律师随笔
借名买房的真实案例
作者：刘丰 律师 时间：2018年07月28日
借名买房的真实案例
这个案子我想写出来！
老杨五十出头无妻，朋友介绍了杜大姐，两人相处三年感情不错打算结婚，老杨说：咱们在威海买套房子吧，我出钱。我在外地工作不方便，你先去选房，选好了告诉我咱们定下来。
杜大姐看中了威海张村华辉东方城的一套住宅，跑去老杨工作的城市拿了五万块钱交了定金3.4万，随即第二天以向开发商借款的形式交了首付共计11.3万元，但在老杨不在场的情况下，购房合同、房管局备案及银行借款均以杜大姐自己的名义办理，老杨发现后深感不安：明明是打算自己买房子自己出钱，用于婚后居住，怎么成了杜的房子呢？于是两人补充了一份协议：约定以杜大姐的名义购房，老杨出资首付并支付银行每月贷款，装修、家具家电均由老杨出资，待杜大姐取得房产证时将该房屋过户给老杨。
因为种种原因，俩人感情出现裂痕，己无法继续相处并结婚共同生活了，老杨自然要求杜大姐将房屋返还自己，可杜大姐认为房屋登记在自己名下就是自己的，明确表示不会返还，并且还报警将老杨赶出房屋，这下老杨又急又气，自己又解决不了，于是找到我。
拿着老杨与杜大姐的协议，我思考了很久，这件事表面上很像一种赠与，假设老杨将自己所购的房屋登记在杜大姐名下的行为的法律后果是老杨将房屋无偿赠与给杜大姐，如果房屋还未办理产权证未转移所有权，那么老杨享有赠与的任意撤销权，要求杜大姐返还房屋，可这样变更登记将涉及到开发商及贷款银行，是否能得到法院的支持？还有一点，虽然杜大姐在形式上享有对该房屋的权利，但老杨的真实意思并不想将房屋赠与杜大姐，而是归自己所有，那么当事人的意思与房屋的登记状态是不符的。
又或者是一种附条件的赠与吗？当初买这房子是为了日后结婚用，那么就是以结婚为目的赠与行为，现在二人分手，所附条件己不能成就，就可以解除赠与要求返还。可还是一点不通，老杨并不想将这房子给杜大姐，这一思路依然与当事人的主观状态不符。
第三个思路：借名买房，就是借名人以他人的名义购买房屋，借名人支付关于房屋的一切费用，并且约定房屋归借名人所有。这一思路基本上能够完全解释通老杨和杜大姐这件事的主、客观状态了。
经过多次讨论、调整思路，寻找相关司法解释、司法观点及类似案例，最终确定以借名买房的法律关系诉之，并取得办案法官的认同，当然，这里有许许多多的细枝末节问题，比如诉讼请求的提出需要相当的精准，否则极有可能导致败诉。
第一大问题终于解决了，可随之而来的第二大问题依然十分棘手！
由于之前二人是谈恋爱的状态，谁也没想到日后会对簿公堂，所以证实老杨出资的一部分证据己经灭失或者压根没有保存，甚至事后也无法补充。比如杜大姐给老杨出具的一张首付款收据只有照片原件丢失，由于时间久远、来往频繁老杨也无法提供全部首付款的银行转帐记录或者提款记录，现有的证据能够证明老杨出资的绝大部分，但一部分后期还贷证据无法提供给法院，因其每次都是取现金通过机器存入杜大姐的还贷帐户无法调取交易记录的，可有一部分小票根本就没想到要保存。我又跑到开发商处查询支付首付款的转帐记录，但只能看到入帐日期及数额，看不到从哪里转过来的。
至此，案件好像陷入僵局！虽然只差那么一点点证据，但毕竟不够扎实，还是可能存在风险的！
思考了很久，我决定换一个工作思路，我只顾着确定法律关系，收集证据，为什么不从事件本身去考虑处理呢？杨大哥与杜大姐本是一对要走进婚姻的人啊！杜大姐对这套房屋的出资情况及他们二人的约定是心知肚明的，她为什么否认事实不予退还呢？
