律师随笔
商品房已抵押，故意隐瞒出售能否认定无效？
作者：丁力 律师 时间：2015年06月09日
| 商品房已抵押，故意隐瞒出售能否认定无效？ 【案情】 原告黄兆华、黄钰然 被告广西亿鑫房地产开发有限公司（简称:亿鑫房地产公司） 2008年4月26日，黄兆华与亿鑫房地产公司口头达成关于购买11间商铺的事宜后，预付购房款3万元给亿鑫房地产公司；同日黄兆华向亿鑫房地产公司的股东杨友借款20万元支付购房款，4月27日黄兆华又预付19.9843万元购房款，先后共预付给亿鑫房地产公司购房款42.9843万元，亿鑫房地产公司在收据上注明为“二期78号商铺、8-①栋2层、D栋2层、8-②栋2层”。同年4月28日黄兆华及其女儿黄钰然作为买受方与出卖方亿鑫房地产公司正式签订四份《商品房买卖合同》(亿鑫房地产公司提供的格式合同)，约定：原告向被告购买位于平果县浪琴嘉苑二期的现房（商铺）11间，总面积为323.045平方米，共计房款83.9843万元；原告应于2008年5月30日前一次性付清房款；被告应在原告付清房款后交付房屋给原告使用（合同上约定"出卖人应当于2007年6月28日前交付"系沿用原来的格式合同，属笔误）。合同还约定"出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。"。四份合同约定双方所交易的商品房位置、面积、价款不同外，其他约定均相同。 其中编号为"亿商2006-048"的合同约定的商品房位于第D幢2层75、76、77、78号，建筑面积共119.02平方米，每平方米2614.82元，总房款311216元；编号为"亿商2006-049"的合同约定的商品房位于第8-②幢2层79、80、81号，建筑面积共87.455平方米，每平方米1500元，总房款131183元；另外两份合同约定的商品房位置为：第D幢1层78号（其上面二层对应为78号），第8-①幢2层72、73、74号。第二层的72至81号十间商铺按顺序一字排开，第一层的78号房有楼梯通往二层的第72至78七间商铺，只有进入二楼的78号房才可通往其旁边的79、80、81三间商铺。2008年5月9日双方到平果县房地产管理所办理合同备案手续，因编号为"亿商2006-048"合同所涉及的四间商铺，已于2007年9月29日被亿鑫房地产公司作为抵押物向平果县农村信用合作联社马头信用社抵押贷款（贷款日期：2007年7月29日，还款日期：2010年9月29日），故未能办理备案，当日只办理编号为"亿商2006-046"、"亿商2006-047"、"亿商2006-049"三份合同的备案登记。事后，原告多次找被告协商要求退回其预支的购房款42.9843万元，但被告不同意退款，双方未能达成协议。为此，遂引起本案起诉讼。在本案诉讼过程中，被告于2008年7月2日（开庭前）偿还贷款，解除编号为"亿商2006-048"合同所涉及的四间商铺的抵押，并表示在原告交清房款后即可交付商铺给其使用，但原告不予接受，坚持要求撤销合同。 【裁判】 依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第五十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决： 一、撤销原告黄兆华、黄钰然与被告广西亿鑫房地产开发有限公司签订的四份《商品房买卖合同》； 二、被告广西亿鑫房地产开发有限公司返还给原告黄兆华、黄钰然购房款429843元并支付该款利息（利息计算：从2008年5月1日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率分段计付）； 三、被告广西亿鑫房地产开发有限公司赔偿给原告黄兆华、黄钰然购房款126694.21元； 四、驳回原告黄兆华、黄钰然的其他诉讼请求。 【评析】 法院认为：合同当事人在订立合同时，应本着诚实信用原则,告知合同相对人与订立合同有关的重要事实，如实履行告知义务。本案原、被告签订的四份《商品房买卖合同》系采用格式条款订立的合同，提供格式条款的被告亿鑫房地产公司在双方签订合同时却故意隐瞒位于第D幢2层75至78号四间商铺已作为抵押物（正处于抵押期间）向金融部门贷款这一与原告的利益密切相关的重要事实，使原告在不知情的情况下与之缔约，违反了我国《担保法》第四十九条规定的“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”。故双方签订的编号为"亿商2006-048"的合同为无效合同。双方签订的另外三份《商品房买卖合同》在内容上虽然没有瑕疵，但该三份合同所涉及的七间商铺与抵押的四间商铺在使用上是有关联的，如果原告没能购买中间的75至78号这四间，也就无法使用（无通道）其旁边的79至81号三间商铺。虽然原告可以单独使用第1层的78号及第2层的72至74号四间商铺，但已不是原告签订合同时的本意，无法实现其合同目的。 故原告主张撤销双方签订的四份《商品房买卖合同》，理由充分，依法予以支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告主张被告返还其已交的购房款429843元及支付该款利息，理由成立；鉴于被告在诉讼过程中已解除四间商铺的抵押，以及原告未付清购房款，尚不具备交房条件的事实，故本院对原告主张由被告赔偿其购房差价8万元及每月房租3876.54元，不予支持；由于被告隐瞒第二层75至78号四间商铺已经抵押的事实，导致合同被撤销，故应以原告已预交的这四间商铺的房款为基数，以该数额的0.8倍赔偿给原告，较为公平合理。鉴于原告所预交的房款429843元，没有分清是哪份合同的房款，只笼统注明为11间商铺的房款，故应以11间商铺的总面积323.045平方米为基数计算出这四间商铺（119.02平方米）所预交的房款，即158367.76元。原告主张由被告按已交购房款一倍即429843元承担赔偿责任，理由不充分，不予全部支持，只支持其中的126694.21元（158367.76元×0.8倍）。被告辩称，原告向其购买商铺时已被告知有四间商铺用于抵押，暂时不能办产权证；况且部分商铺的抵押，不影响原告对商铺的使用，与事实不符，故不予采信。 第1页 共1页编辑：见习编辑：徐杰 文章出处：平果县法院 |
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