法学论文
农村土地征收补偿标准比较及借鉴
作者：武 律师 时间：2014年04月16日
日本、德国与我国台湾地区虽与我国具体情况有差异，但同为市场经济国家，在经济制度上要遵循市场经济一般规律。并且日、德与我国台湾地区同为大陆成文法系，也与我国具有一致性。正因有此两点的一致性，通过比较分析日、德与我国台湾地区的土地征收补偿制度，在一定程度上可以为完善我国土地征收补偿制度提供有益借鉴。
一、日本、德国与我国台湾地区土地征收补偿标准
（一）日本的土地征收补偿标准
1.地价补偿。日本《土地收用法》第71条规定，对于被征收的土地以及对土地除所有权以外的权利进行补偿的金额应为，参考附近同类土地的交易价格进行计算，用公布认定公告时的相应价格，乘以根据到获得权利裁决为止的物价变化计算出的校正系数，所得出的金额数为应补偿的价格。此校正系数依据政令规定的方法进行计算。
2.在残余地补偿方面。日本《土地收用法》第74条规定，对于残余地的补偿，其计算标准与土地收用法第71条规定的对被征收土地地价的补偿相同。
3.附着物的补偿方面。日本《土地收用法》第80条规定，附着物的补偿，一律参考附近同类物品的交易价格，以相应的价格进行补偿。
对于土地征收补偿，除了上述规定以外，日本《土地收用法》第90条规定，在属于同一土地所有人的整块土地上，征收其中的一部分土地时，即使实施征收该土地的事业引起的残地的价格上涨，以及形成残地的其他收益，也不能用这些收益抵消征收土地造成的损失。
（二）德国的土地征收补偿标准
关于的土地征收补偿标准，德国的《联邦建筑法》规定最为详细，《联邦建筑法》也是德国最为重要的有关征收的法律。《联邦建筑法》有关土地征收补偿标准的规定如下：
1.实体损失
实体损失，是指被征收土地以及其他征收的“标的的价值”。《联邦建筑法》第95条规定，实体损失的补偿标准是征收官署决定征收计划时的“市价”。该法同时在142条规定，所谓市价是指在通常交易的情况下，该被征收的土地与其他标的具有的法律权利，事实特征，其他状况及其所在的地点，所具有的价值；特殊与个人关系，在计算该被征收土地与其他标的时，不予以考虑。
2.其他财产损失补偿标准
所谓其他财产损失是指实体补偿之后，财产权人仍有的损失。营业损失补偿、残余地补偿与迁徙费补偿都都属于此列。
对于营业损失的补偿最高额，不能超过将另一块土地重建为原来品质的必要花费，也就是不能超过重建费用。
关于残余地的补偿，依照德国法院实务，若是对于已征收部分的市价补偿，已经超过原有整块土地的实际价值很多的时候，就不可以另外提起独立的残余地补偿。这是因为德国自帝国法院时代，就采取所谓的差额计算法，这种计算法是将整块不动产在征收前的市价，减去部分征收后，剩余土地的市价，所得的差额，便是应支付的已征收部分土地的补偿费与剩余土地的所失利益的总和。
迁徙费的补偿，主要包括营业体在迁徙过程中必要的开销，诸如运费、保险费、人员安置费、找寻店面的费用以及装修费用等。
（三）我国台湾地区的土地征收补偿标准
在我国台湾地区，根据“土地征收条例”、“土地法”及其他相关法律的规定，土地征收标准为:(1)关于地价补偿的标准，依“土地征收条例”的规定，是以征收公告的土地现值，补偿其地价。在都市计划区内的公共设施保留地，应按毗邻非公共设施保留地的平均公告土地现值，补偿其地价。①前项征收补偿地价，必要时得加成补偿；其加成补偿成数，由直辖市或县(市)主管机关比照一般正常交易价格(即市价)，提交地价评议委员会视实际价格差距(即征收公告的土地现值与一般正常交易价格的差距)，予以合理评定；如果依法征收的土地为出租耕地的，依“平均地权条例”第11条的规定，土地所有权人应以所得的地价补偿扣除土地增值税后余额的三分之一，补偿耕地承租人，即为“佃农补偿”。如果政府征收私有出租耕地，而该耕地坐落于实施平均地权地区之外，实务上仍以征收土地申报地价扣除增值税后余额的六分之一，发给该耕地的承租人作为补偿，一般称为“生活转业补助金”。（2）建筑改良物的补偿费用，按征收当时该建筑改良物的重建价格估定；农作改良物的补偿费，在农作改良物被征收时与其孽息成熟时期相距在一年以内的，应按成熟时的孽息估定，如果超过一年的，按其种植及培育费用，并参酌现值估定。需说明的是，虽由直辖市或县(市)主管机关会同有关机关估定，但查估基准，则由“中央”主管机关统一确定。（3）关于迁移费补偿的标准由“中央”主管机关确定，此外还有人口迁移费(包括家具迁移费)、机具设备迁移费和畜产迁移费等。(4)关于营业损失补偿的标准也由“中央”主管机关确定。（5）接连地损失补偿，此项补偿金以不超过接连地因受征收地使用影响而减低的地价额为准。
