律师随笔
来了！2020年拆迁补偿标准和陷阱都在这里！
作者：北京京平律师事务所 律师 时间：2020年06月11日
2020年1月1日，新的《土地管理法》正式开始实施，大家普遍比较关心新的土地管理法对自家产生的影响。因此，本文纯干货分享农民朋友应当关心的重要内容——房屋拆迁补偿标准和需要注意的拆迁陷阱。
一农村房屋拆迁补偿标准征收土地应当给予公平、合理的补偿。新《土地管理法》首次在法律上明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。
（一）一般农村自建房
1、采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价。
2、纯货币补偿，房屋重建成本价+宅基地地价。宅基地地价按照区片综合地价进行补偿，查询方式可参见 ?（补偿标准、区片综合地价、法律法规等征地信息，可以这样查！）
3、房屋置换，相同地段按照面积，拆多少补多少。
举个例子：老王在本村里有个200平米的房子，如果拆迁的话，怎么补偿才是合理的呢?
(1)重新给老王划一块宅基地，再给他足够的钱可以保证盖起200平米的房子；
(2)简单粗暴给钱，总和=足够在本村盖200平米房子的价钱+当地宅基地地价；
(3)给安置房，至少是相同地段200平米的房子。
（二）在城市规划区内的房屋补偿标准
集体土地上、被划入城市规划区范围内的房屋俗称为“城中村”。房屋所在的集体土地已经被纳入城市规划区的，房屋周边的房价已经城市化了，如果只按照农村集体土地的标准进行补偿，显然是无法保障被拆迁人的正常生活的，是不能保障被拆迁人原有生活水平不降低的。
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第（2）款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”由该条规定可知，如果房屋所在的土地已经被纳入城市规划区内的，农民朋友是可以要求按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿的。
二常见陷阱
1、没有证就是违建？没有补偿？
隔壁老王
“当初村里给了一块空地，说在这盖房，我就盖了，也没留下凭证，更没让我办证。现在拆迁了，好好的房子怎么就变成违建了？”
在农村地区，类似老王家无证房被认定为违建的情况很多。事实上，农村房屋普遍存在没有证件的情况，这是一种客观现实，很多情况下村民解决不了，也并不存在过错，实践中的老旧无证房处于一种比较尴尬的位置上。
在征收过程中，有些征收方直接将无证房认定为违法建筑，不给或者给极低的补偿，这种做法完全是为了避开法定的征收程序，加快拆迁速度。
简单来讲，违法建筑的认定要有明确的法律依据，也要走严格的法律程序，不是拆迁方一句“没有证”就能认定的。
2、空白协议、口头协议，敢签吗？
隔壁老王
“拆迁方让我签字的时候跟我说，给我的面积和钱比别人家多，所以不能写在纸面上，怕其他人知道了有意见，所以我才签的。但是现在拆迁方耍无赖，说当初没说过！”
拆迁过程中，空白协议和口头承诺往往是一对难兄难弟，口头承诺出现了，空白协议就会接踵而至。在这里，京平律师提醒大家：“口头承诺不能信！空白协议不能签！”
简单来讲，补偿安置协议中应当基本包含几项内容：
· 如何补偿？给钱还是给房？· 给钱的话，需要给多少？什么时候给付完毕？· 给房的话，安置房面积多少？位置在哪里？什么时候交房？是否给办理房产证？过渡费是怎么计算以及支付的？如果逾期未交付或房屋有质量问题，违约责任怎么约定的？· 签订协议的主体是谁？主体是否合法？补偿协议是否有公章？
3、被强拆了，怎么办？
在拆迁后期，处于谈判僵局的拆迁方和被拆迁人往往会经历违法强拆，甚至恐吓威胁。经常会有一些农民朋友在遭遇违法强拆时像隔壁老王一样，告诉我们：
隔壁老王
“报警也没用啊，警察也是他们的人。”
实践中，虽然有些派出所不能有效解决强拆状况，但是报警对于我们后期维权的作用至关重要。在我们报警之时，一定要进行录音！如果公安局出警切记要索要出警记录回执单；如果公安局不予受理或者受理后冷淡对付，我们仍可通过法律途径对公安机关提起行政复议或是诉讼，这时报警电话记录就是最有利的证据。
综上，在遇到违法强拆时，一定要谨记几点。首先，保护好自身安全，不要以暴制暴；其次，做好取证工作，及时报警，保存好报警记录和录音，并在保障人身安全的情况下，进行隐秘的、有效的拍照录像，及时清点被拆后的经济损失。最后，违法强拆后切记要及时启动法律程序维权，法律规定的救济期限为60日内申请复议，6个月内进行诉讼。
一农村房屋拆迁补偿标准征收土地应当给予公平、合理的补偿。新《土地管理法》首次在法律上明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。
（一）一般农村自建房
1、采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价。
2、纯货币补偿，房屋重建成本价+宅基地地价。宅基地地价按照区片综合地价进行补偿，查询方式可参见 ?（补偿标准、区片综合地价、法律法规等征地信息，可以这样查！）
3、房屋置换，相同地段按照面积，拆多少补多少。
举个例子：老王在本村里有个200平米的房子，如果拆迁的话，怎么补偿才是合理的呢?
