成功案例
在债权人处购买抵债房，不料楼盘成“烂尾楼”，如何解除合同？
作者：夏吉兵 律师 时间：2016年07月09日
在债权人处购买抵债房，不料楼盘成“烂尾楼”，如何解除合同？
---以广安前锋“恒立恒顺星城”实案为例
在现代社会生活中，买房成为了人们生活中的一件大事，有些家庭甚至举全家之力购买一套商品房。但是购买商品房最好在正规的大型房建商处购买现房。近日，笔者代理两起在房建商的债权人处购买抵债房屋，再通过与房建商签订商品房买卖合同进行“更名”，但所购楼盘却因其他原因停建，成为名副其实的“烂尾楼”，购房人已无法实际取得房屋，本人代理购房者诉请法院解除合同，返还购房款获法院支持。本文仅就符合本案情况的购买抵债房，欲解除合同而探索思路。
本案基本事实：2014年2月，被告彭某称其在前锋恒立恒顺星城有抵债房可以出售给原告涂某，并商定好汇款后一同道恒立公司办理更名手续，随后涂某通过银行转账方式向彭某支付了购房款30万元，被告彭某带领原告涂某一同到恒立公司办理了更名手续：由涂某直接与恒立公司签订商品房买卖合同，恒立公司出具了收据（注明原收据已收回），原、被告达成协议后，2014年7月，恒立公司因法定代表人涉嫌刑事犯罪被采取强制措施，公司资金链条中断，无法继续修建恒立恒顺星城项目，直至日前，恒立恒顺星城也仍处于停建状态。
本案的法律关系：本人在原告接洽后了解到，原告目前了解所涉房屋无法继续修建，只想通过诉讼方式要回购房款。目前的实际情况是：恒立公司已无能力返还任何购房款，且本案从法律关系中，三方的之间的法律关系各不相同，原告与恒立公司从实质上来讲，无合同关系；原告与被告之间系真实的房屋买卖合同关系；被告与恒立公司是债权债务关系。本案的表面现象是原告与恒立公司签订了商品房买卖合同，诉讼中必须要将三方的真实法律关系展示给法庭，并从中找到本案最大的突破口。
本案结果：在庭审过程中，本人与被告代理律师进行了激烈的辩论，主要围绕本案的法律关系与房屋买卖合同的解除问题进行。2016年6月，本案一审宣判，判决解除原告与被告之间的买卖合同关系，被告返还购房款及占用利息，原告的全部主张得到法院支持。
附：其中一案代理词
代理词
尊敬的审判长、合议庭
四川诚协律师事务所依法接受涂某的委托，并指派我作为其诉彭某房屋买卖合同纠纷一案的诉讼代理人。在认真收集证据及参加庭审后，代理人就本案发表如下代理意见，供合议庭评议参考。
一、本案的基本事实
通过本案的证据和本案的庭审，可以确定如下基本事实：2014年2月初，彭某在第三人广安正大房地产开发有限公司取得一套抵债房，彭某便四处兜售，案外人王某本与彭某为同事，王某因家中亲戚涂某需要购房，便介绍彭某与涂某认识，涂某购买的房屋面积共计115.51平方米，约定单价为3000每平米，原告与被告订立了买卖合同后，原告涂某将购房款30.5万元直接汇入彭某银行账户，在彭某与涂某达成协议后，便一同到第三人处办理了购买房屋户主变更手续，现因第三人公司出现严重问题，目前房屋所涉项目已经停止修建许久，且政府对类似在非公司一手购房的类型不予处理，现在原告取得房屋所有权的根本目的已无法实现。
上述事实，有原告提供的所有证据及第三人陈述为证，真实、客观，应当予以认定。
二、本案中原告与被告为房屋买卖合同关系
本案中，原被告有买卖合同的合意，原告购买的被告在第三人处取得的抵债房，所有的证据及第三人陈述都指向这一客观事实。虽然原告与被告没有签订书面的买卖合同，但书面的买卖合同不是买卖合同成立的必要要件，不影响买卖合同的真实存在，买卖合同的形式多样，原告被双方有买卖房屋的真实意思表示，原告支付房款给被告，被告配合原告到第三人处办理房主变更手续，让渡该房屋独立的债权，双方互为对价，原被告之间的关于该房屋的买卖协议真实有效，应当予以确认。
三、本案中原告与第三人不存在买卖合同关系，原告与第三人之间签订的买卖合同是在第三人处办理变更房主时的手续性协议，且违背法律规定，应属无效。
原告在与被告订立了房屋买卖合同后，被告与原告共同到第三人处办理房屋更名手续，为配合第三人今后进行备案及办理房产证，原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，该合同属于第三人办理房屋更名手续的程序性合同，不是原告与第三人的真实意思表示，且违背法律规定，应属无效。
