案情简介:
     王某与苏某签订房屋买卖定金协议，约定苏某将位于某处的房屋卖给王某，王某向苏某支付定金5万元，同时约定定金协议签订后7日内双方签订正式的房屋买卖合同。此外，双方还口头约定，正式房屋买卖合同签订后30日左右王某向苏某支付首付款50万元。也许是经验不足，双方并没有将正式房屋买卖合同的主要条款写入定金协议中，也没有作为定金协议的附件，这为双方日后的纠纷埋下了隐患。
   双方签订定金协议后不足一周，苏某找到王某要求签订正式的房屋买卖合同，同时要求王某支付80%的首付款。王某以与当时的口头约定不符为由拒绝支付，双方产生口角。苏某称双方当时约定的就是一周内签订正式合同，同时支付首付款，现王某不能支付首付款，构成违约，遂将房屋卖与他人。

    王某在无奈之下找到本律师所，希望能要回自己的五万元，同时要求苏某承担违约责任。我在听了王某的介绍后初步判断苏某的行为构成违约，应双倍返还王某定金10万元。但对王某不利的是，双方并没有书面约定首付款的支付时间和支付金额，如果认定苏某违约，还需要进一步的调查取证。
    律师分析:
    首先，寻找证人。因苏某和王某的定金协议是在某中介公司签订，中介公司工作人员完全了解双方当时的口头约定，只要向他们了解当时的事实情况，就可以判断孰是孰非。在与中介公司的几名了解情况的工作人员交谈后，我发现他们的说法与王某的说法一致，均认为苏某违约在先，而且在请示公司总部后，同意出庭作证。
    其次，寻找王某当时承诺一个月左右支付首付的证据。一般来讲，买卖双方在签订正式合同时就会要求对方支付首付款，一般不会把首付款的支付时间延后。但在本案中，为什么双方要约定正式合同签订后一个月左右支付首付款呢？原来王某在购买本套房屋之前，另有一套房屋出卖，房款恰好是50万元，但该房款要等到与苏某签订合同后一个月左右才能到账。这也正是是王某当时要求延后一个月付款的原因。虽然这不属于本案的直接证据，但对于法官查清案件事实是有帮助的，于是我陪同王某一同前往某银行调取了第三方向王某支付这50万元的汇款记录。
    再次，苏某的房屋现在情况如何呢？通过房屋管理部门的查询得知，原来苏某在与王某签订定金协议后第8天，就已经将该套房屋卖给了第三人。从这里可以进一步判断王某所述与事实相符，因为苏某如果在7日内与他人签订房屋买卖合同，显然是对王某构成违约的，为逃避违约责任，苏某故意在第8天才与他人签订合同。但房屋买卖时一个复杂的交易，对于买卖双方来说，一般不会在当天看房并交款，从看房到交款必然会有一个过程，这个过程短则数日，多则数月。由此可以判断，苏某很早就开始与第三人联系卖房事宜，而不可能是在与王某约定的7日期满后才开始与他人联系卖房事宜。

   有了上述证据的支持，剩下的工作就是将事情向法官表达清楚了。因双方都没有有力的书面证据，只能从证人证言及一些间接证据中作出当时实际情况的判断。相对来讲我方证据较为充分，最终法院支持了王某的诉请，判令苏某双倍返还定金，苏某也为自己的毁约付出了代价。