(1)重新给老王划一块宅基地，再给他足够的钱可以保证盖起200平米的房子；
(2)简单粗暴给钱，总和=足够在本村盖200平米房子的价钱+当地宅基地地价；
(3)给安置房，至少是相同地段200平米的房子。
（二）在城市规划区内的房屋补偿标准
集体土地上、被划入城市规划区范围内的房屋俗称为“城中村”。房屋所在的集体土地已经被纳入城市规划区的，房屋周边的房价已经城市化了，如果只按照农村集体土地的标准进行补偿，显然是无法保障被拆迁人的正常生活的，是不能保障被拆迁人原有生活水平不降低的。
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第（2）款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”由该条规定可知，如果房屋所在的土地已经被纳入城市规划区内的，农民朋友是可以要求按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿的。
二常见陷阱
1、没有证就是违建？没有补偿？
隔壁老王
“当初村里给了一块空地，说在这盖房，我就盖了，也没留下凭证，更没让我办证。现在拆迁了，好好的房子怎么就变成违建了？”
在农村地区，类似老王家无证房被认定为违建的情况很多。事实上，农村房屋普遍存在没有证件的情况，这是一种客观现实，很多情况下村民解决不了，也并不存在过错，实践中的老旧无证房处于一种比较尴尬的位置上。
在征收过程中，有些征收方直接将无证房认定为违法建筑，不给或者给极低的补偿，这种做法完全是为了避开法定的征收程序，加快拆迁速度。
简单来讲，违法建筑的认定要有明确的法律依据，也要走严格的法律程序，不是拆迁方一句“没有证”就能认定的。
2、空白协议、口头协议，敢签吗？
隔壁老王
“拆迁方让我签字的时候跟我说，给我的面积和钱比别人家多，所以不能写在纸面上，怕其他人知道了有意见，所以我才签的。但是现在拆迁方耍无赖，说当初没说过！”
拆迁过程中，空白协议和口头承诺往往是一对难兄难弟，口头承诺出现了，空白协议就会接踵而至。在这里，京平律师提醒大家：“口头承诺不能信！空白协议不能签！”
简单来讲，补偿安置协议中应当基本包含几项内容：
· 如何补偿？给钱还是给房？· 给钱的话，需要给多少？什么时候给付完毕？· 给房的话，安置房面积多少？位置在哪里？什么时候交房？是否给办理房产证？过渡费是怎么计算以及支付的？如果逾期未交付或房屋有质量问题，违约责任怎么约定的？· 签订协议的主体是谁？主体是否合法？补偿协议是否有公章？
3、被强拆了，怎么办？
在拆迁后期，处于谈判僵局的拆迁方和被拆迁人往往会经历违法强拆，甚至恐吓威胁。经常会有一些农民朋友在遭遇违法强拆时像隔壁老王一样，告诉我们：
隔壁老王
“报警也没用啊，警察也是他们的人。”
实践中，虽然有些派出所不能有效解决强拆状况，但是报警对于我们后期维权的作用至关重要。在我们报警之时，一定要进行录音！如果公安局出警切记要索要出警记录回执单；如果公安局不予受理或者受理后冷淡对付，我们仍可通过法律途径对公安机关提起行政复议或是诉讼，这时报警电话记录就是最有利的证据。
综上，在遇到违法强拆时，一定要谨记几点。首先，保护好自身安全，不要以暴制暴；其次，做好取证工作，及时报警，保存好报警记录和录音，并在保障人身安全的情况下，进行隐秘的、有效的拍照录像，及时清点被拆后的经济损失。最后，违法强拆后切记要及时启动法律程序维权，法律规定的救济期限为60日内申请复议，6个月内进行诉讼。