（一）原告与第三人之间没有房屋买卖的合意，原告从未与第三人商讨过买卖房屋一事，原告与第三人之间不是买卖合同关系，签订的该份房屋买卖合同的目的，是为了办理房屋更名手续及今后的备案和房产证办理。但是，按照房屋交易规则，尚未办理房屋产权的房屋交易无法办理房屋登记手续，不能实现房屋所有权的变动目的。为了让原告直接取得房屋所有权，被告及原告到第三人办理更名手续，其实质就是为了逃避二手房交易的缴纳税费，采取合法形式掩盖非法目的，从这一角度来讲，也应当认定该合同为无效合同。此情形，在辽宁高院2013年8月发布的《审判实务107：民事审判问题解答---房地产部分、诉讼程序部分》第68个解答中明确到：“债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系”，该审判实务指导，在一定程度上为本案的认定提供了实务依据。
（二）买卖合同是有偿、双务合同，原告没有向第三人作出过支付房屋价款的法律意思表示，实际上也没有向第三人支付房屋价款，第三人也没有向原告表示过出售房屋，收取房款，第三人更没有直接出售房屋给原告，原告与第三人之间没有真正的互为对价的房屋买卖合同关系，其签订的合同仅仅是为了给原告与被告的房屋买卖合同的履行提供便利。
四、本案中，原告签订合同的根本目的已无法实现。众所周知，目前本案所涉房屋已经停工达两年之久，原告多方打听询问，多次到住建局、前锋区政府咨询原告此类在债权人处购房的情况，得到的答复均为不予处理，让原告去找实际出售人提起诉讼，要求返还房款。根据实际情况，原告购买房屋想取得房屋的合同根本目的已无法实现，被告无法提交房屋已构成根本性违约，根据《合同法》第94条第4项之规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”,原告代理人认为被告的行为已属根本性违约，原告享有解除合同的权利。
五、本案是一个民生案件。原告的家庭是一个普通的农村家庭，一辈子辛苦奋斗所得积蓄，全部用来购买了被告所提供的抵债房，其实第三人公司早在2014年初就已经出现了部分的资金问题，工程就已经出现了问题，作为债权人的被告本通过抵债取得房屋，就应当知道房屋建设资金情况不乐观，但是仍然隐瞒基本资信问题，向原告出售房屋，导致原告目前无法取得房屋，社会影响巨大，关乎民生。
综上，原告代理人认为，原被告之间的买卖合同真实有效，原告与第三人之间不存在买卖合同关系，原告与第三人签订的程序性合同违背法律规定，应属无效。目前，原被告之间的合同已无实际履行可能，请求贵院支持原告诉讼请求，解除原被告之间的合同，判令被告返还原告购房款30.5万元，并支付占用利息。
此致
前锋区人民法院
原告代理人：
二〇一六年五月十六日
---以广安前锋“恒立恒顺星城”实案为例
在现代社会生活中，买房成为了人们生活中的一件大事，有些家庭甚至举全家之力购买一套商品房。但是购买商品房最好在正规的大型房建商处购买现房。近日，笔者代理两起在房建商的债权人处购买抵债房屋，再通过与房建商签订商品房买卖合同进行“更名”，但所购楼盘却因其他原因停建，成为名副其实的“烂尾楼”，购房人已无法实际取得房屋，本人代理购房者诉请法院解除合同，返还购房款获法院支持。本文仅就符合本案情况的购买抵债房，欲解除合同而探索思路。
本案基本事实：2014年2月，被告彭某称其在前锋恒立恒顺星城有抵债房可以出售给原告涂某，并商定好汇款后一同道恒立公司办理更名手续，随后涂某通过银行转账方式向彭某支付了购房款30万元，被告彭某带领原告涂某一同到恒立公司办理了更名手续：由涂某直接与恒立公司签订商品房买卖合同，恒立公司出具了收据（注明原收据已收回），原、被告达成协议后，2014年7月，恒立公司因法定代表人涉嫌刑事犯罪被采取强制措施，公司资金链条中断，无法继续修建恒立恒顺星城项目，直至日前，恒立恒顺星城也仍处于停建状态。
本案的法律关系：本人在原告接洽后了解到，原告目前了解所涉房屋无法继续修建，只想通过诉讼方式要回购房款。目前的实际情况是：恒立公司已无能力返还任何购房款，且本案从法律关系中，三方的之间的法律关系各不相同，原告与恒立公司从实质上来讲，无合同关系；原告与被告之间系真实的房屋买卖合同关系；被告与恒立公司是债权债务关系。本案的表面现象是原告与恒立公司签订了商品房买卖合同，诉讼中必须要将三方的真实法律关系展示给法庭，并从中找到本案最大的突破口。
本案结果：在庭审过程中，本人与被告代理律师进行了激烈的辩论，主要围绕本案的法律关系与房屋买卖合同的解除问题进行。2016年6月，本案一审宣判，判决解除原告与被告之间的买卖合同关系，被告返还购房款及占用利息，原告的全部主张得到法院支持。
附：其中一案代理词
代理词
尊敬的审判长、合议庭
四川诚协律师事务所依法接受涂某的委托，并指派我作为其诉彭某房屋买卖合同纠纷一案的诉讼代理人。在认真收集证据及参加庭审后，代理人就本案发表如下代理意见，供合议庭评议参考。
一、本案的基本事实