二、与我国土地征收补偿制度比较
1.我国土地征收补偿标准规定
我国土地征收标准主要规定在《土地管理法》第47条中。该法第47条规定： 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
2.土地征收补偿标准比较分析
比较日、德与我国台湾地区的土地征收补偿标准，我国土地征收补偿标准主要有以下特点：
（1）首次要明确的是，在日本、德国与我国台湾地区征地仅限于公益征地。日本《土地征用法》第2条规定：“需要向公益事业提供用地时，如果将该土地提供给该事业使用，能够使土地的利用达到既恰当又合理，就可以依据本法的规定对该土地进行征用或者使用。”我国台湾地区“土地法”规定土地征收目的有二：一为兴办公共事业之需要；二为实施国家经济政策。德国基本法第14条第3款规定：财产之征收，必须为公共福利始得为之。其执行，必须根据法律始得为之，此项法律应规定赔偿之性质与范围。由此可见，征地的目的应限于公益征地。日本、德国与我国台湾地区以市场价格征地，乃公益征地按照市场价格进行补偿。需要区别的是，我国《宪法》第13条第3款也规定国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。但由于我国《土地管理法》 第43条规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。因此，无论是公益性建设用地还是经营性建设用地都需要使用国有土地，建设用地涉及农用地时，即使是经营性用地也需先征为国有土地。
（2）根据《土地管理法》的规定，征收农用地主要是根据原用途进行补偿。具体表现就是征地补偿是依据被征收耕地的年产值进行计算的。在日本、德国与我国台湾地区并无此限制，征地补偿主要是按照市场价格进行补偿。当然，这里按照市场价格补偿指的的是公益性征地按照市场价格补偿，因为经营性建设用地无需征地。经营性用地乃通过市场交易取得，公益性征地补偿正是以经营性用地之市场交易为基础，市场价格即是经营性用地市场交易之价格，无经营性用地之市场交易即无市场交易价格。
（3）根据《土地管理法》的规定，我国在土地补偿费之外，还存在安置补偿费。在日本、德国与台湾地区，这种补偿并不存在。之所以存在安置补偿费，原因是一定程度上为弥补土地补偿费的差距。但由于在补偿倍数上存在总和限制，即两者之和一般不超过耕地年产值的15倍，因此实际上我国土地补偿费与安置补偿费之和仍然并不高。
（4）在日本、德国与我国台湾地区，对土地补偿费是按照市场价格进行补偿，我国是按照耕地的原年产值倍数进行补偿。由于征地主要用于工业用途，如按照市场价格补偿应按照工业用地价格进行补偿，而工业用地与农业用地的价格悬殊巨大，导致我国征地补偿相对较低。
首先，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍并不合理。因为我国土地承包经营权根据法律规定一般为30年，而且承包期限到了以后，如果没有其他原因，可以继续承包。所以以耕地年产值的4至6倍进行补偿，买断农户对农地30年的使用权，不能说是合理的。
