律师随笔
房产法律
作者：李开宏 律师 时间：2017年06月14日
楼市新政导致买房人被限购，卖房人可否解除合同？
一、解除合同的依据
新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？要回答这个问题，首先就要思考解除的依据是什么。
合同解除权分为约定解除和法定解除。
约定解除：
《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
法定解除：《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
1、约定解除
如果房屋买卖双方所签订的合同约定了在合同履行过程中如果政府出台新政导致买房人不具备购房资格，则房屋买卖双方任何一方都有权解除合同的，则从其约定，卖房人有权解除合同。
但是，如果双方约定的是在合同履行过程中，如果政府出台新政导致买房人不具备购房资格，则等待买房人具备购房资格时再办理过户手续，则卖房人无权解除合同。
简单讲，即有约定的从约定。
2、法定解除
《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（六）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（七）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（八）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（九）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。”
新政导致买房人不具备购房资格，交易无法继续，属于因不可抗力导致不能实现合同目的的情形，卖房人有权解除合同。
（1）不可抗力
《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
限购政策的出台导致买房人不具备购房资格，应当属于不可抗力。
（2）合同目的
《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”
买卖合同是典型的双务合同，即买卖双方互负对待给付义务。
一般而言，出卖人的义务是转移标的物所有权于买受人，买受人的合同义务是支付价款给出卖人。与之相对应的，买受人的合同目的是取得标的物所有权，出卖人的合同目的是取得价款。
以此类推，在房屋买卖合同中，买房人的合同目的是取得标的房屋所有权，卖房人的合同目的是取得房屋价款。那么，是否只要买房人把标的房屋的价款全部支付给卖房人，卖房人就没有法定解除权了呢？
问题的症结还在限购。
买房人限购，卖房人也限购，“名额”对于谁都是有限的。卖房人卖房子的合同目的除了取得房屋价款之外，还需要腾出购房名额以购买新的房屋（最典型的就是“置换”）。因此，把标的房屋过户到买房人名下也是卖房人的合同目的之一。
此外，完成过户对于卖房人的价值和意义还有：
1、避免自己违约。如避免买房人要求自己办理过户手续时由于房子被查封等原因或者自己没有时间等原因造成不能配合办理过户而导致自己违约。
2、避免自己多承担税费。比如，由于国家税费制度的调整导致自己多缴纳房产税或者办理过户手续的个税、增值税等税负。
3、避免房价下跌而带来的买房人的违约。
总之，房屋买卖双方在买卖合同中约定了交易的时间安排，双方就应当在约定的时间里完成交易。如果由于新的政策的原因导致交易无法继续，双方的合同目的就不能实现。
二、一些特殊情况
1、合同约定的过户日期届满时买房人重新具备了购房资格，卖房人不可以解除合同。
如果新政刚刚出台时，买房人不具备购房资格，但是在合同约定的过户日期届满时，买房人能够具备购房资格，则合同目的可以实现，卖房人无权解除合同。并且，根据《合同法》第六十条第二款的规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 卖房人有协助买房人重新网签的附随义务。
2、从房子限制交易到买房人不具备购房资格，卖房人可以解除合同。
比如，房屋买卖双方签订《房地产买卖合同》时，买房人具备购房资格（如2016年3月24日，房屋买卖双方签订买卖合同时非当地户籍的买房人具有三年满两年的社保），但是由于房子系动迁房，不具备交易条件（大产证和动迁协议没有同时满三年，且小产证没有满三年），因此只能约定待房子满三年可以交易时交易，但是由于2016年3月25日限购政策的出台，使得房子满三年可以交易时，买房人不具备购房资格。
此种情形，也属于由于不可抗力导致的合同目的不能实现，卖房人也可以解除合同。
一、解除合同的依据
新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？要回答这个问题，首先就要思考解除的依据是什么。
合同解除权分为约定解除和法定解除。
约定解除：
《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
法定解除：《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
1、约定解除
如果房屋买卖双方所签订的合同约定了在合同履行过程中如果政府出台新政导致买房人不具备购房资格，则房屋买卖双方任何一方都有权解除合同的，则从其约定，卖房人有权解除合同。
但是，如果双方约定的是在合同履行过程中，如果政府出台新政导致买房人不具备购房资格，则等待买房人具备购房资格时再办理过户手续，则卖房人无权解除合同。
简单讲，即有约定的从约定。
2、法定解除
《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（六）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（七）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（八）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（九）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。”
新政导致买房人不具备购房资格，交易无法继续，属于因不可抗力导致不能实现合同目的的情形，卖房人有权解除合同。
（1）不可抗力
《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
限购政策的出台导致买房人不具备购房资格，应当属于不可抗力。
（2）合同目的
《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”
买卖合同是典型的双务合同，即买卖双方互负对待给付义务。
一般而言，出卖人的义务是转移标的物所有权于买受人，买受人的合同义务是支付价款给出卖人。与之相对应的，买受人的合同目的是取得标的物所有权，出卖人的合同目的是取得价款。
以此类推，在房屋买卖合同中，买房人的合同目的是取得标的房屋所有权，卖房人的合同目的是取得房屋价款。那么，是否只要买房人把标的房屋的价款全部支付给卖房人，卖房人就没有法定解除权了呢？
问题的症结还在限购。
买房人限购，卖房人也限购，“名额”对于谁都是有限的。卖房人卖房子的合同目的除了取得房屋价款之外，还需要腾出购房名额以购买新的房屋（最典型的就是“置换”）。因此，把标的房屋过户到买房人名下也是卖房人的合同目的之一。
此外，完成过户对于卖房人的价值和意义还有：
1、避免自己违约。如避免买房人要求自己办理过户手续时由于房子被查封等原因或者自己没有时间等原因造成不能配合办理过户而导致自己违约。
2、避免自己多承担税费。比如，由于国家税费制度的调整导致自己多缴纳房产税或者办理过户手续的个税、增值税等税负。
3、避免房价下跌而带来的买房人的违约。
总之，房屋买卖双方在买卖合同中约定了交易的时间安排，双方就应当在约定的时间里完成交易。如果由于新的政策的原因导致交易无法继续，双方的合同目的就不能实现。
二、一些特殊情况
1、合同约定的过户日期届满时买房人重新具备了购房资格，卖房人不可以解除合同。
如果新政刚刚出台时，买房人不具备购房资格，但是在合同约定的过户日期届满时，买房人能够具备购房资格，则合同目的可以实现，卖房人无权解除合同。并且，根据《合同法》第六十条第二款的规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 卖房人有协助买房人重新网签的附随义务。
2、从房子限制交易到买房人不具备购房资格，卖房人可以解除合同。
比如，房屋买卖双方签订《房地产买卖合同》时，买房人具备购房资格（如2016年3月24日，房屋买卖双方签订买卖合同时非当地户籍的买房人具有三年满两年的社保），但是由于房子系动迁房，不具备交易条件（大产证和动迁协议没有同时满三年，且小产证没有满三年），因此只能约定待房子满三年可以交易时交易，但是由于2016年3月25日限购政策的出台，使得房子满三年可以交易时，买房人不具备购房资格。
此种情形，也属于由于不可抗力导致的合同目的不能实现，卖房人也可以解除合同。
