律师随笔
一拆迁就变违建？村民300多平米房屋被强拆该如何维权
作者：北京京平律师事务所 律师 时间：2020年10月14日
征收拆迁中，很多被征收人可能会遇到“违法建筑”这个提法，进而担心自己的房屋被认定违建后白白被拆掉。其实很多情况下所谓的“违建不补”是一个伪命题，要根据实际情况来据理力争。今天京平律师和大家一起看一个真实的案例，周先生取得房产证的房屋被认定为违法建筑并被强拆，他第一时间委托律师维权，不料起诉后，拆除方又提出周先生的房产证是虚假的，强拆合法。那么周先生如何维权呢？
1986年，河南的周先生在某市XX河沿岸取得一块土地作为宅基地，建造了房屋并取得房屋产权证，房屋面积为333平方米，周先生将其中111平方米作为经营用地并办理了营业执照。 2018年，因某项目建设，周先生房屋所在区域被征收。2019年3月18日，市政府发布《关于清除XX河道两侧内侵占河道违法占地和违章建筑的通告》，同年3月28日，市政府组织人员将周先生涉案房屋拆除。 周先生不服，委托律师维权，于2019年8月1日向法院提起诉讼，并提交了房产证、营业执照、房屋被强拆的图片、市政府通告等证据，请求法院确认市政府拆除涉案房屋的行为违法。
周先生认为，其对涉案房屋建筑拥有合法所有权，并在此长期居住。市政府称房屋系违章建筑既未出具任何认定文件，又未作出任何行政处罚决定，而仅是采取临时口头通知的方式告知，且市政府责成有关部门强制拆除，也没有依法履行催告程序，剥夺了周先生陈述与申辩的权利，更没有送达强制执行决定,事实认定不清，在实体及程序上均违法。 市政府辩称，周先生的涉案房屋无土地使用证，无《建设工程规划许可证》，未经水利行政主管部门批准，明显属于违法建筑。并且周先生所持有的房产证是虚假的，办理房产证的人员涉嫌犯罪，没有土地证就不应该办理房产证，办证的内容不合法。因此，市政府组织拆除涉案房屋的行政行为，认定事实清楚，证据确凿充足，程序合法，周先生的非法利益不应当得到保护，恳请法院查明案情，依法保证行政执法的顺利进行，驳回周先生的诉请。
法院认为，根据法律规定，行政机关认定、拆除违章建筑需要依据法定程序进行，作出认定、拆除前应告知行政相对人陈述、申辩权利，以保障相对人的正当程序权利，市政府没有提供履行上述法律规定程序的相关证据，拆除涉案房屋，程序违法。因此，法院最终判决确认市政府组织实施拆除周先生涉案房屋的行为违法。 京平律师表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 上述法条中“对未经登记的建筑进行调查、认定和处理”，一般指的就是无证房，但即便是无证房，也未必是违建。而具体是不是违建，需要由有关部门依法进行调查认定，认定标准主要看是否影响城乡规划，而不是是否有证。该案中，相关部门对认定违建以及拆除房屋前各种告知义务均未依法进行，导致拆除行为缺乏足够的法律依据，因此法院支持周先生并无不当。
1986年，河南的周先生在某市XX河沿岸取得一块土地作为宅基地，建造了房屋并取得房屋产权证，房屋面积为333平方米，周先生将其中111平方米作为经营用地并办理了营业执照。 2018年，因某项目建设，周先生房屋所在区域被征收。2019年3月18日，市政府发布《关于清除XX河道两侧内侵占河道违法占地和违章建筑的通告》，同年3月28日，市政府组织人员将周先生涉案房屋拆除。 周先生不服，委托律师维权，于2019年8月1日向法院提起诉讼，并提交了房产证、营业执照、房屋被强拆的图片、市政府通告等证据，请求法院确认市政府拆除涉案房屋的行为违法。
周先生认为，其对涉案房屋建筑拥有合法所有权，并在此长期居住。市政府称房屋系违章建筑既未出具任何认定文件，又未作出任何行政处罚决定，而仅是采取临时口头通知的方式告知，且市政府责成有关部门强制拆除，也没有依法履行催告程序，剥夺了周先生陈述与申辩的权利，更没有送达强制执行决定,事实认定不清，在实体及程序上均违法。 市政府辩称，周先生的涉案房屋无土地使用证，无《建设工程规划许可证》，未经水利行政主管部门批准，明显属于违法建筑。并且周先生所持有的房产证是虚假的，办理房产证的人员涉嫌犯罪，没有土地证就不应该办理房产证，办证的内容不合法。因此，市政府组织拆除涉案房屋的行政行为，认定事实清楚，证据确凿充足，程序合法，周先生的非法利益不应当得到保护，恳请法院查明案情，依法保证行政执法的顺利进行，驳回周先生的诉请。
法院认为，根据法律规定，行政机关认定、拆除违章建筑需要依据法定程序进行，作出认定、拆除前应告知行政相对人陈述、申辩权利，以保障相对人的正当程序权利，市政府没有提供履行上述法律规定程序的相关证据，拆除涉案房屋，程序违法。因此，法院最终判决确认市政府组织实施拆除周先生涉案房屋的行为违法。 京平律师表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 上述法条中“对未经登记的建筑进行调查、认定和处理”，一般指的就是无证房，但即便是无证房，也未必是违建。而具体是不是违建，需要由有关部门依法进行调查认定，认定标准主要看是否影响城乡规划，而不是是否有证。该案中，相关部门对认定违建以及拆除房屋前各种告知义务均未依法进行，导致拆除行为缺乏足够的法律依据，因此法院支持周先生并无不当。