其次，《土地管理法》的补偿标准是按照土地的原用途给予补偿的，而土地被征收后，由于改变用途，土地的价值往往会增加。又由于农产品的价格低，即使按照最高标准给予补偿，补偿费用也是很少。如《福建省人民政府关于统一全省耕地年产值和征地补偿标准的通知》第1条规定：“全省的耕地（包括灌溉水田、望天田、山垅田、水浇地、旱地、菜地，下同）年产值划分为五等：一等每亩1600元，二等每亩1500元，三等每亩1400元，四等每亩1200元，五等每亩1000元”。按这个标准的一等每亩1600元，6倍还不到10000元。另据西部某省农村工作领导小组办公室对全省11个县（区）及432户失地农民生计状况的调查，2000年至2003年全省建设用地平均每亩耕地补偿2.077万元，其中，公路一般为每亩0.6万元，铁路一般每亩0.82万元，其他项目一般为每亩3.5万元，经营性开发项目一般为每亩6.5万元。
被征收土地的真正价格应当是政府出让土地使用权的市场价格，而现在政府对失地农户的补偿价格比政府出让的市场价格往往低了很多。可见，政府并没有按照市场价格对农地进行补偿，因此政府从征地中获益最多，这也刺激了有些地方政府滥用征地权。
三、对完善我国土地征收补偿制度的启示
（一）提高土地征收补偿标准
如前所述，我国土地征收补偿标准存在诸多问题，其结果导致了失地农民获得的补偿很少。我国的学者基本上都主张提高土地征收补偿标准，但是对具体怎样提高土地征收标准上存在不同的意见，主要对是否应当按照“市价”给予补偿存在争议。有的学者主张应当按照“市价”给予补偿，②有的学者反对按照“市价”给予补偿。③
笔者认为，我国的土地征收补偿标准的提高应当分为两个阶段进行。首先应当确定，我国土地征收最终目标应当是区分公益性用地与经营性用地，经营性用地不再纳入征地范围，而是通过市场取得，对于公益性用地应按照市价给予补偿。但考虑到当前不具备市价补偿的条件，因此在实行按照市价补偿之前，可以采取实行区片综合价格等措施提高土地征收补偿标准。
之所以认为我国的土地征收补偿应当以“市价”补偿为最终目标主要有以下两点原因：
1.市价补偿可以防止征收权滥用。由于我国现在土地征收补偿标准低，不少政府为了增加财政收入，就滥用土地征收权，把低价征收来的土地再高价转让给开发商。而土地征收权的滥用，导致了大量的社会问题，失地农民没有得到足够的补偿，以致于生活都无法维持，同时也影响了政府在群众当中的威信，造成干群关系紧张，也使我国耕地流失十分严重。而按照市价补偿，政府并不能从征地当中获利，政府就会衡量得失，从而限制了征收权的滥用。
2.比较我国台湾地区和其他国家的土地征收补偿制度，基本上都是按照市价进行补偿。按市价补偿是我国建立社会主义市场经济体制的必然要求，如果在土地征收“强制性”的情况下，不能按照市价给予被征收人补偿，实质上就构成了二次侵害。
由于我国现在不存在农村土地市场，所以按照市价补偿暂时无法实行，在按照市价补偿实行以前，可以通过其他的方式提高土地征收补偿标准，最主要的就是制订和贯彻执行好征地统一年产值标准和征地区片综合地价。2004年11月3日国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》，要求各省、自治区、直辖市“制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价”。 制订征地统一年产值标准和区片综合地价能够为征地补偿提供直接依据，有利于解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题。制定统一年产值标准与区片综合价格最大的特点就是考虑了各地不同的经济发展水平、居民生活水平和农民社会保障等条件。以前如果不考虑这些因素，在发达地区和落后地区、城乡结合部与远离市区的土地，它们之间的耕地年产值相差不大，对它们的补偿区别也就不大，但是它们之间的生活水平与土地的价值却相差颇多，制定统一年产值与区片综合价格将有助于解决这些问题。
