律师随笔
房屋买卖中的30个坑，你能躲几个？——律师手把手教买房人如何躲坑
作者：史文洁 律师 时间：2016年10月07日
作者：郝孝伟 北京市盈科（无锡）律师事务所 律师
一、洽谈阶段
——准确及时的律师调查工作，能够保障您事半功倍
1、卖方没有房产证，不提供房产证或中介不让看房产证，怎么办？
答：可委托律师提前调取或让卖方到房管部门调取最新的房屋档案。
2、卖方声称房子有贷款或有抵押，如何确认真假？
答：到银行或房管部门核实情况，办法同上。
3、房子在洽谈阶段被法院查封了，还能买吗？
答：房屋被法院查封，说明房屋的权利人涉及诉讼，了解清楚涉诉的原因才能顺利买到房子。
4、卖方把房子出租给第三人居住，如何处理租赁问题？
答：承租人有优先购买权，买房前最好与承租人达成口头的协议或让卖方负责处理租赁问题，让承租人及时搬离并放弃优先购买权。
5、房子现在归卖方的亲属居住，万一合同签了，不搬走怎么办？
答：买房前，最好能够腾空房屋，如约定腾空期限，则支付房款时，切记要留有尾款，以保障将来卖方能够信守承诺。
6、看房时，如何发现房屋的隐蔽质量问题？
答：询问房东或实际居住人，对有遮挡的部分要第一时间查看是否存在质量问题。
7、房屋里面的户籍或户口问题如何了解？
答：到房屋所在地的派出所了解。与卖方达成口头的迁移户口的协议
8、房屋里面的学区问题如何了解？
答：到房屋所在地的学校或教育部门了解。
9、房屋的物业费、水、电、煤气情况如何准确掌握？
答：到物业或有关主管部门打印出面的欠费证明。
10、如何选择房产中介机构？
答：尽量选择知名度高、实力比较大的本地中介机构。
二、签约阶段
——全面缜密的律师文案工作，能够保障您的权益最大化
11、卖方口头承诺的事情能否算数？
答：重要事宜尽量以书面形式处理，避免“君子协定”！房屋买卖是重要的法律活动，书面方式可以将双方的约定明确记载，避免日后产生分歧。
12、定金交多少合适呢？如果交多了，是不是风险就很大了？
答：多交定金，可以增加卖方的违约成本，有利于防止卖方违约；但是，也应根据实际情况确定定金的具体数额，金额一般不超过合同总价的20%。
13、签字之前，发现房屋买卖合同里面有法律漏洞、遗漏重大事项等，如何处理？
答：签字之前，提前请专业的律师对合同内容把关。遗漏重大事项最好在协议中的补充条款或其他约定中，一次性记载清楚，以免履行中产生分歧。重大事项举例：
（1）卖方对房屋质量瑕疵的担保及违约责任的约定
（2）卖方对房屋权利瑕疵的担保及违约责任的约定，房屋处分权的完整、共有人均已经同意或授权、无欠费情况、无贷款情况、无权利限制情况、卖方的贷款问题等。
（3）买方为解决纠纷支付的合理开支的承担问题（如诉讼费、律师费、评估费等）
（4）卖方不及时迁走户口的违约金。
（5）房产交易中的税费、中介费等费用的负担方式。
14、卖方需要提供的资料有哪些？
答：房产证、土地证、全部房屋所有权人的身份证、授权委托书等。
15、买方的贷款如何约定才能对自己有利？
答：买方贷款取决于很多因素，可以约定以银行实际放款之日作为买方最终履行完毕之时，并指出卖方不得以此为由要求买方承担违约责任。
16、公积金贷款和商业贷款的组合贷款方式买房，如何最大限度保障买方的权益？
答：提前进行贷款咨询，完善己方的贷款条件，并提前做好公积金管理部门和商业贷款银行的有关手续。
17、购房款如何支付，才能对买方更加有利？
答：购房款尽量采取分期支付的方式，卖方履行对应的义务，方可支付对应的购房款。同时，购房款应当交给产权人或受产权人委托的人。
18、签合同时，对房屋质量问题怎么约定才能避免质量风险？
答：签订合同时需要专门就房屋质量瑕疵担保问题进行详细约定，并就对应的违约责任进行约定。
19、合同上没有其他产权人签字，怎么办？
答：一定要全部产权人到场签字，避免产生法律纠纷。如果产权人不能全部到场签字，尽量让未到场的人向到场签字的产权人出具授权委托书或声明。