通过本案的证据和本案的庭审，可以确定如下基本事实：2014年2月初，彭某在第三人广安正大房地产开发有限公司取得一套抵债房，彭某便四处兜售，案外人王某本与彭某为同事，王某因家中亲戚涂某需要购房，便介绍彭某与涂某认识，涂某购买的房屋面积共计115.51平方米，约定单价为3000每平米，原告与被告订立了买卖合同后，原告涂某将购房款30.5万元直接汇入彭某银行账户，在彭某与涂某达成协议后，便一同到第三人处办理了购买房屋户主变更手续，现因第三人公司出现严重问题，目前房屋所涉项目已经停止修建许久，且政府对类似在非公司一手购房的类型不予处理，现在原告取得房屋所有权的根本目的已无法实现。
上述事实，有原告提供的所有证据及第三人陈述为证，真实、客观，应当予以认定。
二、本案中原告与被告为房屋买卖合同关系
本案中，原被告有买卖合同的合意，原告购买的被告在第三人处取得的抵债房，所有的证据及第三人陈述都指向这一客观事实。虽然原告与被告没有签订书面的买卖合同，但书面的买卖合同不是买卖合同成立的必要要件，不影响买卖合同的真实存在，买卖合同的形式多样，原告被双方有买卖房屋的真实意思表示，原告支付房款给被告，被告配合原告到第三人处办理房主变更手续，让渡该房屋独立的债权，双方互为对价，原被告之间的关于该房屋的买卖协议真实有效，应当予以确认。
三、本案中原告与第三人不存在买卖合同关系，原告与第三人之间签订的买卖合同是在第三人处办理变更房主时的手续性协议，且违背法律规定，应属无效。
原告在与被告订立了房屋买卖合同后，被告与原告共同到第三人处办理房屋更名手续，为配合第三人今后进行备案及办理房产证，原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，该合同属于第三人办理房屋更名手续的程序性合同，不是原告与第三人的真实意思表示，且违背法律规定，应属无效。
（一）原告与第三人之间没有房屋买卖的合意，原告从未与第三人商讨过买卖房屋一事，原告与第三人之间不是买卖合同关系，签订的该份房屋买卖合同的目的，是为了办理房屋更名手续及今后的备案和房产证办理。但是，按照房屋交易规则，尚未办理房屋产权的房屋交易无法办理房屋登记手续，不能实现房屋所有权的变动目的。为了让原告直接取得房屋所有权，被告及原告到第三人办理更名手续，其实质就是为了逃避二手房交易的缴纳税费，采取合法形式掩盖非法目的，从这一角度来讲，也应当认定该合同为无效合同。此情形，在辽宁高院2013年8月发布的《审判实务107：民事审判问题解答---房地产部分、诉讼程序部分》第68个解答中明确到：“债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系”，该审判实务指导，在一定程度上为本案的认定提供了实务依据。
（二）买卖合同是有偿、双务合同，原告没有向第三人作出过支付房屋价款的法律意思表示，实际上也没有向第三人支付房屋价款，第三人也没有向原告表示过出售房屋，收取房款，第三人更没有直接出售房屋给原告，原告与第三人之间没有真正的互为对价的房屋买卖合同关系，其签订的合同仅仅是为了给原告与被告的房屋买卖合同的履行提供便利。
四、本案中，原告签订合同的根本目的已无法实现。众所周知，目前本案所涉房屋已经停工达两年之久，原告多方打听询问，多次到住建局、前锋区政府咨询原告此类在债权人处购房的情况，得到的答复均为不予处理，让原告去找实际出售人提起诉讼，要求返还房款。根据实际情况，原告购买房屋想取得房屋的合同根本目的已无法实现，被告无法提交房屋已构成根本性违约，根据《合同法》第94条第4项之规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”,原告代理人认为被告的行为已属根本性违约，原告享有解除合同的权利。
五、本案是一个民生案件。原告的家庭是一个普通的农村家庭，一辈子辛苦奋斗所得积蓄，全部用来购买了被告所提供的抵债房，其实第三人公司早在2014年初就已经出现了部分的资金问题，工程就已经出现了问题，作为债权人的被告本通过抵债取得房屋，就应当知道房屋建设资金情况不乐观，但是仍然隐瞒基本资信问题，向原告出售房屋，导致原告目前无法取得房屋，社会影响巨大，关乎民生。
综上，原告代理人认为，原被告之间的买卖合同真实有效，原告与第三人之间不存在买卖合同关系，原告与第三人签订的程序性合同违背法律规定，应属无效。目前，原被告之间的合同已无实际履行可能，请求贵院支持原告诉讼请求，解除原被告之间的合同，判令被告返还原告购房款30.5万元，并支付占用利息。
此致
前锋区人民法院
原告代理人：
二〇一六年五月十六日
