律师随笔
浅析产权式商铺的疑惑和纠纷
作者：刘杰 律师 时间：2014年10月22日
浅析产权式商铺的疑惑和纠纷
近年，商业房产的蓬勃发展，引来无数的青睐，再加商家以“一铺养三代”，“零风险，买就收租”，“大商场，双证，买就赚”！本文要说的是，“大商场，双证”的疑惑和纠纷。很多人，就冲着这一点去买了个“小方块”，双证在手却没有自主权。笔者就处理了这一样案件。
一人当事人买了一“产权式商铺”，买得欢心，用得闹心！买的时候，将这“一小方块”租给了某商场十年，十年一到期，市场租金已是原来的两倍了。他找商场要求按市场价支付租金，商场只给他涨10%。他不同意，就说退商铺，商场却不同意。于是他诉至法院。
然而一审法院判决其败诉，理由是：“，虽然原告提交的权属证书能够证明位于某街55号1幢负1层某号的房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限。庭审中，原告虽然提交了购房时由开发商汇发公司提供的分户平面图，但该图所示业主所购面积之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，原告也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分，本院通过现场调查核实，某大厦负2至4层实践中也并未进行墙体分隔，原告要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，某商场使用面积不仅包括原告所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于原告的商铺无法实际分割，即使某商场同意返还原告的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，本案不具备返还条件”
当事人并在此时是委托了本律师，本律师分析“房产证后附图清楚标明了铺子周围楼柱编号，并以相近柱子为准，标明了铺子东西南北四个方向的距离、尺寸，四至清楚、尺寸、面积准确。物权法‘第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明’”，显然，房管机关要颁发房权证，就要进行测绘，而要测绘就要确定该房产的四至界限。如果没有四至界限，就根本无法测绘，就无法确定面积，就无法登计并颁发房权证（登记办证前，房管部门测量时发现面积有差异，因而不少业主补交了购房款亦是证明），既然原告房权证在手，不可能没有四至界址。其实，过去很多房产证后都没有房管部门盖章的四至图，有的只附有开发商盖章的图纸，据说现在颁的证己不再打印四至平面图了，但并不能因此说没有四至，每个产权证在房管局的产权；某商场强占的上诉人的物业在其使用的整整六层楼内，六层楼内当然会涵盖其他业主的产权面积；如果法院判令被上诉人按约定恢复原状，六层楼内各业主商铺间就有隔离设施或点、线标志，被上诉人停止侵占上诉人商铺，商场使用面积自然不会涵盖上诉人及其他坚决不租给商场的业主的面积；综上所述，上诉人的商铺不但是可以分割的，只要被告恢复原状，无需分割，每个业主的区位就清清楚楚了；退还原告商铺，更无法证明“可能会侵害其他业主的利益”，因为已经有某公司租价远高于商场，退还商铺，更可能增加其他业主利益。法院认为“原告的商铺无法实际分割，即使商场同意返还原告的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，本案不具备返还条件”的结论是不成立。但面临法律和现状之间的境况，主张在一边上诉，一边作好调解方案，便于处理。
中级人民法院在审理过程中，积极主持调解，商场同意参照市场租金支付，本案纠纷才以解决。在这里，我们可以清楚的看出这种“产权式商铺”有很多法律纷纷：一、虽有产权，但四至不清，无法独立使用；二、纠纷起来，很难独自维权，就像本案一样，你有产权去不能直接要求退回商铺；三、涉及面大，各业主利益不一致，导致法院很难判决。
故建议喜欢买“产权式商铺”的，一定要考虑周到，否则后患无穷。
四川应天缘律师事务所刘杰律师
二零一四年十月二十一日
近年，商业房产的蓬勃发展，引来无数的青睐，再加商家以“一铺养三代”，“零风险，买就收租”，“大商场，双证，买就赚”！本文要说的是，“大商场，双证”的疑惑和纠纷。很多人，就冲着这一点去买了个“小方块”，双证在手却没有自主权。笔者就处理了这一样案件。
一人当事人买了一“产权式商铺”，买得欢心，用得闹心！买的时候，将这“一小方块”租给了某商场十年，十年一到期，市场租金已是原来的两倍了。他找商场要求按市场价支付租金，商场只给他涨10%。他不同意，就说退商铺，商场却不同意。于是他诉至法院。
然而一审法院判决其败诉，理由是：“，虽然原告提交的权属证书能够证明位于某街55号1幢负1层某号的房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限。庭审中，原告虽然提交了购房时由开发商汇发公司提供的分户平面图，但该图所示业主所购面积之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，原告也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分，本院通过现场调查核实，某大厦负2至4层实践中也并未进行墙体分隔，原告要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，某商场使用面积不仅包括原告所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于原告的商铺无法实际分割，即使某商场同意返还原告的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，本案不具备返还条件”
当事人并在此时是委托了本律师，本律师分析“房产证后附图清楚标明了铺子周围楼柱编号，并以相近柱子为准，标明了铺子东西南北四个方向的距离、尺寸，四至清楚、尺寸、面积准确。物权法‘第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明’”，显然，房管机关要颁发房权证，就要进行测绘，而要测绘就要确定该房产的四至界限。如果没有四至界限，就根本无法测绘，就无法确定面积，就无法登计并颁发房权证（登记办证前，房管部门测量时发现面积有差异，因而不少业主补交了购房款亦是证明），既然原告房权证在手，不可能没有四至界址。其实，过去很多房产证后都没有房管部门盖章的四至图，有的只附有开发商盖章的图纸，据说现在颁的证己不再打印四至平面图了，但并不能因此说没有四至，每个产权证在房管局的产权；某商场强占的上诉人的物业在其使用的整整六层楼内，六层楼内当然会涵盖其他业主的产权面积；如果法院判令被上诉人按约定恢复原状，六层楼内各业主商铺间就有隔离设施或点、线标志，被上诉人停止侵占上诉人商铺，商场使用面积自然不会涵盖上诉人及其他坚决不租给商场的业主的面积；综上所述，上诉人的商铺不但是可以分割的，只要被告恢复原状，无需分割，每个业主的区位就清清楚楚了；退还原告商铺，更无法证明“可能会侵害其他业主的利益”，因为已经有某公司租价远高于商场，退还商铺，更可能增加其他业主利益。法院认为“原告的商铺无法实际分割，即使商场同意返还原告的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，本案不具备返还条件”的结论是不成立。但面临法律和现状之间的境况，主张在一边上诉，一边作好调解方案，便于处理。
中级人民法院在审理过程中，积极主持调解，商场同意参照市场租金支付，本案纠纷才以解决。在这里，我们可以清楚的看出这种“产权式商铺”有很多法律纷纷：一、虽有产权，但四至不清，无法独立使用；二、纠纷起来，很难独自维权，就像本案一样，你有产权去不能直接要求退回商铺；三、涉及面大，各业主利益不一致，导致法院很难判决。
故建议喜欢买“产权式商铺”的，一定要考虑周到，否则后患无穷。
四川应天缘律师事务所刘杰律师
二零一四年十月二十一日
