律师随笔
腾空房屋并交出钥匙，就代表村民同意拆迁了吗？
作者：北京京平律师事务所 律师 时间：2020年08月03日
这是一起由拆迁律师助力维权的案例。城中村改造，村民签订了补偿协议后，房屋被拆。拆迁方认为，村民腾空房屋并向城改办移交钥匙，表明自愿放弃了房屋权属，将房屋交由拆迁方拆除。村民起诉至法院，一审败诉后上诉，在律师的帮助下，二审判决拆除行为违法。今天，跟大家一起解读这个案件。
李先生系宝鸡市某村村民，在该村拥有宅基地并建有房屋。2013年12月31日，宝鸡市旧城改造领导小组作出批复，将李先生所在村列入城中村改造项目。
2015年9月16日，李先生与城改办签订《拆迁过渡协议》。该协议约定了安置补偿标准，过渡费、搬迁费、奖励的金额；同时约定腾空房屋、交付房屋钥匙的时间。2015年10月2日，李先生将房屋腾空并向城改办交付住房钥匙。
2016年8月29日，拆迁方发出通知：“在9月2日24时之前，自行搬离，逾期视为放弃权属，将进行统一拆除，其住户损失自负。”2016年9月11日，李先生的房屋被拆除。
李先生向法院起诉，请求确认拆迁方强拆违法。
一审法院认为，李先生于2015年10月2日腾空房屋并向甲方城改办移交钥匙，表明同意了城中村改造补偿安置标准、履行了合同义务、自愿放弃了房屋权属，将房屋交由被告拆除。因此，拆迁方拆除李先生房屋系依据《拆迁过渡协议》实施的合法行为。经院审判委员会讨论决定判决：驳回原告李先生的诉讼请求。
李先生不服一审判决上诉。二审法院经审理查明，一审判决认定的事实属实。
二审法院认为，对农民宅基地上的房屋拆除须以落实安置补偿为前提和基础。本案中，李先生与拆迁方虽然签订了《拆迁过渡协议》，但该协议仅约定了过渡费、搬迁费和奖励金额等，并未对安置补偿的具体内容进行约定。之后，拆迁方就具体的其他实质性安置补偿事项，未再行与李先生签订补偿安置协议或者作出补偿安置行为。
本案中，拆迁方也没有提供证据证明李先生无正当理由拒绝接受安置补偿。在此情形下，拆迁方拆除李先生的房屋，不符合法律规定，属违反法定程序，超越法定职权。综上，判决如下：撤销一审判决；拆迁方拆除李先生房屋的行政行为违法。
对此，律师表示，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第二部分第十五项规定：“加强对征地实施过程监管。征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。”《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）第三部分第七项规定：“切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。要严格执行相关法律法规和政策规定，履行有关程序，做到先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为。”
本案中，补偿安置工作未具体落实就拆除房屋，应当被认为拆除行为违法。“至于拆迁方提出依据《拆迁过渡协议》李先生已经放弃了其房屋权利，再行主张渭滨区政府拆除行为违法与事实不符且违背诚实信用原则的答辩理由，也因缺乏拆迁方在土地征收工作中已经对被拆迁人进行了补偿安置这一前提和基础，法院当然不会被采纳。”该律师表示。
李先生系宝鸡市某村村民，在该村拥有宅基地并建有房屋。2013年12月31日，宝鸡市旧城改造领导小组作出批复，将李先生所在村列入城中村改造项目。
2015年9月16日，李先生与城改办签订《拆迁过渡协议》。该协议约定了安置补偿标准，过渡费、搬迁费、奖励的金额；同时约定腾空房屋、交付房屋钥匙的时间。2015年10月2日，李先生将房屋腾空并向城改办交付住房钥匙。
2016年8月29日，拆迁方发出通知：“在9月2日24时之前，自行搬离，逾期视为放弃权属，将进行统一拆除，其住户损失自负。”2016年9月11日，李先生的房屋被拆除。
李先生向法院起诉，请求确认拆迁方强拆违法。
一审法院认为，李先生于2015年10月2日腾空房屋并向甲方城改办移交钥匙，表明同意了城中村改造补偿安置标准、履行了合同义务、自愿放弃了房屋权属，将房屋交由被告拆除。因此，拆迁方拆除李先生房屋系依据《拆迁过渡协议》实施的合法行为。经院审判委员会讨论决定判决：驳回原告李先生的诉讼请求。
李先生不服一审判决上诉。二审法院经审理查明，一审判决认定的事实属实。
二审法院认为，对农民宅基地上的房屋拆除须以落实安置补偿为前提和基础。本案中，李先生与拆迁方虽然签订了《拆迁过渡协议》，但该协议仅约定了过渡费、搬迁费和奖励金额等，并未对安置补偿的具体内容进行约定。之后，拆迁方就具体的其他实质性安置补偿事项，未再行与李先生签订补偿安置协议或者作出补偿安置行为。
本案中，拆迁方也没有提供证据证明李先生无正当理由拒绝接受安置补偿。在此情形下，拆迁方拆除李先生的房屋，不符合法律规定，属违反法定程序，超越法定职权。综上，判决如下：撤销一审判决；拆迁方拆除李先生房屋的行政行为违法。
对此，律师表示，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第二部分第十五项规定：“加强对征地实施过程监管。征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。”《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）第三部分第七项规定：“切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。要严格执行相关法律法规和政策规定，履行有关程序，做到先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为。”
本案中，补偿安置工作未具体落实就拆除房屋，应当被认为拆除行为违法。“至于拆迁方提出依据《拆迁过渡协议》李先生已经放弃了其房屋权利，再行主张渭滨区政府拆除行为违法与事实不符且违背诚实信用原则的答辩理由，也因缺乏拆迁方在土地征收工作中已经对被拆迁人进行了补偿安置这一前提和基础，法院当然不会被采纳。”该律师表示。
