律师随笔
“历史遗留问题”弄清楚，看谁再拿“违建”当借口!
作者：北京京平律师事务所 律师 时间：2018年12月13日
历史遗留问题，这是一个听上去“遐想无限”，现实中“不清不楚”的概念。尽管国务院《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》确定了“对拆迁范围内历史原因造成手续不全房屋，应依据现行有关法律补办手续”的文件精神，但在征收实践中，对于存在“历史遗留问题”的房屋，征收方往往不加考证，仅以缺少产权证明、没有批建手续为由，将房屋认定成“违建”，只有低廉的补偿，甚至没有补偿。 由于“历史遗留问题”界定不清不楚，解决方式无据可循，不知道有多少人在等待“历史重现、真相大白”的过程中，错过维权时机。2018年11月底，广东省自然资源厅为妥善解决不动产登记历史遗留问题，制定了《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》。其中，以下5点为明确“历史遗留问题”，解决房屋征收纠纷提供了参考。
1、土地房屋权属证明缺失或不一致 不动产统一登记实施前，土地登记、房屋登记分别由国土资源、房屋主管部门负责。由于部门间的信息未实现有效共享，出现了土地权属资料缺失、有房产证但没有土地使用证、房屋所有权多次转移但没有同步办理土地使用证转移等大量“历史遗留问题”。针对这些问题，对依法可以办理土地使用权证的，依法依规办理房地合一的不动产权证书；对需要补充相关手续的，按照规定尽力完善手续；但是，对于小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。 2、房地产开发建设存在违反土地管理、规划管理的情况 不动产统一登记实施前，存在违规行为，但符合一定条件已取得房屋所有权属证书，可先行办理不动产登记，但要在登记簿和证书中标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，并由不动产所在地县级以上政府责成相关部门在登记后一年内处理完毕。不动产统一登记实施后的，要求有关部门依法作出处理后，再行办理不动产登记。 3、符合交易条件的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房 宗地为出让土地，当事人应按规定缴纳相关价款后，办理不动产登记，取得完全产权；宗地为划拨土地，当事人应在补缴土地出让金后，按出让土地办理不动产登记。 4、房屋用途和土地用途不一致 不动产统一登记实施前，房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途，并由不动产所在地县级以上政府组织相关部门在登记后一年内，依法完善相关手续。 5、农村宅基地房屋不动产登记 对于不在乡村规划区内的农村宅基地房屋，由县级以上政府对乡村及时间界限作出统一认定。当事人申请房屋所有权登记时，符合上述认定范围的并依法取得宅基地使用权的，可不提供房屋符合规划或者建设的相关材料。因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，可由村委会出具证明或提供调解协商证明材料，作为明确房地统一登记权利主体的证明材料。
1、土地房屋权属证明缺失或不一致 不动产统一登记实施前，土地登记、房屋登记分别由国土资源、房屋主管部门负责。由于部门间的信息未实现有效共享，出现了土地权属资料缺失、有房产证但没有土地使用证、房屋所有权多次转移但没有同步办理土地使用证转移等大量“历史遗留问题”。针对这些问题，对依法可以办理土地使用权证的，依法依规办理房地合一的不动产权证书；对需要补充相关手续的，按照规定尽力完善手续；但是，对于小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。 2、房地产开发建设存在违反土地管理、规划管理的情况 不动产统一登记实施前，存在违规行为，但符合一定条件已取得房屋所有权属证书，可先行办理不动产登记，但要在登记簿和证书中标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，并由不动产所在地县级以上政府责成相关部门在登记后一年内处理完毕。不动产统一登记实施后的，要求有关部门依法作出处理后，再行办理不动产登记。 3、符合交易条件的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房 宗地为出让土地，当事人应按规定缴纳相关价款后，办理不动产登记，取得完全产权；宗地为划拨土地，当事人应在补缴土地出让金后，按出让土地办理不动产登记。 4、房屋用途和土地用途不一致 不动产统一登记实施前，房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途，并由不动产所在地县级以上政府组织相关部门在登记后一年内，依法完善相关手续。 5、农村宅基地房屋不动产登记 对于不在乡村规划区内的农村宅基地房屋，由县级以上政府对乡村及时间界限作出统一认定。当事人申请房屋所有权登记时，符合上述认定范围的并依法取得宅基地使用权的，可不提供房屋符合规划或者建设的相关材料。因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，可由村委会出具证明或提供调解协商证明材料，作为明确房地统一登记权利主体的证明材料。
