律师随笔
虹口区18街坊房屋征收与补偿方案
作者：方燕 律师 时间：2017年02月07日
一、房屋征收与补偿的法律和政策依据（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)；（二）关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房﹝2011﹞77号）；（三）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）；（四）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见（沪府办发﹝2012﹞24号）；（五）关于批转市住房保障房屋管理局制订的《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知（沪府发﹝2012﹞73号）；（六）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征﹝2012﹞9号）；（七）其他相关法律法规和规范性文件。二、房屋征收的目的由政府依照本市有关城乡规划规定，对基础设施落后地段组织实施的旧城区改建，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，征收该国有土地上的房屋。三、房屋征收的范围东至四川北路，南至海宁路，西至江西北路，北至武进路。（具体地址另行公布）四、征收补偿主体及计户标准（一）征收主体虹口区人民政府。（二）征收部门虹口区住房保障和房屋管理局。（三）被征收人指被征收房屋的所有权人。（四）公有房屋承租人指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。（五）计户标准以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。本方案中所指的户，均指按上述计户标准认定的户。（六）货币单位本方案中的货币单位均为人民币。五、被征收房屋类型和建筑面积认定 （一）房屋类型的认定以房产产籍资料记载的房屋类型为准。（二）居住房屋建筑面积的认定1、公有居住房屋建筑面积的认定承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；如租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数换算成建筑面积：房屋类型 公寓 独立住宅（花园住宅） 新里住宅 新工房（成套、有电梯） 新工房（成套无电梯 新工房（不成套无电梯） “两万户”新工房 旧里住宅 简屋换算系数 2.06 1.83 1.82 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.25租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。2、私有居住房屋建筑面积的认定对于已经登记的居住房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。（三）非居住房屋界定及建筑面积的认定1、非居住房屋的界定（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，认定为非居住房屋。（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，认定为非居住房屋。（3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。（4）原始设计为居住房屋，经房屋行政管理部门批准居住房屋改为非居住用途的，认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，认定为非居住房屋。（5）在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。（6）市、区劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。2、私有非居住房屋建筑面积的认定有房地产权证的房屋，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准。经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载但明确房屋经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构对相关文件明确的实际经营部位进行现场丈量后认定其经营面积。经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载并未标明经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构进行现场丈量，原则上按房屋底层实际经营部位认定非居住经营面积。3、公有非居住房屋建筑面积的认定签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。原始设计为公有居住房屋，经房屋管理部门批准改为非居住用途或部分改为非居住用途的，以相关批准文件记载的非居住建筑面积为准。记载的非居住建筑面积未按房屋类型换算系数标准换算的，按房屋类型换算系数标准换算。说明：本方案所称的建筑面积，除有特别规定外，均指按本条办法认定的建筑面积。六、被征收房屋的价值补偿（一）居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人按照本款下列公式计算被征收居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。计算公式如下：1、私有居住房屋对被征收人的价值补偿款为：评估价格×100%＋价格补贴。2、公有居住房屋对被征收人的价值补偿款为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的价值补偿款为：评估价格×80%＋价格补贴。本地块被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。经区人民政府决定，每证补贴面积为15㎡建筑面积。本地块被征收居住房屋属于成套独用居住房屋，且被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬迁的，给予每证照顾补贴面积12㎡建筑面积。【注解】：评估价格＝被征收居住房屋的房地产市场评估单价×被征收居住房屋建筑面积（如被征收居住房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价标准，由评估公司将地块内所有被征收居住房屋的评估总价除以被征收居住房屋的总建筑面积后得出，由房屋征收部门在地块内公布。