律师随笔
盘点拆迁中的“升级版”套路！模拟拆迁、违法误拆、不留底协议……
作者：北京京平律师事务所 律师 时间：2020年04月22日
对于被拆迁人来说，世界上最难走的路莫过于拆迁方的套路。随着2020年新基建迎来爆发期，各地也将迎来征地拆迁项目的大规模启动。在践行拆迁惠民的道路上，有的拆迁方躬身力行，使拆迁成为被拆迁人的福祉，双方皆大欢喜；有的拆迁方却使拆迁变质丑化，成为被拆迁人的噩梦。
作为拆迁项目中较为被动的一方，被拆迁人及时察觉并发现拆迁方的种种套路，对于其获取合理补偿至关重要。本文中，律师结合咨询和办案经验，盘点征地拆迁中最新的“升级版”套路，以此来给大家提个醒。
模拟拆迁
拆迁方”模拟拆迁就是统计下大家的意向，只要达不成一定比例，签了也没用！放心签吧！”
拆迁方“模拟拆迁不是真正的拆迁，就是先摸摸咱们村的底！”
上述的对话是不是似曾相识？模拟拆迁本是征地拆迁领域中一个新兴做法，相比传统拆迁更具有时效性，但在实践中，有些模拟拆迁却变了味儿。一些拆迁方采用欺骗、串通、夸大宣传的方式，试图以合法外衣之名行违法拆迁之实，导致被拆迁人贸然签约，陷入被动的局面。
下面，我们来系统地了解一下模拟拆迁的“真面目”：
1、适用对象：我们需要明确的是模拟拆迁这一特殊程序目前只适用于旧城区改造类的征收项目，并不是所有的拆迁项目均可适用，原因在于模拟拆迁改变了被拆迁人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》所享有的知情权、监督权、参与权的先后顺序。
实践中，我们需要警惕打着旧城改造名义进行模拟拆迁的行为！
2、模拟拆迁程序：
3、陷阱：模拟拆迁协议本质上是附生效条件的合同，即条文中约定了协议生效的条件，当约定的条件具备时（如同意模拟拆迁的人数达到xx比例、办理房屋拆迁所需的行政许可通过），协议即具备法律效力。
此处需要注意的是，所有的“预”行为、“模拟”行为均会在达成比例后自动转化为“正式”行为，之后再想变更补偿安置的方式和标准是十分困难的。因此我们对待模拟拆迁中的协议或合同需要予以慎重考虑，切不可盲目轻信拆迁方不负责任的“忽悠”，认为模拟拆迁只是统计意向，并不是真正的拆迁！
违法偷拆、误拆
拆迁方“哎呀，拆隔壁老王家房子的时候不小心把你家房子一块拆了！”
拆迁方“不好意思，误拆！你们两家挨得太近，没看清！”
因不合理的补偿，部分被拆迁人无法与拆迁方达成一致，双方僵局的状态常常会导致拆迁进程被搁置，此时拆迁方为了“降低”法律风险，借用偷拆、误拆这一说法作为对付“钉子户”的惯用伎俩。
强拆涉嫌严重违法，而偷拆、误拆却只是工作中的“小失误”？这种说法站得住脚吗？
实际上，无论是偷拆还是误拆均是违法强拆的一种说法和手段。所谓的“偷拆、误拆”只不过是以“偷拆、误拆”之名行强拆之实，是拆迁方为了尽快完成拆迁工作，推进拆迁进度而自导自演的一场戏码，是为了避免被认定为强制拆迁的“另辟蹊径”，也是试图规避法律制裁的一种手段。
“偷拆、误拆”本质上都需要为违法的事实付出代价。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定，可以得出进行强拆需要满足两个基本条件：
（1）实体条件。市、县级人民政府申请法院强制执行的前提之一必须是，被征收人在补偿决定规定的期限内拒不搬迁。作出房屋征收决定的市、县级政府在依法作出补偿决定，并且已经按照补偿决定的内容对被征收人进行补偿安置后，如果被征收人依然不履行补偿决定拒不搬迁的，有关部门可以申请法院进行强制拆迁。
（2）程序条件。另一个前提必须是，被征收人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼。因此征收方申请法院强拆应当在法定期限届满后。
被拆迁人如果遇到“偷拆、误拆”，需要留存好相关的有效证据，比如照片、视频等，为之后的维权作好准备。必要时，可以咨询律师尽快提起诉讼程序，通过法律程序来维护自己的合法权益。
不留底协议
拆迁方“这个签好的协议我们先拿走盖章，盖完章了再还给你！”
拆迁方“签好的协议需要拿给领导审批，批完再给你！”
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
拆迁协议作为合同的种类之一，在签署完毕之后，双方应当各持一份以证明在拆迁协议中享有的权利、义务。但在实践中，有的拆迁方往往会以协议需要上级审批为由，将被拆迁人手里的协议骗走，且迟迟不返还到被拆迁人的手中。
这时候，被拆迁人常常会处于非常被动且具有风险的处境——没有协议原件，被拆迁人既无法证明协议上的内容是当初双方约定好的补偿标准，也无法保证拆迁方不在拿走的协议上动手脚。如果拆迁方拿走协议后，擅自篡改了补偿金额、补偿方式、补偿期限等内容，于被拆迁人来说，维权的难度将大大增加。
此外，如果协议上只有被拆迁人的签字或盖章，没有拆迁方的盖章，这种协议属于单方确认的无效合同，也对被拆迁人不利。