20、签约后，买方应当留存哪些重要材料？
答：卖方的身份证复印件、未到场产权人的授权委托书、房产证和土地证复印件、支付房款的收条、转账记录等凭据、
三、履行阶段
——信守承诺，积极履行合同，是买卖合同的应有之义
21、合同签订后，卖方恶意加价，怎么办？
答：买方此时要做到及时足额按约履行合同，不给卖方机会提出无理要求。同时，卖方加价的证据及时固定下来，并积极进行沟通。
22、如何使用定金罚则对付不诚信的卖方？
答：为了防止卖方将来违约，可以在合同履行过程中，追加定金数额，增加卖方违约的成本。同时，如果发现定金不足以弥补损失时，可以要求卖方支付违约金。
23、卖方不愿卖房子了，重新补办了房产证怎么办？
答：重新补办房产证表明卖方违约的意图非常明显，可以通过律师与卖方交涉并提出警告。
24、只有夫或妻一方签字，或者只有部分共有人签字，卖方说房屋买卖合同无效，怎么办？
合同签了，钱也交了，突然跳出来一个共有人，说不同意卖房子，如何是好？
答：合同并不一定无效。如果提前做好房屋权利人的调查工作，这个问题就可以忽略。如果另一方或者其他共有人知道房屋买卖，及时固定其明知此事的证据，通过法律途径解决。
25、买房款全部交了，卖方不配合过户，怎么办？
答：尽量先进行友好协商，协商不成可以通过诉讼解决。
26、卖方拒不迁出户口，怎么办？能起诉要求对方迁出户口吗？
答：不能起诉要求对方迁出户口，但可以按照合同约定，由卖方承担违约责任或者预留一部分房款，促使卖方依约迁走户口。
27、房东在卖房时未告知房子有质量问题，是否可以要求法院解除合同？
答：如果属于重大质量问题、卖方未告知且买方签约前未发现的，可以要求法院解除合同，同时可以要求卖方承担违约责任。
28、房东又把房子卖给他人，且已经办理过户，他人与房东签订的合同是不是无效？
答：不一定。此时应尽快委托律师通过诉讼解决。
29、签了房屋买卖合同，是不是房子就属于买方了？
答：不是。签署合同，仅仅代表买方有权要求卖方履行合同义务，房屋所有权作为物权的一种，需要经过登记才能产生法律效力。为了避免登记前房屋被查封或被卖方再次转让，应当及时办理房屋所有权转移登记，避免夜长梦多。
30、房子已经买了，才发现房子有质量问题，怎么办？
答：及时通知卖方，并就质量问题进行沟通，可以提出减少房屋价款或解除合同。
以上这些问题，仅仅是买房过程中常见的一些问题，如果遇到不诚信的卖方，尽量通过协商的方式解决，如果协商不成可以通过委托律师通过法律的方式解决。
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重要提示：房屋买卖过程中律师的十大作用
且不说西方人在房产交易中聘请律师已经司空见惯，就算为了保障自己的合法权益不受侵害，买房人完全可以在买房过程中花小钱聘请律师来办大事。房屋买卖过程中，律师最少有如下作用：
1、对你所购买的房产权利瑕疵情况做尽职调查，包括等是否有抵押，是否有法院查封、是否存在其他共有人等。
2、对房屋所有权人的情况做尽职调查。包括债务情况，共有人情况，授权情况，履约诚信度等。
3、对你所购买的房产中的户籍问题进行调查并提供专业法律意见。
4、对房屋的交易价格提供咨询。
5、对房屋买卖合同文本进行审查修订，核查合同条款，查漏补缺。同时，可以审查合同重要条款是否有漏洞。
6、对房产中介的工作人员做调查，并对中介居间合同文本进行审查修订包括中介的收费是否合理，中介是否有不良信用记录等。
7、对钱款交接提供文本和程序保障，制作钱款交接规划，收款凭据审核等。
8、交易过程中，向对方发送书面的律师意见、律师函等。
9、固定交易中的重要证据，为将来可能的诉讼打好基础。
10、最重要的作用，如果卖方已经严重违约，可以协助您通过合法的方式使自己的权益最大化。
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