申请执行人执行异议之诉 房屋排除强制
执行的胜诉案例
案情简介：
原告（申请执行人）：阜阳市某商贸有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区 。
被告：李某， 住安徽省阜阳市颍泉区 。
委托诉讼代理人：李会民，安徽华汉众赢律师事务所律师。
第三人（被申请执行人）：曹某， 住安徽省阜阳市颍泉区 。
第三人（被申请执行人）：曹某， 住安徽省阜阳市颍泉区
第三人（被申请执行人）：陈某， 住安徽省阜阳市颍泉区 。
原告阜阳市某商贸有限公司与被告李某、第三人曹某、曹某、陈某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2022年12月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阜阳市某商贸有限公司委托诉讼代理人张某，被告李某委托诉讼代理人李会民 ，第三人曹某、曹某到庭参加诉讼，第三人陈某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告阜阳市某商贸有限公司向法院院提出诉讼请求：
l、请人民法院判令继续对位于安徽省阜阳市某小区房屋（价值40万元）采取查封、评估、拍卖等执行程序；
2、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：
案涉房屋未办理过户，被告具有过错。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。“因买受人自身原因未办理过户登记”，人民法院对买受人提出的异议不应支持。本案中，被告李某称，案涉房屋系2017年安置房，因政策原因未能办理产权证，与客观事实不符。被告某提供的《房屋买卖合同》第三条明确载明“本合同签订时， 甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。”据此可以看出．合同甲、乙双方（即本案被告和第三人）在签订该合同时，均明确了解该房屋目前无法办理产权证，在签订该合同时，均明确了解该房屋目前无法办理产权证，并非是签订协议以后，因其他原因导致案涉房产无法办理过户登记，被告对此系明知且有意为之。因此，案涉房屋不能办理过户手续，应由被告承担全部责任，即法律规定的“因买受人自身原因未办理过户登记”，人民法院对买受人提出的诉求不应支持。故，被告李某提出的执行异议不满足上述排除执行的条件，应当继续对该房产进行查封、评估、拍卖等执行程序。

被告李某答辩：
原告的诉讼请求没有事实及法律依据，案涉房屋没有过户，被告不存在过错，本案房屋被告已经全款支付并占有使用装修，被告已经取得产权，对该房屋应该终止执行。
第三人共同答辩，房屋是2017年1月5号下来后我卖给彭某全款36万，证据协议上有证明人签字，原告无权拍卖该房子，彭某又卖给本案原告。
原、被告根据其诉求向本院举证：原告营业执照、被告身份证（2022）皖1204执异xx号民事裁定书、安置区拆迁房卡、契税完税凭证、增值税普通发票、2017年1月5日曹某与彭某签订的《房屋买卖合同》及收条、阜阳市国祯燃气有限公司客户服务单、用气合同、收款收据、缴费凭证、安全检查记录单，本院对上述证据的三性均予以认定并入卷佐证。
本院经审理认定事实如下：阜阳市某商贸有限公司与曹某、曹某、陈某、王某合同纠纷一案，本院2021年12月15日作出(2021)皖1204民初xxxx号之一民事裁定书，裁定：“冻结三被申请人银行账户存款1135713.785元人民币或立即查封、扣押被申请人价值相当于1135713.785元人民币的其他财产”。本院于2022年1月5日作出(2021)皖1204民初7186民事调解书，调解协议如下：“一、被告曹某欠原告阜阳市某商贸有限公司货款1085769.7元及违约金49944.09元，被告曹某已偿还给原告阜阳市某商贸有限公司20万元，下欠885769.7元及违约金49944.09元，被告曹某于2022年3月31日前一次性偿还给原告阜阳市某商贸有限公司共计935713.79元。二、被告曹某、陈某、王某对上述款项承担连带担保责任。三、原、被告双方就此事以后永无争议。案件受理费减半收取7510.5元，保全费5000元，由被告曹某承担。”。调解书生效后，申请执行人阜阳市某商贸有限公司于2022年4月20日向本院申请执行，2022年5月18日，我院(2022)皖1204执xxx号执行裁定书裁定终结本次执行程序。2022年8月4日我院立(2022)皖1204执恢xxx号执行案件裁定：冻结、划拨被执行人曹某、曹某、陈某银行存款948224.29元及利息，或查封，扣押其价值相当的财产，限财产被查封、扣押之日起10日内履行义务，逾期则依法拍卖或变卖处理。并查封被执行人曹某位于安徽省阜阳市颍泉区 某房产证号：皖（2021）阜阳市不动产权第xxxx号的房产。2022年9月7日，(2022)皖1204执恢xxx号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人曹某名下有位于安徽省阜阳市颍泉区安置区二期某住宅楼房产一处，一起拍价格为评估价599633元降价20%，即 479706元起拍，并制作拍卖公告等。后李某就阜阳案涉房屋的执行提出书面异议，本院于2022年11月30日作出（2022）皖1204执异xx号民事裁定书，裁定中止对位于阜阳市颍泉区案涉房屋的执行 。
另查明，2017年1月5日，曹某、曹某通过颍泉区安置分房领导小组分房凭证分得案涉房屋。2017年1月5日，甲方曹某与乙方彭某签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其房屋以人民币361800元出售给乙方，乙方于2017年1月5日前一次性交付甲方房款，甲方应当于2017年1月5日交付房屋。2017年1月5日，收款人曹某出具《收条》一份，记载：“今收到xxx房，卖房现金叁拾陆万壹仟捌佰元整（361800元） 付款人胡某 收款人某”。2017年1月26日，甲方彭某与乙方李某签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其位于阜阳市颍泉区房屋以人民币375000元出售给乙方，乙方于2017年1月26日前一次性交付甲方房款。2017年1月26日，收款人彭某出具《收条》一份，载明：“今收到卖房现金叁拾柒万伍仟元整（375000元），其中邮政银行转账叁拾伍仟元整（345000元），现金叁万元整（30000元）付款人李某 收款人胡某”。2017年1月26日，李某转账345000元。2017年涉案房屋交付给李某，一直居住至今。

法院认为：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”，在本院对阜阳市颍泉区案涉房屋的执行过程中，李某作为案外人提出书面异议并向本院举证有《房屋买卖合同》及收条等。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”李某作为买受人，其举证的合法有效的书面买卖合同系于2017年1月26日签订，签订合同时间位于人民法院查封案涉房屋之前；李某向本院举证开通燃气票据、水电费票据等证明自2017年案涉交付房已进行交付，并由李某占有、使用至今，即李某在查封之前已经合法占有案涉房屋；另李某举证的《收条》能与其举证的银行流水消费金额相互印证，证明345000元房款及现金3万元的真实性，即已经支付全部价款；涉案房屋系于2017年安置房屋，至今未办理过户并非李某个人原因，综上李某对案涉房屋享有的权利能够排除本院执行，故对原告的诉求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，

判决如下：
驳回原告阜阳市某商贸有限公司的诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告阜阳市某商贸有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十七条　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十七条　被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

注：本案一审判决后，原告不服判决提起上诉，二审维持原判。