿决定所确定的补偿已经能够使王先生的房产权益得到保障。因此，一审判决驳回王先生的诉讼请求。王先生不服，认为一审法院没有认可律师提出的关于评估机构选定、评估时点、评估报告送达、复核评估、评估报告内容等事实认定错误，向河南省高院提起上诉。
二审法院认为，征收方在征收决定作出之前选定评估机构，属程序违法。征收方并未履行多数决定的选定程序，以补偿协议约定形式代替此前应当先进行的选定程序，顺序颠倒，有以结果代替过程、逃避法定程序的嫌疑，本院对此不予认可。征收方以征收决定下发之前半年左右的涉案房屋市场价作为评估根据，而实际上此段时间的房价客观上有所浮动，涉案的评估报告明显缺乏法律依据，本院对该报告不予认可。综上，河南省高院判决撤销一审判决，撤销征收方作出的《房屋征收补偿决定》。