经过跟老杨及法官的深入沟通，我们决定约上杜大姐来一次诚恳的调解，我想一定是大姐心有不甘。
果然，调解的当天，我用了相当多的时间倾听杜大姐的苦衷，嗨！涉及到感情的案件里总是有那么多主观的因素存在！尽管大姐十分激动甚至蛮不讲理，但我认为她这是一种情绪的发泄，也是一种对对方律师的戒备，当我耐心听大姐把苦水倒完，看到我虽代表老杨的利益，但仍主持公道客观的态度，大姐放下戒备，理智客观的表示，并不是想独占房子，这样的态度表明我们的调解工作具有极大的可能性！接下来我们抛开案件的法律因素，完全回归到生活中，展开了一系列的化解斡旋工作，使得这对曾经的恋人都放下自己的固执，妥协体谅对方，最终达成一致的和解意见，结束了这场耗时半年之久的诉争！
借名买房，从法律的角度来讲要把握以下几个要点：1、借名买房的合意；2、出资的事实；3、对房屋的实际占有、使用、控制；4、不能违反法律、法规的规定，否则无效，只能通过其他法律关系主张权利。这类案件通常发生在北京等限购房屋的城市，上面的案件不属于借名买房的典型案例。
从伦理道德和生活的角度来讲，不仅仅是本案，所有案件的处理，一名优秀的律师，不仅仅要具备一定的智商和专业知识，更要具备很高的情商！案件就是矛盾，矛盾一定来源于生活，来源于人的思想。法庭上铿锵有力致对方于死地的律师固然专业扎实，业务精干，但如果能用一种更柔和的、对双方伤害更小的方式解决矛盾，我想将更好的化解矛盾，平息怨气，还生活于和协美好！
所以我将不断的从工作中总结、吸取经验教训，思考方式方法，努力做一名能够真正帮助当事人解决问题、恢复平静生活的律师！
文章中为保护当事人隐私均用了化名，请各位看官不要对号入座！
这个案子我想写出来！
老杨五十出头无妻，朋友介绍了杜大姐，两人相处三年感情不错打算结婚，老杨说：咱们在威海买套房子吧，我出钱。我在外地工作不方便，你先去选房，选好了告诉我咱们定下来。
杜大姐看中了威海张村华辉东方城的一套住宅，跑去老杨工作的城市拿了五万块钱交了定金3.4万，随即第二天以向开发商借款的形式交了首付共计11.3万元，但在老杨不在场的情况下，购房合同、房管局备案及银行借款均以杜大姐自己的名义办理，老杨发现后深感不安：明明是打算自己买房子自己出钱，用于婚后居住，怎么成了杜的房子呢？于是两人补充了一份协议：约定以杜大姐的名义购房，老杨出资首付并支付银行每月贷款，装修、家具家电均由老杨出资，待杜大姐取得房产证时将该房屋过户给老杨。
因为种种原因，俩人感情出现裂痕，己无法继续相处并结婚共同生活了，老杨自然要求杜大姐将房屋返还自己，可杜大姐认为房屋登记在自己名下就是自己的，明确表示不会返还，并且还报警将老杨赶出房屋，这下老杨又急又气，自己又解决不了，于是找到我。
拿着老杨与杜大姐的协议，我思考了很久，这件事表面上很像一种赠与，假设老杨将自己所购的房屋登记在杜大姐名下的行为的法律后果是老杨将房屋无偿赠与给杜大姐，如果房屋还未办理产权证未转移所有权，那么老杨享有赠与的任意撤销权，要求杜大姐返还房屋，可这样变更登记将涉及到开发商及贷款银行，是否能得到法院的支持？还有一点，虽然杜大姐在形式上享有对该房屋的权利，但老杨的真实意思并不想将房屋赠与杜大姐，而是归自己所有，那么当事人的意思与房屋的登记状态是不符的。
又或者是一种附条件的赠与吗？当初买这房子是为了日后结婚用，那么就是以结婚为目的赠与行为，现在二人分手，所附条件己不能成就，就可以解除赠与要求返还。可还是一点不通，老杨并不想将这房子给杜大姐，这一思路依然与当事人的主观状态不符。