根据国土资源部2005年7月23下发的《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》的规定，制订征地统一年产值标准要考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格及农用地等级等因素，在一定区域范围内（以县域范围为主），在主导性农用地类别和耕作制度条件下，以前三年主要农产品平均产量、价格及相关附加收益为主要依据进行测算。以统一年产值标准为基数，同时综合考虑当地经济发展水平、居民生活水平、被征地农民社会保障需要等其他条件，确定补偿倍数，计算征地补偿费用。征地综合区片地价是征地综合补偿标准，制订时要考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素进行测算。
（二）完善并构建农村土地市场
1.土地征收应区分公益性用地与经营性用地
我国的土地征收不仅包括了公益性用地，而且包括了经营性用地。所谓经营性用地，是指工业、商业、房地产开发用地。对经营性用地进行征收不仅违反了宪法的规定——土地征收的目的只能是为了公共利益，而且还制约了我国土地征收补偿制度的改革。
首先，土地通过市场机制买卖所获得的对价通常高于征收补偿的价格，因而经营性用地的征收损害了农户的利益。
其次，我国的土地征收补偿从长远来看要按照市价给予补偿。所谓按照市价进行补偿，就是按照土地在市场上出售，所能获得的价格进行补偿，也就是购买人所愿意支付的价格。因为征收的土地不可能真正出售，所以要比照其他同类土地出售的价格来予以补偿，如同一地段同种级别的其他土地出售的价格。因为我国现在经营性用地与公益用地都是通过土地征收获得，制约了农地市场建立，那么征收土地按照市价补偿就很难真正实现。
2.完善我国土地征收补偿制度需要培育农村土地市场
我国征地补偿制度存在很多问题，征地补偿改革的方向是最终公益性用地按市场价格进行补偿，而按照市场价格进行补偿的前提就必须存在农村土地市场 ，否则市场价格就无从谈起。一方面按照市场价格补偿要求建立农村土地市场，另一方面我国现在土地征收的范围既包括公益用地也包括非公益用地，而对非公益用地进行征收不符合我国宪法的规定，只有为了公共利益才可以对公民的私有财产实施征收。在其他国家非公益用地基本上都是通过土地市场自由买卖获得的，如果我国非公益性用地可以通过市场取得，那么可以减少因土地征收带来的矛盾，土地征收补偿引起的矛盾也可以仅仅限制在公益性征地范围内，并且也为解决公益性征地补偿过低提供了基础。
一、日本、德国与我国台湾地区土地征收补偿标准
（一）日本的土地征收补偿标准
1.地价补偿。日本《土地收用法》第71条规定，对于被征收的土地以及对土地除所有权以外的权利进行补偿的金额应为，参考附近同类土地的交易价格进行计算，用公布认定公告时的相应价格，乘以根据到获得权利裁决为止的物价变化计算出的校正系数，所得出的金额数为应补偿的价格。此校正系数依据政令规定的方法进行计算。
2.在残余地补偿方面。日本《土地收用法》第74条规定，对于残余地的补偿，其计算标准与土地收用法第71条规定的对被征收土地地价的补偿相同。
3.附着物的补偿方面。日本《土地收用法》第80条规定，附着物的补偿，一律参考附近同类物品的交易价格，以相应的价格进行补偿。
对于土地征收补偿，除了上述规定以外，日本《土地收用法》第90条规定，在属于同一土地所有人的整块土地上，征收其中的一部分土地时，即使实施征收该土地的事业引起的残地的价格上涨，以及形成残地的其他收益，也不能用这些收益抵消征收土地造成的损失。
（二）德国的土地征收补偿标准
关于的土地征收补偿标准，德国的《联邦建筑法》规定最为详细，《联邦建筑法》也是德国最为重要的有关征收的法律。《联邦建筑法》有关土地征收补偿标准的规定如下：
1.实体损失
实体损失，是指被征收土地以及其他征收的“标的的价值”。《联邦建筑法》第95条规定，实体损失的补偿标准是征收官署决定征收计划时的“市价”。该法同时在142条规定，所谓市价是指在通常交易的情况下，该被征收的土地与其他标的具有的法律权利，事实特征，其他状况及其所在的地点，所具有的价值；特殊与个人关系，在计算该被征收土地与其他标的时，不予以考虑。
2.其他财产损失补偿标准
所谓其他财产损失是指实体补偿之后，财产权人仍有的损失。营业损失补偿、残余地补偿与迁徙费补偿都都属于此列。