因此，拆迁协议是双方协商一致的意思表示，需要双方的签字盖章，双方均有保留原件的权利。被拆迁人必须要与拆迁方当面签订好补偿协议，双方同时签字盖章，互相保留协议原件，对于拆迁方所说的交上去让领导审批等情形，要严厉拒绝！
作为拆迁项目中较为被动的一方，被拆迁人及时察觉并发现拆迁方的种种套路，对于其获取合理补偿至关重要。本文中，律师结合咨询和办案经验，盘点征地拆迁中最新的“升级版”套路，以此来给大家提个醒。
模拟拆迁
拆迁方”模拟拆迁就是统计下大家的意向，只要达不成一定比例，签了也没用！放心签吧！”
拆迁方“模拟拆迁不是真正的拆迁，就是先摸摸咱们村的底！”
上述的对话是不是似曾相识？模拟拆迁本是征地拆迁领域中一个新兴做法，相比传统拆迁更具有时效性，但在实践中，有些模拟拆迁却变了味儿。一些拆迁方采用欺骗、串通、夸大宣传的方式，试图以合法外衣之名行违法拆迁之实，导致被拆迁人贸然签约，陷入被动的局面。
下面，我们来系统地了解一下模拟拆迁的“真面目”：
1、适用对象：我们需要明确的是模拟拆迁这一特殊程序目前只适用于旧城区改造类的征收项目，并不是所有的拆迁项目均可适用，原因在于模拟拆迁改变了被拆迁人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》所享有的知情权、监督权、参与权的先后顺序。
实践中，我们需要警惕打着旧城改造名义进行模拟拆迁的行为！
2、模拟拆迁程序：
3、陷阱：模拟拆迁协议本质上是附生效条件的合同，即条文中约定了协议生效的条件，当约定的条件具备时（如同意模拟拆迁的人数达到xx比例、办理房屋拆迁所需的行政许可通过），协议即具备法律效力。
此处需要注意的是，所有的“预”行为、“模拟”行为均会在达成比例后自动转化为“正式”行为，之后再想变更补偿安置的方式和标准是十分困难的。因此我们对待模拟拆迁中的协议或合同需要予以慎重考虑，切不可盲目轻信拆迁方不负责任的“忽悠”，认为模拟拆迁只是统计意向，并不是真正的拆迁！
违法偷拆、误拆
拆迁方“哎呀，拆隔壁老王家房子的时候不小心把你家房子一块拆了！”
拆迁方“不好意思，误拆！你们两家挨得太近，没看清！”
因不合理的补偿，部分被拆迁人无法与拆迁方达成一致，双方僵局的状态常常会导致拆迁进程被搁置，此时拆迁方为了“降低”法律风险，借用偷拆、误拆这一说法作为对付“钉子户”的惯用伎俩。
强拆涉嫌严重违法，而偷拆、误拆却只是工作中的“小失误”？这种说法站得住脚吗？
实际上，无论是偷拆还是误拆均是违法强拆的一种说法和手段。所谓的“偷拆、误拆”只不过是以“偷拆、误拆”之名行强拆之实，是拆迁方为了尽快完成拆迁工作，推进拆迁进度而自导自演的一场戏码，是为了避免被认定为强制拆迁的“另辟蹊径”，也是试图规避法律制裁的一种手段。
“偷拆、误拆”本质上都需要为违法的事实付出代价。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定，可以得出进行强拆需要满足两个基本条件：
（1）实体条件。市、县级人民政府申请法院强制执行的前提之一必须是，被征收人在补偿决定规定的期限内拒不搬迁。作出房屋征收决定的市、县级政府在依法作出补偿决定，并且已经按照补偿决定的内容对被征收人进行补偿安置后，如果被征收人依然不履行补偿决定拒不搬迁的，有关部门可以申请法院进行强制拆迁。
（2）程序条件。另一个前提必须是，被征收人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼。因此征收方申请法院强拆应当在法定期限届满后。
被拆迁人如果遇到“偷拆、误拆”，需要留存好相关的有效证据，比如照片、视频等，为之后的维权作好准备。必要时，可以咨询律师尽快提起诉讼程序，通过法律程序来维护自己的合法权益。
不留底协议
拆迁方“这个签好的协议我们先拿走盖章，盖完章了再还给你！”
拆迁方“签好的协议需要拿给领导审批，批完再给你！”
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
拆迁协议作为合同的种类之一，在签署完毕之后，双方应当各持一份以证明在拆迁协议中享有的权利、义务。但在实践中，有的拆迁方往往会以协议需要上级审批为由，将被拆迁人手里的协议骗走，且迟迟不返还到被拆迁人的手中。
这时候，被拆迁人常常会处于非常被动且具有风险的处境——没有协议原件，被拆迁人既无法证明协议上的内容是当初双方约定好的补偿标准，也无法保证拆迁方不在拿走的协议上动手脚。如果拆迁方拿走协议后，擅自篡改了补偿金额、补偿方式、补偿期限等内容，于被拆迁人来说，维权的难度将大大增加。
此外，如果协议上只有被拆迁人的签字或盖章，没有拆迁方的盖章，这种协议属于单方确认的无效合同，也对被拆迁人不利。
因此，拆迁协议是双方协商一致的意思表示，需要双方的签字盖章，双方均有保留原件的权利。被拆迁人必须要与拆迁方当面签订好补偿协议，双方同时签字盖章，互相保留协议原件，对于拆迁方所说的交上去让领导审批等情形，要严厉拒绝！
