律师随笔
拆迁来了，五门必备功课你做了吗？
作者：北京京平律师事务所 律师 时间：2018年07月26日
拆迁，意味着拆旧建新，统一规划，居住环境、整体生活条件都将会有一个很大的改善，生活质量也将会得到提升。本来这么一件好事儿，现实中却变了味儿，不再是憧憬中的美好，而是酸楚委屈，甚至无奈无助无处诉说。
很多被拆迁人不仅没有顺利入住梦寐以求的新房，反而被拆迁这件事搞得焦头烂额、身心疲惫、寝食难安，更有甚者，露宿街头、无处安家，其中辛酸滋味溢于言表。
拆迁方为了降低拆迁成本，短期内完成政绩工程，威逼利诱各种手段轮番用上，只为逼迫被拆迁人早日签协议搬家腾地儿。但是给出的拆迁补偿却不能保障被拆迁人重新安置新家，少得可怜甚至“零”补偿。被拆迁人作出偏激行为，表达不满情绪以抵制拆迁，昔日家园即将化为乌有，一家老小无处安身，吃喝拉撒睡全部没了着落，设身处地想一下，也就可以理解被拆迁人为何如此不理性了。
追根溯源，拆迁补偿不合理是形成矛盾、出现如上问题的根源所在。作为被拆迁人，面对征地拆迁应该如何应对，怎样才能拿到公平合理的补偿，如何判断补偿是否合理，这些都关系到被拆迁人全家老小的日后生活，关系到以后几十年的柴米油盐。以下从五个方面，京平律师给大家来逐一解析，相信了解了以下这些方面，拆迁方再想动你的蛋糕那就没那么容易了。
首先，谁要拆，也就是明确拆迁性质。征地拆迁来临，首先要弄明白的是为何而拆，谁是主导。如果基于公共利益征收拆迁，政府为主导，此类征地拆迁带有一定行政强制性，被拆迁人要做的是争取合理补偿，不可一味抵制不配合。如果是纯粹商业行为，比如房地产开发、商铺扩建等，则不具有强制性，为民事行为，被拆迁人可以任性一把，“我的地盘我做主”，不满意就不能动我的一亩三分地儿，一砖一瓦都不能动。
其次，谁的地，也就是说确认土地性质。土地性质不同适用的法律法规不同，相应所依据的征收补偿标准也不同。我国的土地性质分为国有土地和集体土地两种。国有土地上的房屋征收，依据《国有土地上房屋征与补偿条例》(即国务院590号令)的规定，必须按照市场价给予补偿;集体所有土地上的房屋拆迁，依据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定，除了土地补偿外，房子等地上附着物也要给予补偿。不论是哪种土地性质，均需要遵守合理的补偿的大原则，让被征收人的日后生活有保障，不能一拆毁所有，不能越拆越穷。
再次，补给谁，也就是拆迁补偿权益人资格。征地拆迁补偿对象是土地或房屋的所有权人，也就是说需要证明自己是被征收土地或者房屋的产权人，才有资格拿补偿。可见相关的权属证明尤其重要，比如土地使用证明、房产证明等。比如说经营性房屋承租人，要看租赁合同中是否有关于遇到拆迁情形的明确约定。如果有，则按约定执行;如果没有，则按法定。在承租合同有效期间内，承租人可以主张因为拆迁导致的停产停业损失、裸房装修费用、搬迁安置费用等补偿。
第四，补哪些，也就是补偿内容。国有土地上房屋征收补偿的内容有：1、被征收房屋价值的补偿，2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。集体土地房屋征收补偿内容主要是土地征收补偿、人员安置费、搬迁和临时安置补偿、房屋补偿、青苗等地上附着物的补偿。如果涉及到经营性房屋的，还包括停产停业损失补偿等。被拆迁人可以列出自家的财产清单，一一合算，以做到心中有数。
第五，啥标准，也就是补偿标准。国有土地上的房屋征收，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，必须按照市场价予以补偿。集体土地房屋征收拆迁，主要依据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》以及最高人民法院司法解释《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，仅涉及耕地，不涉及房屋的情况下，土地补偿的最高上限为土地被征收前三年平均年产值的30倍。京平律师建议，按自家土地的实际年均产值来主张补偿。
总体上可以把握一个原则，不能因为征地拆迁拉低了原有的生活居住水平。如果大大降低了原来的生活居住水平，肯定就是不合理的。遇到不合理的拆迁补偿，不要一味逃避或妥协，也不用怕，要有信心和勇气面对，及时咨询专业律师或者委托律师介入对维护自身合法权益尤其重要。
综上所述，在征地拆迁中，拆迁方使尽浑身解数，试图对被拆迁人身心施压，其实就是纸老虎，虚张声势唬人一时，其目的就是要降低拆迁成本，早日促成拆迁完成；作为被拆迁人，当自己合法权益被侵害时，切记不要做沉默的羔羊任由宰割，自己的蛋糕不能任由他人肆意吞食!国家法律法规对广大被拆迁人的合法权益是给予充分保护的，一定要利用好法律赋予的权利，拿起法律的武器维护自身合法权益。
