律师随笔
商品房买卖中涉及的税费
作者：杜凯 律师 时间：2014年04月04日
商品房买卖中涉及的税费
--- 杜凯律师
售方税费
买方税费
卖方涉及的税费[1] （一）普通住宅： 1、营业税： 购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.65%，满5年则免征营业税。 2、个人所得税：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。 （二）非普通住宅： 1、营业税：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.65%， 满5年则征差价差价的5.65% 2、个人所得税：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
（一）普通住宅：
0--90平方米（含90），内契税：1%（2012年2月新政，第二套房契税为3%）
90—140平方米（含140） 契税：1.5% (2010年10月17日新政，第二套房契税为3%)
（二）非普通住宅：
契税：3%
关于利润
计算方法：利润= 转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用
纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
1、房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费.
2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
经适房
名词解释
房地产契税
房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
纳税保证金
个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。
诚意金
买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”，并签订一定期限。
佣金
选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。
印花税
印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
个人所得税
个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
土地收益金(土地增值费)
土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
房地产交易手续费
房地产交易手续费是指由政府、房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
房屋权属登记费
房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。
营业税
营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
营业税附加
营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
房产税
房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
--- 杜凯律师
售方税费
| 税费名称 |
收费标准 |
收费单位 |
| 交易手续费 |
2.5元／平方米×建筑面积 |
房屋交易管理机构 |
| 合同印花税 |
房屋成交总额×0.05%（免交） |
国家财税局 |
| 营业税 |
普通住宅5年内：合同价×5.55%；5年以上：免征。非普通住宅5年内：合同价×5.55%；5年以上：差额×5.55%。 |
国家财税局 |
| 个人所得税 |
普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。 非普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。 |
国家财税局 |
| 土地增值税 |
免征 |
国家财税局 |
| 税费名称 |
税费标准 |
收费单位 |
| 契税 |
普通住宅：房屋成交总额×1.5%；90平方米以下（含90平米）首次购房和改善居住条件得按1%；非普通住宅：房屋成交总额×3% |
国家财税局 |
| 交易手续费 |
2.5元／平方米×建筑面积 |
房屋交易管理机构 |
| 合同印花税 |
房屋成交总额×0.05%（免交） |
国家财税局 |
| 权证印花税 |
5元／本 |
国家财税局 |
| 交易登记费 |
住宅40元； 非住宅550元 |
房屋交易管理机构 |
（一）普通住宅：
0--90平方米（含90），内契税：1%（2012年2月新政，第二套房契税为3%）
90—140平方米（含140） 契税：1.5% (2010年10月17日新政，第二套房契税为3%)
（二）非普通住宅：
契税：3%
关于利润
计算方法：利润= 转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用
纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
1、房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费.
2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
经适房
名词解释
房地产契税
房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
纳税保证金
个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。
诚意金
买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”，并签订一定期限。
佣金
选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。
印花税
印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
个人所得税
个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
土地收益金(土地增值费)
土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
房地产交易手续费
房地产交易手续费是指由政府、房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
房屋权属登记费
房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。
营业税
营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
营业税附加
营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
房产税
房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
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