对于营业损失的补偿最高额，不能超过将另一块土地重建为原来品质的必要花费，也就是不能超过重建费用。
关于残余地的补偿，依照德国法院实务，若是对于已征收部分的市价补偿，已经超过原有整块土地的实际价值很多的时候，就不可以另外提起独立的残余地补偿。这是因为德国自帝国法院时代，就采取所谓的差额计算法，这种计算法是将整块不动产在征收前的市价，减去部分征收后，剩余土地的市价，所得的差额，便是应支付的已征收部分土地的补偿费与剩余土地的所失利益的总和。
迁徙费的补偿，主要包括营业体在迁徙过程中必要的开销，诸如运费、保险费、人员安置费、找寻店面的费用以及装修费用等。
（三）我国台湾地区的土地征收补偿标准
在我国台湾地区，根据“土地征收条例”、“土地法”及其他相关法律的规定，土地征收标准为:(1)关于地价补偿的标准，依“土地征收条例”的规定，是以征收公告的土地现值，补偿其地价。在都市计划区内的公共设施保留地，应按毗邻非公共设施保留地的平均公告土地现值，补偿其地价。①前项征收补偿地价，必要时得加成补偿；其加成补偿成数，由直辖市或县(市)主管机关比照一般正常交易价格(即市价)，提交地价评议委员会视实际价格差距(即征收公告的土地现值与一般正常交易价格的差距)，予以合理评定；如果依法征收的土地为出租耕地的，依“平均地权条例”第11条的规定，土地所有权人应以所得的地价补偿扣除土地增值税后余额的三分之一，补偿耕地承租人，即为“佃农补偿”。如果政府征收私有出租耕地，而该耕地坐落于实施平均地权地区之外，实务上仍以征收土地申报地价扣除增值税后余额的六分之一，发给该耕地的承租人作为补偿，一般称为“生活转业补助金”。（2）建筑改良物的补偿费用，按征收当时该建筑改良物的重建价格估定；农作改良物的补偿费，在农作改良物被征收时与其孽息成熟时期相距在一年以内的，应按成熟时的孽息估定，如果超过一年的，按其种植及培育费用，并参酌现值估定。需说明的是，虽由直辖市或县(市)主管机关会同有关机关估定，但查估基准，则由“中央”主管机关统一确定。（3）关于迁移费补偿的标准由“中央”主管机关确定，此外还有人口迁移费(包括家具迁移费)、机具设备迁移费和畜产迁移费等。(4)关于营业损失补偿的标准也由“中央”主管机关确定。（5）接连地损失补偿，此项补偿金以不超过接连地因受征收地使用影响而减低的地价额为准。
二、与我国土地征收补偿制度比较
1.我国土地征收补偿标准规定
我国土地征收标准主要规定在《土地管理法》第47条中。该法第47条规定： 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
2.土地征收补偿标准比较分析
比较日、德与我国台湾地区的土地征收补偿标准，我国土地征收补偿标准主要有以下特点：
（1）首次要明确的是，在日本、德国与我国台湾地区征地仅限于公益征地。日本《土地征用法》第2条规定：“需要向公益事业提供用地时，如果将该土地提供给该事业使用，能够使土地的利用达到既恰当又合理，就可以依据本法的规定对该土地进行征用或者使用。”我国台湾地区“土地法”规定土地征收目的有二：一为兴办公共事业之需要；二为实施国家经济政策。德国基本法第14条第3款规定：财产之征收，必须为公共福利始得为之。其执行，必须根据法律始得为之，此项法律应规定赔偿之性质与范围。由此可见，征地的目的应限于公益征地。日本、德国与我国台湾地区以市场价格征地，乃公益征地按照市场价格进行补偿。需要区别的是，我国《宪法》第13条第3款也规定国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。但由于我国《土地管理法》 第43条规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。因此，无论是公益性建设用地还是经营性建设用地都需要使用国有土地，建设用地涉及农用地时，即使是经营性用地也需先征为国有土地。
