律师随笔
宅基地面积标准详解!(你家的房子超面积了吗?)
作者：北京京平律师事务所 律师 时间：2018年11月23日
在农村生活居住多年的村民，面临确权登记、面临被征收拆迁本是好事，但在实践中不少村民被扣上“违反一户一宅规定、超面积占地、房屋建设不合法”等帽子，让老百姓措手不及，那么村民建设住宅使用土地到底有何规定?标准如何?在此，京平律师为大家详细阐释。“一户一宅”规定 “一户一宅”是我国对农村宅基地使用权的规范制度，具体定义在《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》有明确：“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积的宅基地。 《土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……”
《国土资源部<关于加强农村宅基地管理的意见>》(五)严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。 宅基地面积标准
“一户一宅”是对宅基地面积制定标准进行规范，所谓宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。 关于宅基地面积标准，由于全国各地土地状况不同，法律无法做统一规定，而是由各省、市制定具体标准。 以下重点展示山东、河北、河南、陕西、安徽、浙江、江苏、重庆、湖南9个省份的规定，目前各省及下一级市、县都对各自行政辖区内的农村宅基地面积标准、申批、建设程序做了具体规范，大家可在各地的政府官网上查询相关法规及规章。 （向上滑动启阅）各省宅基地面积标准《山东省实施<土地管理法>办法》第四十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅，必须符合乡(镇)土地利用总体规划，结合旧村改造，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地，严格控制占用农用地。
新建宅基地面积限额为： (一)城市郊区及乡(镇)所在地，每户面积不得超过一百六十六平方米；(二)平原地区的村庄，每户面积不得超过二百平方米。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过二百六十四平方米；(三)山地丘陵区，村址在平原地上的，每户面积一百三十二平方米；在山坡薄地上的，每户面积可以适当放宽，但最多不得超过二百六十四平方米。 人均占有耕地六百六十六平方米以下的，每户宅基地面积可低于前款规定限额。
县级人民政府可以根据本地具体情况，在本条第二款规定的限额内制定本行政区域内的宅基地面积标准。 《河北省农村宅基地管理办法》第十三条 本省依法实行农村村民一户一处宅基地制度。 农村宅基地的面积按照下列标准执行：(一)人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百平方米；(二)人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百三十三平方(三)坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。县(市)人民政府可以根据当地实际情况，在前款规定的限额内规定农村宅基地的具体标准。
《河南省实施<土地管理法>办法》第五十一条 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和村镇建设规划，先使用原有的宅基地和村内空闲地。村内有空闲地的不得批准使用村外土地。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积按下列标准执行：(一)城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区，每户用地不得超过一百三十四平方米；(二)人均耕地六百六十七平方米以上的平原地区，每户用地不得超过一百六十七平方米；(三)山区、丘陵区每户用地不得超过二百平方米，占用耕地的适用本款(一)、(二)项的规定。
《陕西省实施<土地管理法>办法》第三十二条 农村村民每户只能有一处宅基地，城市郊区每户不超过一百三十三平方米(二分)，川地、原地每户不超过二百平方米(三分)，山地、丘陵地每户不超过二百六十七平方米(四分)。 《安徽省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民新建住宅，其宅基地的面积标准：(一)城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过160平方米；(二)淮北平原地区，每户不得超过220平方米；(三)山区和丘陵地区，每户不得超过160平方米；利用荒山、荒地建房的，每户不得超过300平方米。
《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第三十五条 农村村民建造住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄和集镇规划，尽量使用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地；鼓励自然村向中心村集聚；鼓励统建、联建和建造公寓式住宅；严格控制占用耕地建造住宅。 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地的，最高不得超过一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不得超过一百四十平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过一百六十平方米。 农村村民宅基地的具体标准，由市、县人民政府在前款规定的幅度内根据当地实际确定。
《江苏省土地管理条例》第三十四条 农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地，其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。宅基地面积按如下标准执行：(一)城市郊区和人均耕地在十五分之一公顷以下的县，每户宅基地不得超过一百三十五平方米；(二)人均耕地在十五分之一公顷以上的县，每户宅基地不得超过二百平方米。 不同地区宅基地面积的标准，设区的市、县人民政府在前款规定的限额内可以作出具体规定。 农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇规划，鼓励建造公寓式住宅，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 经批准后连续二年未使用的宅基地，应交还原集体经济组织另行安排利用。
