律师随笔
房产中介提供房产服务时须告知详细房产情况
作者：尤辰荣 律师 时间：2016年03月29日
【案情】
房产中介公司为了促成买卖双方交易，告知买房人涉案房屋没有营业税，交易过程中买房人因过户需要缴纳近3万元营业税而反悔不买房，中介公司是否能够索要中介费用？近日某中级人民院对本案再审并作出终审判决，最后认定中介公司应对二手房重大事项负有告知义务，维持原审判决。
2013年年初，马先生有购房需求，认识了某房产中介公司置业顾问小王。在该公司陈家湾门店，小王向马先生介绍了一套住房的坐落、价格、面积等，并告知马先生购买涉案房屋没有营业税。该门店店长为马先生计算的房屋交易税费明细表也未显示营业税一项。
2013年2月10日，在中介公司区域经理书写的房屋交易税费明细中，仍然没有营业税。当天，房产中介公司与马先生以及卖房人三方签订《房地产买卖居间协议》。协议中约定，由马先生购买位于九龙坡区某城市花园房屋一套，房屋面积为88平方米，总成交金额65万元。马先生应于签订合同之时支付中介服务费8000元。马先生实际支付中介服务费4000元。
之后，马先生在办理房屋过户手续时被告知，涉案房屋需缴纳近3万元的营业税。马先生称无法承担高额的营业税，以中介公司在双方签订居间协议前刻意隐瞒了重要事实为由要求解除居间协议，并拒绝支付剩余的中介费4000元。
之后，中介公司与马先生多次交涉剩余中介费问题未果。2013年9月，中介公司对马先生提起诉讼，索要剩余的4000元中介服务费。
【审理】
一审法院审理认为，双方当事人应当本着守信原则，按照合约规定全面履行自己的义务。中介公司作为房地产买卖的居间人，负有如实向委托人报告有关订立合同事项的义务，促成合同成立的。中介公司没有提供有效证据能够证明其在双方签订合同前就已经告知马先生涉案房屋需缴纳营业税的情况。并且马先生提供的证据证明，中介公司的工作人员在介绍房屋有关事项及计算交易税费时均表示没有交易营业税。
法院认为，交易房屋是否应缴纳营业税是影响被告作出购房决定的重要事项之一，中介公司有义务在促成合同成立前，核实相关事项后向马先生如实报告。
中介公司作为房屋买卖中介机构，应当知晓包括房屋交易营业税在内的相关法律法规，在提供居间服务的过程中，应当全面地将相关事项告知马先生。因中介公司没有如实报告有关房屋交易需缴纳营业税的事项，最后导致马先生购房目的不能实现，利益受到了损害。
法院一审判决中介公司要求马先生支付服务中介费的诉求败诉。
该判决发生法律效力后，中介公司不服向市中院申请再审。市中院经审查裁定于日前作出终审判决，维持一审判决。
【律师分析】
上海房产律师认为中介公司在提供二手房居间服务时有如实报告房屋真实情况义务。
房产中介公司作为提供房屋买卖中介服务的机构，对交易过程中的各个环节都更为了解，在居间服务中负有更高的注意义务，并且有能力采取更加规范和严谨的履行方式。在提供居间服务时应当如实向买房人报告房屋的真实情况。
如果中介公司在卖屋买卖交易过程中并未采取任有效何措施来降低风险，同时也没有实际证据证明其已向买房人进行相应的风险提示，例如房屋存在司法查封、产权争议等情况，导致最后买房人遭受重大损失，中介公司应当对此负有重大责任，无权要求买房人支付交易居间费用，还应承担相关的赔偿责任。
如果导致房产买卖交易失败的最终原因在中介公司，而卖房人又不愿退还定金，买房人可以根据过错责任大小向中介公司索赔相应的损失。
房产中介公司为了促成买卖双方交易，告知买房人涉案房屋没有营业税，交易过程中买房人因过户需要缴纳近3万元营业税而反悔不买房，中介公司是否能够索要中介费用？近日某中级人民院对本案再审并作出终审判决，最后认定中介公司应对二手房重大事项负有告知义务，维持原审判决。
2013年年初，马先生有购房需求，认识了某房产中介公司置业顾问小王。在该公司陈家湾门店，小王向马先生介绍了一套住房的坐落、价格、面积等，并告知马先生购买涉案房屋没有营业税。该门店店长为马先生计算的房屋交易税费明细表也未显示营业税一项。
2013年2月10日，在中介公司区域经理书写的房屋交易税费明细中，仍然没有营业税。当天，房产中介公司与马先生以及卖房人三方签订《房地产买卖居间协议》。协议中约定，由马先生购买位于九龙坡区某城市花园房屋一套，房屋面积为88平方米，总成交金额65万元。马先生应于签订合同之时支付中介服务费8000元。马先生实际支付中介服务费4000元。
之后，马先生在办理房屋过户手续时被告知，涉案房屋需缴纳近3万元的营业税。马先生称无法承担高额的营业税，以中介公司在双方签订居间协议前刻意隐瞒了重要事实为由要求解除居间协议，并拒绝支付剩余的中介费4000元。
之后，中介公司与马先生多次交涉剩余中介费问题未果。2013年9月，中介公司对马先生提起诉讼，索要剩余的4000元中介服务费。
【审理】
一审法院审理认为，双方当事人应当本着守信原则，按照合约规定全面履行自己的义务。中介公司作为房地产买卖的居间人，负有如实向委托人报告有关订立合同事项的义务，促成合同成立的。中介公司没有提供有效证据能够证明其在双方签订合同前就已经告知马先生涉案房屋需缴纳营业税的情况。并且马先生提供的证据证明，中介公司的工作人员在介绍房屋有关事项及计算交易税费时均表示没有交易营业税。
法院认为，交易房屋是否应缴纳营业税是影响被告作出购房决定的重要事项之一，中介公司有义务在促成合同成立前，核实相关事项后向马先生如实报告。
中介公司作为房屋买卖中介机构，应当知晓包括房屋交易营业税在内的相关法律法规，在提供居间服务的过程中，应当全面地将相关事项告知马先生。因中介公司没有如实报告有关房屋交易需缴纳营业税的事项，最后导致马先生购房目的不能实现，利益受到了损害。
法院一审判决中介公司要求马先生支付服务中介费的诉求败诉。
该判决发生法律效力后，中介公司不服向市中院申请再审。市中院经审查裁定于日前作出终审判决，维持一审判决。
【律师分析】
上海房产律师认为中介公司在提供二手房居间服务时有如实报告房屋真实情况义务。
房产中介公司作为提供房屋买卖中介服务的机构，对交易过程中的各个环节都更为了解，在居间服务中负有更高的注意义务，并且有能力采取更加规范和严谨的履行方式。在提供居间服务时应当如实向买房人报告房屋的真实情况。
如果中介公司在卖屋买卖交易过程中并未采取任有效何措施来降低风险，同时也没有实际证据证明其已向买房人进行相应的风险提示，例如房屋存在司法查封、产权争议等情况，导致最后买房人遭受重大损失，中介公司应当对此负有重大责任，无权要求买房人支付交易居间费用，还应承担相关的赔偿责任。
如果导致房产买卖交易失败的最终原因在中介公司，而卖房人又不愿退还定金，买房人可以根据过错责任大小向中介公司索赔相应的损失。
