建筑物区分所有权是指多人区分一建筑物而各专有其一部，并且就专有部分有单独的所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。业主的建筑物区分所有权是从原来的共同共有发展而来，根据共同共有的理论，处分共同共有的财产必须征得全部共有人的同意。但在现代城市中，高层住宅往往有数百甚至上千户，对于共有部分如何处置、如何管理，要形成一致决策，普通的共同共有的物权决策模式，难以适应形势需要。因此将建筑物整体区分为两部分：专有部分与共有部分。专有部分由业主独享，共有部分由业主按其专有部分比例共享，实行民主决策机制对共有部分进行处置。建筑物区分所有权的提出适应了社会形势的发展且具有可操作性强的特点。
业主的建筑物区分所有权中的专有部分，指构造上能够独立区分，具有排他性且可独立使用的区分所有权的建筑物部分。通俗地说，指能够单独进行交易的部分，一般来说主要是指开门以内的套内面积部分。
业主对建筑物的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但是受到以下两方面的限制：
（1）业主行使专有物权时不能对其他业主造成损害。由于房屋相连且不可分割的特点，当某一业主在行使其专有物权时，可能对其他业主的专有物权产生影响。因此，《物权法》七十一条明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如装修时对称重墙等进行拆除等行为，虽然在专有部分范围内，但是对整个建筑物的安全产生了影响，实际损害了其他业主的权益。
（2）业主行使专有物权时，不能随意更改专有物权的用途。《物权法》七十七条规定业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
业主的共有物权是指区分所有的建筑物，业主对除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物所享有的权利。如楼道、顶层露台、小区内的道路、绿地、公用设施等均为共有部分。另外，基于建筑物共有部分与专有部分的不可分割性，《物权法》第一百四十七条的规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
业主对建筑物共有部分享有共同管理、共同使用的权利，但也要承担相应的义务：
（1）业主要承担共有物权产生的费用，这是业主对共有部分承担义务中最重要的一部分，业主不能拒绝缴纳合理的物业服务费用，当建筑物需要维修时，当共有部分需要修缮时，业主不能拒绝其应当承担的部分费用。
（2）业主必须要服从业主大会与业主委员会就共有部分所做出的决定。若此决定使部分业主的权利受到损害，那么可以向人民法院起诉，请求予以撤销。
（3）业主在行使、利用共有部分时，要遵守相关规定。业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
（4）建筑物专有部分与共有部分不可分割，所以业主不得以放弃共有部分权利为由而放弃对履行共有部分的义务。