律师随笔
城镇居民可以到农村买房吗？|在基本农田建房合法吗？为什么？
作者：北京京平律师事务所 律师 时间：2019年07月19日
城镇居民可以到农村买房吗？京平律师答：
根据目前国家现行法律规定，城镇居民是不可以到农村买房的。
1999年1月1日修订后实施的《中华人民共和国土地管理法》删除了原法第41条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
宅基地使用权是集体组织经济成员享有的权利，是与特定的身份关系相联系的，不允许转让给非本集体经济组织成员。农村房屋很多是没有产权证书的，在法律法规禁止城镇居民购置农村宅基地的情况下，城镇居民就算购买了农村房屋，也难以办理产权证书的变更登记，也就无法作为房屋所有权人受到法律保护。
今年5月中共中央、国务院《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》公开发布。《意见》中涉及农村土地制度改革部分，对农村承包地、宅基地和集体经营性建设用地提出了具体要求。《意见》指出允许农村集体经营性建设用地入市，允许村集体依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市，盘活农村存量建设用地。
但需要注意的是，在改革过程中，要严格守住土地所有制的性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，不能把集体所有制改没了、耕地改少了、农民利益受损了。重点守住生态保护红线、守住乡村文化根脉，还要有效防范各类潜在风险；要以维护农民的基本权益为底线，真正让农民得到改革红利。城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
在基本农田建房合法吗？为什么？京平律师答：
首先必须明确：在基本农田建房不合法。
基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
根据《土地管理法》的规定，土地的性质分为三种，农用地、建设用地和未利用地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地使用总体规划确定的用途使用土地。基本农田是耕地的一部分，是农用地的一种。
国家根据土地利用总体规划，划定本行政区域内基本农田的数量不减少，使得耕地满足一定时期人口和社会经济发展对农产品的基本需求。
根据《土地管理法》第三十六条和第七十四条的规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
又根据《基本农田保护条例》第十七条的规定，禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。
我国多部法律法规明确规定基本农田不得用于非农建设，所以在基本农田上建设房屋一般都不会被认定为合法建筑。
根据目前国家现行法律规定，城镇居民是不可以到农村买房的。
1999年1月1日修订后实施的《中华人民共和国土地管理法》删除了原法第41条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
宅基地使用权是集体组织经济成员享有的权利，是与特定的身份关系相联系的，不允许转让给非本集体经济组织成员。农村房屋很多是没有产权证书的，在法律法规禁止城镇居民购置农村宅基地的情况下，城镇居民就算购买了农村房屋，也难以办理产权证书的变更登记，也就无法作为房屋所有权人受到法律保护。
今年5月中共中央、国务院《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》公开发布。《意见》中涉及农村土地制度改革部分，对农村承包地、宅基地和集体经营性建设用地提出了具体要求。《意见》指出允许农村集体经营性建设用地入市，允许村集体依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市，盘活农村存量建设用地。
但需要注意的是，在改革过程中，要严格守住土地所有制的性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，不能把集体所有制改没了、耕地改少了、农民利益受损了。重点守住生态保护红线、守住乡村文化根脉，还要有效防范各类潜在风险；要以维护农民的基本权益为底线，真正让农民得到改革红利。城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
在基本农田建房合法吗？为什么？京平律师答：
首先必须明确：在基本农田建房不合法。
基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
根据《土地管理法》的规定，土地的性质分为三种，农用地、建设用地和未利用地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地使用总体规划确定的用途使用土地。基本农田是耕地的一部分，是农用地的一种。
国家根据土地利用总体规划，划定本行政区域内基本农田的数量不减少，使得耕地满足一定时期人口和社会经济发展对农产品的基本需求。
根据《土地管理法》第三十六条和第七十四条的规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
又根据《基本农田保护条例》第十七条的规定，禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。
我国多部法律法规明确规定基本农田不得用于非农建设，所以在基本农田上建设房屋一般都不会被认定为合法建筑。