第三个思路：借名买房，就是借名人以他人的名义购买房屋，借名人支付关于房屋的一切费用，并且约定房屋归借名人所有。这一思路基本上能够完全解释通老杨和杜大姐这件事的主、客观状态了。
经过多次讨论、调整思路，寻找相关司法解释、司法观点及类似案例，最终确定以借名买房的法律关系诉之，并取得办案法官的认同，当然，这里有许许多多的细枝末节问题，比如诉讼请求的提出需要相当的精准，否则极有可能导致败诉。
第一大问题终于解决了，可随之而来的第二大问题依然十分棘手！
由于之前二人是谈恋爱的状态，谁也没想到日后会对簿公堂，所以证实老杨出资的一部分证据己经灭失或者压根没有保存，甚至事后也无法补充。比如杜大姐给老杨出具的一张首付款收据只有照片原件丢失，由于时间久远、来往频繁老杨也无法提供全部首付款的银行转帐记录或者提款记录，现有的证据能够证明老杨出资的绝大部分，但一部分后期还贷证据无法提供给法院，因其每次都是取现金通过机器存入杜大姐的还贷帐户无法调取交易记录的，可有一部分小票根本就没想到要保存。我又跑到开发商处查询支付首付款的转帐记录，但只能看到入帐日期及数额，看不到从哪里转过来的。
至此，案件好像陷入僵局！虽然只差那么一点点证据，但毕竟不够扎实，还是可能存在风险的！
思考了很久，我决定换一个工作思路，我只顾着确定法律关系，收集证据，为什么不从事件本身去考虑处理呢？杨大哥与杜大姐本是一对要走进婚姻的人啊！杜大姐对这套房屋的出资情况及他们二人的约定是心知肚明的，她为什么否认事实不予退还呢？
经过跟老杨及法官的深入沟通，我们决定约上杜大姐来一次诚恳的调解，我想一定是大姐心有不甘。
果然，调解的当天，我用了相当多的时间倾听杜大姐的苦衷，嗨！涉及到感情的案件里总是有那么多主观的因素存在！尽管大姐十分激动甚至蛮不讲理，但我认为她这是一种情绪的发泄，也是一种对对方律师的戒备，当我耐心听大姐把苦水倒完，看到我虽代表老杨的利益，但仍主持公道客观的态度，大姐放下戒备，理智客观的表示，并不是想独占房子，这样的态度表明我们的调解工作具有极大的可能性！接下来我们抛开案件的法律因素，完全回归到生活中，展开了一系列的化解斡旋工作，使得这对曾经的恋人都放下自己的固执，妥协体谅对方，最终达成一致的和解意见，结束了这场耗时半年之久的诉争！
借名买房，从法律的角度来讲要把握以下几个要点：1、借名买房的合意；2、出资的事实；3、对房屋的实际占有、使用、控制；4、不能违反法律、法规的规定，否则无效，只能通过其他法律关系主张权利。这类案件通常发生在北京等限购房屋的城市，上面的案件不属于借名买房的典型案例。
从伦理道德和生活的角度来讲，不仅仅是本案，所有案件的处理，一名优秀的律师，不仅仅要具备一定的智商和专业知识，更要具备很高的情商！案件就是矛盾，矛盾一定来源于生活，来源于人的思想。法庭上铿锵有力致对方于死地的律师固然专业扎实，业务精干，但如果能用一种更柔和的、对双方伤害更小的方式解决矛盾，我想将更好的化解矛盾，平息怨气，还生活于和协美好！
所以我将不断的从工作中总结、吸取经验教训，思考方式方法，努力做一名能够真正帮助当事人解决问题、恢复平静生活的律师！
文章中为保护当事人隐私均用了化名，请各位看官不要对号入座！
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