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成功案例

夫妻一方擅自将登记在自己名下的共有房产抵押是否有效?

作者:李开宏律师  时间:2019年04月07日

夫妻一方擅自将登记在自己名下的共有房产抵押是否有效?


案情:
某文化公司向银行申请贷款300万元,某担保公司为该笔贷款提供连带责任保证,李某向某担保公司提供反担保,保证在某文化公司不能按期归还银行借款时,由李某向某担保公司承担担保责任。李某的反担保物为登记在其名下的房屋,后某担保公司与李某到某公证处办理公证,在公证过程中李某书面承诺其未曾登记结婚,并向公证处出具了单身声明书和户口簿。后该公证书被赋予强制执行效力,该反担保物亦在登记机关办理了抵押登记。

因某文化公司未能按时向银行归还借款,某担保公司全额代偿了全部借款。2016年,某担保公司向法院申请强制执行,请求法院拍卖李某提供的抵押物,拍卖价款优先偿还其代偿的款项。执行中,李某的妻子、案外人王某向法院提出执行异议,认为涉案抵押物属于其与李某的夫妻共同财产,李某擅自处分了夫妻共同财产,属于无权处分,李某签署的反担保合同因违反相关法律法规的强制性规定而自始无效,某担保公司取得抵押权不善意,且没有支付对价,应停止执行涉案房屋。

法院做出了执行裁定书,驳回了王某的执行异议。王某对该处理结果不服提出执行异议之诉,要求停止对涉案房屋的执行。一审法院判决驳回了王某的诉讼请求,王某不服提起上诉。二审法院判决,驳回上诉,维持原判。

针对本案存在的不同观点

本案的争议焦点在于,夫妻一方擅自抵押自己名下的共有房屋的效力。就此存在以下两种观点:

第一种观点认为,法院应当支持王某的诉讼请求。理由如下:一是涉案抵押的房屋系李某与王某婚后购买,属夫妻共同财产,李某将该房屋擅自抵押,属于无权处分,损害了王某的利益,且王某无过错,故应当优先保护王某的合法权益。二是某担保公司善意取得抵押权的前提是抵押合同有效,但合同法第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”且根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(下称《担保法解释》)第五十四条的规定,未经其他共有人的同意,共同共有人以共有财产设定抵押的,抵押无效。故涉案抵押合同无效。三是某担保公司不能善意取得抵押权,因为某担保公司没有让李某提供民政局出具的单身证明,不能认定其为善意,且李某提供反担保并未获益,不能认定某担保公司支付了合理的对价。

第二种观点认为,法院不应支持王某的诉讼请求。尽管王某对房屋享有所有权,且并无过错,但某担保公司亦没有过错,二者的合法权益发生冲突,因某担保公司的权益属于交易往来,故应当优先保护某担保公司的权益。合同法第五十一条及《担保法解释》第五十四条并没有明确规定无权处分人签订的合同无效,之后新颁布的法律及司法解释已经将合同的效力与物权变动的效力进行了明确区分。而且,仅因某担保公司未要求李某提供民政局出具的单身证明即认定某担保公司不善意,明显过苛。李某是否获益并不能等同于某担保公司是否支付合理对价,物权法第一百零六条仅规定在受让所有权的场合要支付合理的对价,本案系取得抵押权,与该条规定的情形不同。

本律师认可第二种观点:夫妻一方擅自抵押自己名下的共有房屋,他人可善意取得抵押权

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