（2）根据《土地管理法》的规定，征收农用地主要是根据原用途进行补偿。具体表现就是征地补偿是依据被征收耕地的年产值进行计算的。在日本、德国与我国台湾地区并无此限制，征地补偿主要是按照市场价格进行补偿。当然，这里按照市场价格补偿指的的是公益性征地按照市场价格补偿，因为经营性建设用地无需征地。经营性用地乃通过市场交易取得，公益性征地补偿正是以经营性用地之市场交易为基础，市场价格即是经营性用地市场交易之价格，无经营性用地之市场交易即无市场交易价格。
（3）根据《土地管理法》的规定，我国在土地补偿费之外，还存在安置补偿费。在日本、德国与台湾地区，这种补偿并不存在。之所以存在安置补偿费，原因是一定程度上为弥补土地补偿费的差距。但由于在补偿倍数上存在总和限制，即两者之和一般不超过耕地年产值的15倍，因此实际上我国土地补偿费与安置补偿费之和仍然并不高。
（4）在日本、德国与我国台湾地区，对土地补偿费是按照市场价格进行补偿，我国是按照耕地的原年产值倍数进行补偿。由于征地主要用于工业用途，如按照市场价格补偿应按照工业用地价格进行补偿，而工业用地与农业用地的价格悬殊巨大，导致我国征地补偿相对较低。
首先，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍并不合理。因为我国土地承包经营权根据法律规定一般为30年，而且承包期限到了以后，如果没有其他原因，可以继续承包。所以以耕地年产值的4至6倍进行补偿，买断农户对农地30年的使用权，不能说是合理的。
其次，《土地管理法》的补偿标准是按照土地的原用途给予补偿的，而土地被征收后，由于改变用途，土地的价值往往会增加。又由于农产品的价格低，即使按照最高标准给予补偿，补偿费用也是很少。如《福建省人民政府关于统一全省耕地年产值和征地补偿标准的通知》第1条规定：“全省的耕地（包括灌溉水田、望天田、山垅田、水浇地、旱地、菜地，下同）年产值划分为五等：一等每亩1600元，二等每亩1500元，三等每亩1400元，四等每亩1200元，五等每亩1000元”。按这个标准的一等每亩1600元，6倍还不到10000元。另据西部某省农村工作领导小组办公室对全省11个县（区）及432户失地农民生计状况的调查，2000年至2003年全省建设用地平均每亩耕地补偿2.077万元，其中，公路一般为每亩0.6万元，铁路一般每亩0.82万元，其他项目一般为每亩3.5万元，经营性开发项目一般为每亩6.5万元。
被征收土地的真正价格应当是政府出让土地使用权的市场价格，而现在政府对失地农户的补偿价格比政府出让的市场价格往往低了很多。可见，政府并没有按照市场价格对农地进行补偿，因此政府从征地中获益最多，这也刺激了有些地方政府滥用征地权。
三、对完善我国土地征收补偿制度的启示
（一）提高土地征收补偿标准
如前所述，我国土地征收补偿标准存在诸多问题，其结果导致了失地农民获得的补偿很少。我国的学者基本上都主张提高土地征收补偿标准，但是对具体怎样提高土地征收标准上存在不同的意见，主要对是否应当按照“市价”给予补偿存在争议。有的学者主张应当按照“市价”给予补偿，②有的学者反对按照“市价”给予补偿。③
笔者认为，我国的土地征收补偿标准的提高应当分为两个阶段进行。首先应当确定，我国土地征收最终目标应当是区分公益性用地与经营性用地，经营性用地不再纳入征地范围，而是通过市场取得，对于公益性用地应按照市价给予补偿。但考虑到当前不具备市价补偿的条件，因此在实行按照市价补偿之前，可以采取实行区片综合价格等措施提高土地征收补偿标准。
之所以认为我国的土地征收补偿应当以“市价”补偿为最终目标主要有以下两点原因：
1.市价补偿可以防止征收权滥用。由于我国现在土地征收补偿标准低，不少政府为了增加财政收入，就滥用土地征收权，把低价征收来的土地再高价转让给开发商。而土地征收权的滥用，导致了大量的社会问题，失地农民没有得到足够的补偿，以致于生活都无法维持，同时也影响了政府在群众当中的威信，造成干群关系紧张，也使我国耕地流失十分严重。而按照市价补偿，政府并不能从征地当中获利，政府就会衡量得失，从而限制了征收权的滥用。