被征收居住房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响）。价格补贴＝评估均价×补贴系数×被征收居住房屋建筑面积套型面积补贴＝评估均价×补贴面积本地块价格补贴系数为30%；评估均价另行公告。（二）非居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：1、市场评估价格（1）私有非居住房屋对被征收人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积×100%。（2）公有非居住房屋对被征收人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积×20%；对公有房屋承租人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积×80%。2、停产停业损失补偿因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，按以下公式进行补偿：停产停业损失补偿＝被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×10%×被征收非居住房屋建筑面积。七、居住困难户的优先保障被征收人、公有房屋承租人在被征收居住房屋补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。征收居住和非居住兼用的房屋，在折算居住困难户的保障补贴时，应将居住部分的货币补偿款和非居住部分的货币补偿款合并计算。折算公式为：被征收房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数保障补贴＝折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收房屋补偿金额。符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。本地块的折算单价为10,000元/平方米。居住困难的被征收人、公有房屋承租人可以向区住房保障机构提出居住困难审核申请，提供相关证明材料，并签署同意接受住房状况核查且将核查结果予以公示的书面文件。区住房保障机构按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行核查、认定和公示。区住房保障中心按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及居住困难户折算公式，对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障中心在15日内进行核查和公布。对具有不可比拟性质的居住困难户，由被征收房屋所在街道办事处会同第三方公信人士、居民代表等组成的评议小组进行评议，并将结果在征收范围内公示，公示期为15日。八、用于产权调换的房源及购买办法产权调换房源及购买办法见附件。九、签约搬迁补贴办法（被征收人、公有房屋承租人为企事业单位的除外）（一）临时安置费补贴选择购买的产权调换房屋为期房的，被征收户、公有房屋承租户自行过渡。自办理被征收房屋交房手续之日起至产权调换房屋交房日止（按月统计），按被征收居住房屋建筑面积给予每月70元/㎡的临时安置费补贴，每月补贴低于3,000元/证的，按3,000元/证计。如因故未能在约定的期限内交付房屋的，在原有基础上增发临时安置费，凡超过期限3个月以内（含）的，增发50％；超过期限3个月以上的，增发100％。说明：1、选择全货币补偿的，给予3个月临时安置费补贴。2、选择购买的产权调换房屋为现房的，不享受临时安置费补贴。（二）居住房屋各类补贴1、装潢补贴被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按500元/㎡建筑面积给予装潢补贴；被征收居住房屋属于成套独用居住房屋的，按700元/㎡建筑面积给予装潢补贴。被征收人、公有房屋承租人认为其装潢补贴需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关装潢费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢进行评估，并按照评估结果予以补贴。经评估的，以评估结果进行补贴，不再按500元/㎡建筑面积或700元/㎡建筑面积的标准进行补贴。2、搬迁补助费以被征收居住房屋建筑面积为基准，补贴15元/㎡；低于700元/证的，按700元/证计。3、家用设施移装费 电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用（独用）电表和煤气等家用设施移装费按2,000元/证计。（三）非居住房屋各类补贴1、证照补贴被征收非居住房屋内办理了营业执照并继续有效的，给予每证补贴100,000元。2、非居住房屋其他补贴对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予2,500元/㎡的补贴，低于100,000元/证的，按100,000元/证计。（四）未认定建筑面积的处理办法及补贴未认定建筑面积是指按照相关征收政策进行补偿的被征收房屋建筑面积以外的部分。未认定建筑面积按以下规定进行补贴：1、以下情形的未认定建筑面积，经公示后，以居住房屋评估单价乘以补贴面积计算补贴：（1）房地产权证中有记载但不计入建筑面积的部位，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；（2）租用公房凭证中有记载但不记载为独用租赁部位，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；（3）未记入房地产权证、租用公房凭证但经房屋管理部门批准，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等。上述情形有面积记载的以记载的面积作为补贴面积，没有记载的以实际丈量结果作为补贴面积。上述情形中涉及的阁楼，按照高度分别计算补贴面积：高度在1.7米以上的部分，按照实际丈量结果作为补贴面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际丈量结果的一半作为补贴面积；高度在1.2米以下的部分，不计算补贴面积。2、不成套公房中，在租赁凭证上记载为独用灶间、独用卫生间且缴纳租金的，以记载的面积×居住房屋评估单价计算补贴。3、其余未认定建筑面积，按实测面积乘以600元/㎡进行补贴。说明：对于无上述情形的，或有上述情形但不按上述规定计算补贴的，每证补贴40,000元。