《重庆市土地管理规定》第三十二条 市区范围内村民宅基地标准为每人20至25平方米，其他区县(自治县、市)范围内村民宅基地标准为每人20至30平方米，3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人以上户按5人计算，扩建住宅新占的土地面积应连同原有宅基地面积一并计算。 市区范围内城镇居民修建住宅用地标准为每人10平方米，其他区县(自治县、市)范围内城镇居民修建住宅用地标准为每人15平方米，3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人以上户按5人计算。
有下列情形之一的，不予批准住宅用地；(一)人均宅基地面积已达到前款规定限额的；(二)出卖、出租原住房后再申请宅基地的。 除回乡落户的外，禁止批准城镇居民占用农村集体经济组织的土地建住宅。
《湖南省实施<土地管理法>办法》第三十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。 农村村民建住宅，应当向集体土地所有者和村民委员会提出书面申请，经乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府批准。涉及使用农用地的，应当按照本办法第十五条规定的权限办理审批手续。农村村民使用本集体经济组织以外的集体土地建住宅的，应当依法办理土地征用手续。
村民住宅建设审批 “一户一宅”制度是对每户建住宅时占地面积的规范，但除占地面积的规范外，还需符合用地规划、建设的规定，在办理相应建设规划行政许可时，对建设规模、建设位置等进行明确登记，在批准的范围内进行建设。 《土地管理法》第六十二条：“……农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续” 《城乡规划法》第四十一条第二款：“…在乡、村壮规划区内进行农村村民住宅建设，不得占用农用地，确需占用农用地的，依法办理农用地转用手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门合法乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法由省、自治区、直辖市规定” 以福建省相关法规为例《福建省农村村民住宅建设管理办法》：“第十三条 村民建房应当取得规划许可。镇规划区内村民建房应当办理《建设工程规划许可证》，乡、村庄规划区内村民建房应当办理《乡村建设规划许可证》。”
第十六条：“属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。” 由上可知，农村村民建设住宅房屋，主要分三种：①农村村民利用原有宅基地进行住宅建设的，办理乡村建设规划许可证，不需要另行办理用地审批；②村民新申请或改变、扩大原有宅基地进行住宅建设的，需要办理乡村建设规划许可，并办理用地手续；③建住宅确需占用耕地的，需要先办理农用地转用审批手续。
对由于历史原因存在一户多宅或者超面积甚至是审批手续不全的，遇到确权及征收拆迁时如何处理，并非一概认定违法，而是根据实际情况分别处理，目前实践中不少地方开展超面积有偿使用的试点，对于未分户而一户多宅或超面积以及合法继承房屋等也予以认可，在审批程序上有条件的允许补办手续。另外，村民对于其享有使用权的土地，若面临征收则有权获取补偿与安置。
《国土资源部<关于加强农村宅基地管理的意见>》(五)严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。 宅基地面积标准
“一户一宅”是对宅基地面积制定标准进行规范，所谓宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。 关于宅基地面积标准，由于全国各地土地状况不同，法律无法做统一规定，而是由各省、市制定具体标准。 以下重点展示山东、河北、河南、陕西、安徽、浙江、江苏、重庆、湖南9个省份的规定，目前各省及下一级市、县都对各自行政辖区内的农村宅基地面积标准、申批、建设程序做了具体规范，大家可在各地的政府官网上查询相关法规及规章。 （向上滑动启阅）各省宅基地面积标准《山东省实施<土地管理法>办法》第四十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅，必须符合乡(镇)土地利用总体规划，结合旧村改造，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地，严格控制占用农用地。
新建宅基地面积限额为： (一)城市郊区及乡(镇)所在地，每户面积不得超过一百六十六平方米；(二)平原地区的村庄，每户面积不得超过二百平方米。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过二百六十四平方米；(三)山地丘陵区，村址在平原地上的，每户面积一百三十二平方米；在山坡薄地上的，每户面积可以适当放宽，但最多不得超过二百六十四平方米。 人均占有耕地六百六十六平方米以下的，每户宅基地面积可低于前款规定限额。
县级人民政府可以根据本地具体情况，在本条第二款规定的限额内制定本行政区域内的宅基地面积标准。 《河北省农村宅基地管理办法》第十三条 本省依法实行农村村民一户一处宅基地制度。 农村宅基地的面积按照下列标准执行：(一)人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百平方米；(二)人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百三十三平方(三)坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。县(市)人民政府可以根据当地实际情况，在前款规定的限额内规定农村宅基地的具体标准。