2.比较我国台湾地区和其他国家的土地征收补偿制度，基本上都是按照市价进行补偿。按市价补偿是我国建立社会主义市场经济体制的必然要求，如果在土地征收“强制性”的情况下，不能按照市价给予被征收人补偿，实质上就构成了二次侵害。
由于我国现在不存在农村土地市场，所以按照市价补偿暂时无法实行，在按照市价补偿实行以前，可以通过其他的方式提高土地征收补偿标准，最主要的就是制订和贯彻执行好征地统一年产值标准和征地区片综合地价。2004年11月3日国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》，要求各省、自治区、直辖市“制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价”。 制订征地统一年产值标准和区片综合地价能够为征地补偿提供直接依据，有利于解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题。制定统一年产值标准与区片综合价格最大的特点就是考虑了各地不同的经济发展水平、居民生活水平和农民社会保障等条件。以前如果不考虑这些因素，在发达地区和落后地区、城乡结合部与远离市区的土地，它们之间的耕地年产值相差不大，对它们的补偿区别也就不大，但是它们之间的生活水平与土地的价值却相差颇多，制定统一年产值与区片综合价格将有助于解决这些问题。
根据国土资源部2005年7月23下发的《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》的规定，制订征地统一年产值标准要考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格及农用地等级等因素，在一定区域范围内（以县域范围为主），在主导性农用地类别和耕作制度条件下，以前三年主要农产品平均产量、价格及相关附加收益为主要依据进行测算。以统一年产值标准为基数，同时综合考虑当地经济发展水平、居民生活水平、被征地农民社会保障需要等其他条件，确定补偿倍数，计算征地补偿费用。征地综合区片地价是征地综合补偿标准，制订时要考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素进行测算。
（二）完善并构建农村土地市场
1.土地征收应区分公益性用地与经营性用地
我国的土地征收不仅包括了公益性用地，而且包括了经营性用地。所谓经营性用地，是指工业、商业、房地产开发用地。对经营性用地进行征收不仅违反了宪法的规定——土地征收的目的只能是为了公共利益，而且还制约了我国土地征收补偿制度的改革。
首先，土地通过市场机制买卖所获得的对价通常高于征收补偿的价格，因而经营性用地的征收损害了农户的利益。
其次，我国的土地征收补偿从长远来看要按照市价给予补偿。所谓按照市价进行补偿，就是按照土地在市场上出售，所能获得的价格进行补偿，也就是购买人所愿意支付的价格。因为征收的土地不可能真正出售，所以要比照其他同类土地出售的价格来予以补偿，如同一地段同种级别的其他土地出售的价格。因为我国现在经营性用地与公益用地都是通过土地征收获得，制约了农地市场建立，那么征收土地按照市价补偿就很难真正实现。
2.完善我国土地征收补偿制度需要培育农村土地市场
我国征地补偿制度存在很多问题，征地补偿改革的方向是最终公益性用地按市场价格进行补偿，而按照市场价格进行补偿的前提就必须存在农村土地市场 ，否则市场价格就无从谈起。一方面按照市场价格补偿要求建立农村土地市场，另一方面我国现在土地征收的范围既包括公益用地也包括非公益用地，而对非公益用地进行征收不符合我国宪法的规定，只有为了公共利益才可以对公民的私有财产实施征收。在其他国家非公益用地基本上都是通过土地市场自由买卖获得的，如果我国非公益性用地可以通过市场取得，那么可以减少因土地征收带来的矛盾，土地征收补偿引起的矛盾也可以仅仅限制在公益性征地范围内，并且也为解决公益性征地补偿过低提供了基础。
律师资料
武律师
电话：15936143…