（五）未认定非居住房屋处理办法及补贴在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所正常经营并领取工商营业执照，未经房屋管理部门批准居住房屋改变为非居住用途，不认定为非居住房屋。被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬迁的，给予每证150,000元补贴。十、签约搬迁奖励办法（被征收人、公有房屋承租人为企事业单位的除外）签约期内本地块签约率达到85%、补偿协议生效的，对签约并在规定时间搬迁的被征收户、公有房屋承租户给予以下奖励：（一）居住房屋奖励标准1、征收面积奖以被征收居住房屋建筑面积为基准，奖励1,000元/㎡。2、全货币安置奖选择全货币补偿的被征收户、公有房屋承租户，按10,000元/㎡×被征收居住房屋建筑面积进行奖励。不足380,000元/证的，按380,000元/证计。3、协议签约奖签约期内签约率达到85%的，对在签约期内签约的奖励120,000元/证。签约期内签约率达到90%的，对在签约期内签约的再增加奖励20,000元/证。签约期内，签约率达到90%以后，签约率每增加1%，对在签约期内签约的再增加奖励6,000元/证。签约期内，签约率达到95%以后，签约率每增加1%，对在签约期内签约的再增加奖励10,000元/证。说明：签约期结束后，在区人民政府作出补偿决定前签约的，不享受上述协议签约奖，仅给予奖励60,000元/证。4、搬迁奖（1）按期搬迁奖：对在签约期内签约并在规定时间搬迁的，奖励20,000元/证。另免费为签约的被征收户、公有房屋承租户提供搬场车一次。（2）早签早搬加奖：对在签约期开始之日起第一个月内签约并在规定时间搬迁的，奖励90,000元/证；第二个月签约并在规定时间搬迁的，奖励70,000元/证；第三个月签约并在规定时间搬迁的，奖励50,000元/证。说明：居住房屋搬迁奖励不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人搬迁并办理报空手续后另行签订补充协议。5、签约生效计息奖签约期内签约的，自签约之日起至签约期截止日，以上征收补偿、补贴、奖励款项均以银行同期半年期贷款年利率的标准计息。凡在签约期开始之日起十日内签约的，均从签约期开始之日起计息。6、户口迁移奖被征收房屋内户口全部迁移后，被征收人、公有房屋承租人应在选购的产权调换房屋全部交房后六个月内，凭身份证明、户口迁移等相关证明材料到征收事务所领取户口迁移奖10,000元/证，逾期不再办理。（二）非居住房屋奖励标准1、征收面积奖以被征收非居住房屋建筑面积为基准，奖励5,000元/㎡。2、全货币安置奖被征收非居住房屋奖励150,000元/证，同时以被征收非居住房屋建筑面积为基准，奖励10,000元/㎡。3、协议签约奖同居住房屋奖励标准。4、搬迁奖同居住房屋奖励标准。5、签约生效计息奖同居住房屋奖励标准。(三)居非兼用房屋奖励标准居住和非居住兼用的房屋，按照居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算各项奖励，按证计算的奖励不重复计算。说明：区人民政府作出补偿决定，或司法强制执行的，被征收人、公有房屋承租人不享受本条（一）至（三）项奖励。十一、其他事项（一）关于房屋征收评估除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外，被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。(二)关于补偿协议签订主体、签约期限、生效条件、履约约定等房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人应按照本补偿方案签订补偿协议。1、签订补偿协议的主体（1）私有房屋由其产权人作为补偿协议签订主体；产权人死亡的，由该私有房屋的继承人作为补偿协议签订主体，继承人有多人的，可以协商委托确定签约代表。（2）公有房屋由其承租人作为补偿协议签订主体。公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的，补偿协议的签订主体按以下方法确定：①公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。②公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。③房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。（3）补偿协议签订主体确定后，应由签订主体本人签订补偿协议；确因特殊情况本人不能签订的，可以委托他人签订，但必须提供委托和被委托双方签名盖章的书面委托书或办理公证的委托文书。（4）当事人提交虚假证明材料或委托书，导致补偿错误，造成征收部门或其他人损失的，有关当事人应承担法律责任。2、补偿协议的签约期限本地块签约期限：3个月（具体起始时间另行公告）。3、补偿协议的生效条件签约期限内，本地块签约户数达到本地块总户数的85%时，补偿协议生效。签约期限内，本地块签约户数未达到本地块总户数的85%的，本地块房屋征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。4、补偿协议的履行补偿协议生效后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。（三）达不成补偿协议的处理办法1、补偿决定房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。2、补偿决定的司法强制执行被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，或经行政复议或行政诉讼维持补偿决定的，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。（四）关于搬迁被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议或补偿决定规定的搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。（五）关于费用的结算与发放补偿协议生效后，被征收人、公有房屋承租人在搬离被征收房屋后应自行缴清水、电、煤、房租、地租等相关费用，并及时办理被征收房屋移交手续。 房屋征收部门按补偿协议约定的时限进行结算（选择产权调换房屋的房款一并结算）并支付补偿款。（六）征收实施单位 本地块征收实施单位为上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司。（七）附件《虹口区18街坊产权调换房屋选购办法》。
上海市虹口区人民政府 二Ο一四年三月三十一日
上海市虹口区人民政府 二Ο一四年三月三十一日
