律师随笔
非税筹划：婚内赠房，离婚分房，离后卖房，涉税看过来！
作者：吴振举 律师 时间：2019年04月15日
非税筹划：婚内赠房，离婚分房，离后卖房，涉税看过来！
一、婚姻期间，加、减、换、变名与份额变更
在婚姻关系存续期间，夫妻之间房产加名、减名、换名及份额的变动，免契税。
非税筹划参考：（财税〔2014〕4号）财政部
国家税务总局《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税，
说明：婚姻关系存续期间夫妻双方自愿变更房屋、土地权属，一般不涉及资金或其他权益的往来，不能简单视同于买卖、交换或者赠与行为。
二、离婚时，房产分割涉税
离婚时，房产析产涉及过户问题。
非税筹划链接（吴振举律师非税筹划）1：国税函[1999]391号 《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》：因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。
因此，对离婚后（以上三况）原共有房屋产权的归属人不征收契税。
非税筹划链接2：财税[2009]111号《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》：二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
(一)离婚财产分割；
(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
因此，对离婚后（以上三况）免征营业税（增值税）。
非税筹划链接3：财税[2009]78号 《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》：
一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
非税筹划链接4：国税发[2009]121号 《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》：四、关于个人转让离婚析产房屋的征税问题：
（一）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
三、离婚后，转让离婚分割的房产涉税
个人转让离婚析产房屋，属于正常房产转让，按照一般房产涉税执行。
其中大家关注较多的是个税，下面重点就“个税”分析如下。
非税筹划链接1：国税发[2009]121号 《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》：四、关于个人转让离婚析产房屋的征税问题：
（二）个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。
（三）个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）执行。
非税筹划链接（吴振举律师非税筹划）2：国税发[2005]172号 《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》：四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
四、其他说明：房产涉税即非税筹划较复杂，具体筹划时，各个地方的执行标准（当地政策等）可能存在出入，具体请结合当地具体情况进行事前的非税筹划。
一、婚姻期间，加、减、换、变名与份额变更
在婚姻关系存续期间，夫妻之间房产加名、减名、换名及份额的变动，免契税。
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变更前 |
变更后 |
备注 |
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归一方所有 |
夫妻共有（即加名）； |
免征契税（增值税、个税） |
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另一方所有； |
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归双方所有 |
一方所有； |
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约定变更共有份额； |
说明：婚姻关系存续期间夫妻双方自愿变更房屋、土地权属，一般不涉及资金或其他权益的往来，不能简单视同于买卖、交换或者赠与行为。
二、离婚时，房产分割涉税
离婚时，房产析产涉及过户问题。
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分割前 |
分割后 |
备注 |
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共有房屋（在一方或双方名下） |
一方放弃全部归另一方； |
免征契税（增值税、个税）； |
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双方各拥有一部分； |
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全部归一方，另一方得补偿。 |
因此，对离婚后（以上三况）原共有房屋产权的归属人不征收契税。
非税筹划链接2：财税[2009]111号《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》：二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
(一)离婚财产分割；
(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
因此，对离婚后（以上三况）免征营业税（增值税）。
非税筹划链接3：财税[2009]78号 《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》：
一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
非税筹划链接4：国税发[2009]121号 《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》：四、关于个人转让离婚析产房屋的征税问题：
（一）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
三、离婚后，转让离婚分割的房产涉税
个人转让离婚析产房屋，属于正常房产转让，按照一般房产涉税执行。
其中大家关注较多的是个税，下面重点就“个税”分析如下。
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个人转让离婚析产所得房屋涉税 |
备注：正常缴纳所涉税费（增值税、契税、个税）等。 |
（二）个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。
（三）个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）执行。
非税筹划链接（吴振举律师非税筹划）2：国税发[2005]172号 《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》：四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
四、其他说明：房产涉税即非税筹划较复杂，具体筹划时，各个地方的执行标准（当地政策等）可能存在出入，具体请结合当地具体情况进行事前的非税筹划。
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