《河南省实施<土地管理法>办法》第五十一条 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和村镇建设规划，先使用原有的宅基地和村内空闲地。村内有空闲地的不得批准使用村外土地。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积按下列标准执行：(一)城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区，每户用地不得超过一百三十四平方米；(二)人均耕地六百六十七平方米以上的平原地区，每户用地不得超过一百六十七平方米；(三)山区、丘陵区每户用地不得超过二百平方米，占用耕地的适用本款(一)、(二)项的规定。
《陕西省实施<土地管理法>办法》第三十二条 农村村民每户只能有一处宅基地，城市郊区每户不超过一百三十三平方米(二分)，川地、原地每户不超过二百平方米(三分)，山地、丘陵地每户不超过二百六十七平方米(四分)。 《安徽省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民新建住宅，其宅基地的面积标准：(一)城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过160平方米；(二)淮北平原地区，每户不得超过220平方米；(三)山区和丘陵地区，每户不得超过160平方米；利用荒山、荒地建房的，每户不得超过300平方米。
《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第三十五条 农村村民建造住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄和集镇规划，尽量使用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地；鼓励自然村向中心村集聚；鼓励统建、联建和建造公寓式住宅；严格控制占用耕地建造住宅。 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地的，最高不得超过一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不得超过一百四十平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过一百六十平方米。 农村村民宅基地的具体标准，由市、县人民政府在前款规定的幅度内根据当地实际确定。
《江苏省土地管理条例》第三十四条 农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地，其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。宅基地面积按如下标准执行：(一)城市郊区和人均耕地在十五分之一公顷以下的县，每户宅基地不得超过一百三十五平方米；(二)人均耕地在十五分之一公顷以上的县，每户宅基地不得超过二百平方米。 不同地区宅基地面积的标准，设区的市、县人民政府在前款规定的限额内可以作出具体规定。 农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇规划，鼓励建造公寓式住宅，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 经批准后连续二年未使用的宅基地，应交还原集体经济组织另行安排利用。
《重庆市土地管理规定》第三十二条 市区范围内村民宅基地标准为每人20至25平方米，其他区县(自治县、市)范围内村民宅基地标准为每人20至30平方米，3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人以上户按5人计算，扩建住宅新占的土地面积应连同原有宅基地面积一并计算。 市区范围内城镇居民修建住宅用地标准为每人10平方米，其他区县(自治县、市)范围内城镇居民修建住宅用地标准为每人15平方米，3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人以上户按5人计算。
有下列情形之一的，不予批准住宅用地；(一)人均宅基地面积已达到前款规定限额的；(二)出卖、出租原住房后再申请宅基地的。 除回乡落户的外，禁止批准城镇居民占用农村集体经济组织的土地建住宅。
《湖南省实施<土地管理法>办法》第三十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。 农村村民建住宅，应当向集体土地所有者和村民委员会提出书面申请，经乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府批准。涉及使用农用地的，应当按照本办法第十五条规定的权限办理审批手续。农村村民使用本集体经济组织以外的集体土地建住宅的，应当依法办理土地征用手续。
村民住宅建设审批 “一户一宅”制度是对每户建住宅时占地面积的规范，但除占地面积的规范外，还需符合用地规划、建设的规定，在办理相应建设规划行政许可时，对建设规模、建设位置等进行明确登记，在批准的范围内进行建设。 《土地管理法》第六十二条：“……农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续” 《城乡规划法》第四十一条第二款：“…在乡、村壮规划区内进行农村村民住宅建设，不得占用农用地，确需占用农用地的，依法办理农用地转用手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门合法乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法由省、自治区、直辖市规定” 以福建省相关法规为例《福建省农村村民住宅建设管理办法》：“第十三条 村民建房应当取得规划许可。镇规划区内村民建房应当办理《建设工程规划许可证》，乡、村庄规划区内村民建房应当办理《乡村建设规划许可证》。”
第十六条：“属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。” 由上可知，农村村民建设住宅房屋，主要分三种：①农村村民利用原有宅基地进行住宅建设的，办理乡村建设规划许可证，不需要另行办理用地审批；②村民新申请或改变、扩大原有宅基地进行住宅建设的，需要办理乡村建设规划许可，并办理用地手续；③建住宅确需占用耕地的，需要先办理农用地转用审批手续。
对由于历史原因存在一户多宅或者超面积甚至是审批手续不全的，遇到确权及征收拆迁时如何处理，并非一概认定违法，而是根据实际情况分别处理，目前实践中不少地方开展超面积有偿使用的试点，对于未分户而一户多宅或超面积以及合法继承房屋等也予以认可，在审批程序上有条件的允许补办手续。另外，村民对于其享有使用权的土地，若面临征收则有权获取补偿与安置。