在此，祝愿各位面临拆迁的被拆迁人能早日拿到满意补偿，生活美满幸福。
很多被拆迁人不仅没有顺利入住梦寐以求的新房，反而被拆迁这件事搞得焦头烂额、身心疲惫、寝食难安，更有甚者，露宿街头、无处安家，其中辛酸滋味溢于言表。
拆迁方为了降低拆迁成本，短期内完成政绩工程，威逼利诱各种手段轮番用上，只为逼迫被拆迁人早日签协议搬家腾地儿。但是给出的拆迁补偿却不能保障被拆迁人重新安置新家，少得可怜甚至“零”补偿。被拆迁人作出偏激行为，表达不满情绪以抵制拆迁，昔日家园即将化为乌有，一家老小无处安身，吃喝拉撒睡全部没了着落，设身处地想一下，也就可以理解被拆迁人为何如此不理性了。
追根溯源，拆迁补偿不合理是形成矛盾、出现如上问题的根源所在。作为被拆迁人，面对征地拆迁应该如何应对，怎样才能拿到公平合理的补偿，如何判断补偿是否合理，这些都关系到被拆迁人全家老小的日后生活，关系到以后几十年的柴米油盐。以下从五个方面，京平律师给大家来逐一解析，相信了解了以下这些方面，拆迁方再想动你的蛋糕那就没那么容易了。
首先，谁要拆，也就是明确拆迁性质。征地拆迁来临，首先要弄明白的是为何而拆，谁是主导。如果基于公共利益征收拆迁，政府为主导，此类征地拆迁带有一定行政强制性，被拆迁人要做的是争取合理补偿，不可一味抵制不配合。如果是纯粹商业行为，比如房地产开发、商铺扩建等，则不具有强制性，为民事行为，被拆迁人可以任性一把，“我的地盘我做主”，不满意就不能动我的一亩三分地儿，一砖一瓦都不能动。
其次，谁的地，也就是说确认土地性质。土地性质不同适用的法律法规不同，相应所依据的征收补偿标准也不同。我国的土地性质分为国有土地和集体土地两种。国有土地上的房屋征收，依据《国有土地上房屋征与补偿条例》(即国务院590号令)的规定，必须按照市场价给予补偿;集体所有土地上的房屋拆迁，依据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定，除了土地补偿外，房子等地上附着物也要给予补偿。不论是哪种土地性质，均需要遵守合理的补偿的大原则，让被征收人的日后生活有保障，不能一拆毁所有，不能越拆越穷。
再次，补给谁，也就是拆迁补偿权益人资格。征地拆迁补偿对象是土地或房屋的所有权人，也就是说需要证明自己是被征收土地或者房屋的产权人，才有资格拿补偿。可见相关的权属证明尤其重要，比如土地使用证明、房产证明等。比如说经营性房屋承租人，要看租赁合同中是否有关于遇到拆迁情形的明确约定。如果有，则按约定执行;如果没有，则按法定。在承租合同有效期间内，承租人可以主张因为拆迁导致的停产停业损失、裸房装修费用、搬迁安置费用等补偿。
第四，补哪些，也就是补偿内容。国有土地上房屋征收补偿的内容有：1、被征收房屋价值的补偿，2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。集体土地房屋征收补偿内容主要是土地征收补偿、人员安置费、搬迁和临时安置补偿、房屋补偿、青苗等地上附着物的补偿。如果涉及到经营性房屋的，还包括停产停业损失补偿等。被拆迁人可以列出自家的财产清单，一一合算，以做到心中有数。
第五，啥标准，也就是补偿标准。国有土地上的房屋征收，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，必须按照市场价予以补偿。集体土地房屋征收拆迁，主要依据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》以及最高人民法院司法解释《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，仅涉及耕地，不涉及房屋的情况下，土地补偿的最高上限为土地被征收前三年平均年产值的30倍。京平律师建议，按自家土地的实际年均产值来主张补偿。
总体上可以把握一个原则，不能因为征地拆迁拉低了原有的生活居住水平。如果大大降低了原来的生活居住水平，肯定就是不合理的。遇到不合理的拆迁补偿，不要一味逃避或妥协，也不用怕，要有信心和勇气面对，及时咨询专业律师或者委托律师介入对维护自身合法权益尤其重要。
综上所述，在征地拆迁中，拆迁方使尽浑身解数，试图对被拆迁人身心施压，其实就是纸老虎，虚张声势唬人一时，其目的就是要降低拆迁成本，早日促成拆迁完成；作为被拆迁人，当自己合法权益被侵害时，切记不要做沉默的羔羊任由宰割，自己的蛋糕不能任由他人肆意吞食!国家法律法规对广大被拆迁人的合法权益是给予充分保护的，一定要利用好法律赋予的权利，拿起法律的武器维护自身合法权益。
在此，祝愿各位面临拆迁的被拆迁人能早日拿到满意补偿，生活美满幸福。
