成功案例
隐名买房所产生的法律后果
作者：贺春林 律师 时间：2012年09月29日
原告邓燕舞诉被告彭成房屋确权案
一 审 代 理 词
审判长、审判员：
根据法律的相关规定，宇能律师事务所依法接受原告邓燕舞的委托，指派我做为原告邓燕舞的代理人，我接受指派以后，进行了大量的收集、调取证据的工作，参加了庭审，在此基础上，做为原告的代理人，秉着以事实为依据、以法律为准绳的原则，发表如下代理意见，敬请合议庭采纳：
据庭审查明的客观事实，本代理人认为：原告邓燕舞的诉讼请求完全符合该案在庭审中已查明的客观事实即娄底监狱家属区18栋151号房屋的实际出资、购房人为原告邓燕舞，被告彭成仅为名义上的产权人，原告的诉讼请求符合客观存在的事实，同时也有相关的法律依据：
一、庭审中已查明的客观事实为：原告邓燕舞为娄底监监狱家属区18栋151号房屋的实际出资、购房人，被告彭成仅为名义上的产权人：
（一）、据原告在庭审中出示的16份证据，可以得出一个唯一的、明显的结论即原告方提供的所有证据，已形成了一个完整的证据体系并且得出的结论也是唯一的：原告为娄底监狱家属区18栋151号房屋的实际出资、购房人：
1、“娄底监狱法制科的调查报告”是监狱法制科依法调取了大量的证人证言及其他书证之后得出的结论。该证据符合证据的“三性”，该证据除有证人陈冬玲、刘辉、戴群、李慧莲、张小云、何胜蓉、石书堂等证实外，还有监狱房产部门书面记载的相关资料即“住房低层分配签名表”等4份书证加以证实，同时还有原告邓燕舞向法制科出具的亲自持有的购房出资证明即监狱向其出具的收款收据及银行转帐证明加以佐证，故该份证据得出的结论即18栋151号房屋的实际所有权人为原告邓燕舞完全符合客观存在的事实；
2、“陈冬玲、刘辉…等7份证人证言不是相互独立的，而是相互印证的，得出的结论同样也是唯一的，即娄底监狱法制科的调查报告中所得出的结论；
3、娄底监狱房产部门的“买房人员摸底表”、“住房钥匙发放表”等4份书证证实的内容与相关证人证言相印证。结论为：被告彭成仅为名义的购房人，原告邓燕舞才是实际上的购房人；
4、原告出具的三张收款收据及银行转帐证明已充分证实原告邓燕舞为监狱18栋151号房屋的实际出资、购房人；
5、“房屋租赁协议”已充分证实原告已拥有18栋151号房屋相配套的22号车库；同时也能证实原告将该车库出租给别人使用以后至今被告彭成始终未提出异议的客观事实；
6、大科司法所说明可以从另外一个角度证实，监狱18栋151号房屋的所有权问题与被告彭成无关；
7、监狱法制科调查原告邓燕舞所做的笔录所反映的事实能够与法制科收集的其他证据相印证，同时也能够证实18栋151号房屋的实际出资人为原告，被告彭成仅为名义上的购房人、确实未实际出资；
8、周秋平、舒红的证词与被告彭成在庭审中陈述的事实相印证，从另外一个角度也证实了原告邓燕舞在单位选车库、房子时去现场的目的。
（二）、据被告向合议庭提供的相关证据，不能得出被告彭成为监狱18栋151号房屋的实际出资人的结论：
1、“买房人员摸底表”只能证实名义上的申请购房人为被告彭成，但据此不能必然得出实际出资人就是当时的申请人；
2、银行存单所记载的取钱12800元的证据，据此也不能必然得出被告彭成取该笔钱就是为了去交纳监狱18栋151号房屋集资款的唯一结论，因彭成以其父亲彭金山的名义在单位申请购买了集资款，据此也可以完全有理由相信被告彭成取该笔款是去交纳了7-241号房屋的集资款，况且在2003年6月13日为18栋151号房屋交集资款的金额为2万而并不是12800元；
3、被告提供的交纳18栋151号房屋集资款的二份收据系复印件（应为存根）不能做为认定该案的依据。因为原件在实际出资人即原告手中；
4、被告出具的以其名义并以房屋公积金为监狱贷款2万元的贷款合同也不能必然得出被告彭成即为18栋151号房屋的实际出资人的结论。因为据监狱的要求，每个在单位以自己名义申请集资购房的人都以购房人的名义为单位贷了一定金额的款项，但偿还贷款的人为监狱而并不是个人；
5、肖美英的证词不具有证据的客观性。因为其与被告彭成系母子关系、具有利害关系，同时被告彭成也是她以后的唯一依靠，况且该份证词也并没有其他证据能够加以佐证、系孤证，依据“证据规则”的相关规定不能做为认定该案的依据；
6、被告彭成妻子的声明不具有证据的关连性及客观性。因为监狱18栋151号房屋的所有权至今未经权威部门加以确定，即在产权都未确定的前提下即对外声明该房屋已归其夫妇共有岂不是笑话？！
7、被告彭成在审判长询问时回答的几个问题完全不符合常理：第一个问题是在2003年6月13日通过银行存款转交集资款2万元（其代理人提供的依据却是12800元）；第二个问题是选车库、房子时，原告邓燕舞只是在场（但不能说明原告邓燕舞为什么要在选房子、车库时在场？）；第三个问题是交纳18栋151号房屋集资款的收据原件，其称原先是放在其母肖美英手中，后来原告丈夫彭荣从其母手中拿走了（但不能说明彭荣为什么要拿走与其没有关系的收据原件的目的？）；第四个问题是原告通过银行转帐的39000元是其向原告借的、后来就还给了原告邓燕舞（与其代理人提供的证据相矛盾并且该讲法在其答辩、举证、质证中都未提及）。
8、被告出具的娄底监狱的文件，该文件并没有限定原告以被告名义在单位购房行为为违规，该文件规定的违规行为是本单位职工以自已名义为外单位职工在本单位集资购房的行为。
二、原告的诉讼请求具有相关的法律依据：
据庭审中查明的事实，原告与被告实际上是一种实际出资购房人与名义产权人之间的借名买房关系即实际上是一种委托合同关系，被告以自已名义在单位实施的申请购房行为是基于原告与其的委托合同关系（既成事实上的委托合同关系）实施的隐名代理行为，故依据《合同法》第402、404条等规定，被告即名义产权人处理委托事务取得的财产，应当转交给实际购房人即原告。原告以被告名义在单位购房的出发点与被告以其父亲彭金山的名义在单位购房的出发点都是一样，都是为了分得一个好楼层，所以原告以被告名义在单位购房也不存在有一个恶意规避法律的行为，据相关法律规定，只要相互之间不存在有恶意规避法律的行为，实际出资购房人的权益应该得到贵院的支持。
综上所述，本代理人认为：依据查明的客观事实及法律的明文规定，原告的诉讼请求既符合客观事实，也有相关的法律依据，建议合议庭依据事实和法律，依法支持原告的诉讼请求。
代理人：宇能律师贺春林
二00八年八月十三日
律师资料
贺春林律师
电话：13907385814
