成功案例
购买农村集体土地上房屋应慎重，非集体成员则有可能合同被认定无效
作者：周六八 律师 时间：2016年02月19日
南京市秦淮区人民法院
民事判决书
(2015)秦红民初字第197号
原告郭毅，男，汉族，1963年11月13日生。
委托代理人周六八、许威，江苏袁胜寒律师事务所律师。
被告乔忠豹，男，汉族，1987年6月21日生。
委托代理人尹长松，江苏焯燃律师事务所律师。
原告郭毅与被告乔忠豹房屋买卖合同纠纷一案,原告郭毅于2015年6月1日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员喻向东适用简易程序于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告郭毅及其委托代理人周六八、许威，被告乔忠豹及其委托代理人尹长松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭毅诉称，原告于2015年1月7日和同年2月15日分别向被告借款30万元，合计60万元，被告要求原告将位于本市秦淮区金家圩xx号的房产作为上述借款的抵押。因该房产没有房产证，不能办理抵押登记，原告不得己在2015年2月13日与被告签订《房屋买卖合同》，因原告并没有出卖该房产的真实意思表示，只是为借款做的抵押，故该《房屋买卖合同》应属无效合同。其次，本市秦淮区金家圩xx号土地为本市秦淮区红花街道农业服务中心所有，属于集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，故 原、被告之间的《房屋买卖合同》也违背法律的强制性规定，属于无效合同。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求法院确认原、被告于2015年2月13 日签订的《房屋买卖合同》无效，诉讼费用由被告承担。
被告乔忠豹辩称，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，是双方在自愿的 基础上签订的，应当受到法律的保护。诉争房产的土地虽属于本市秦淮区红花街道，但该土地为原告承租，原告将其在该土地上自建的房屋卖给被告，这种买卖不同于集体土地使用权的出让与转让。此外，该土地不属于耕地，如果原、被告双方的买卖违反法律规定，那么，秦淮区红花街道将土地出租给原告也是违反法律规定 的，综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本市秦淮区红花街道金家圩xx号土地为南京市秦淮区红花街道农业服务中心（以下简称红花街道农服中心）集体所有（非住宅用地）。2004年1月1日，红花街道农服中心与原告签订租赁协议约定：一、红花街道农服中心将位于本市秦淮金家圩xx号面 积12亩的土地租赁给原告郭毅，原告郭毅租赁该土地投资建厂，作为生产经营及办公场所；二、租赁期限共计30年，自2004年1月1日至2034年12月 31日止。三、未经红花街道农服中心同意，郭毅不得擅自改变租赁场地使用用途，不得转租和转借，不得将租赁场地抵押。四、合同期满后，不动产归红花街道农服中心所有（所有建筑物），动产部分由郭毅自行处理（可移动设备部分）。租赁协议签订后，原告郭毅即在该场地上建设厂房及其他建筑物。2015年2月13 日，原、被告签订《房屋买卖合同》约定：原告将位于本市秦淮区金家圩xx号土地中的两栋厂房及传达室一间(建筑面积约1370平方米，具体以合同附图中的阴影部分为准)作价60万元出售给被告乔忠豹。同时约定，本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让，本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。
另查明，2015年1月7日，原告向被告借款30万元，被告于同日通过中国工商银行向原告 交付借款30万元；2015年2月15日，被告再次向原告交付30万元。关于上述两笔款项，原告当庭陈述为，原告先向被告借款30万元，双方约定月息6个 点，临近春节时，原告再次向被告借款30万元，被告要求涨一个点的利息，原告无奈只得同意并向被告分别出具了两张借条。而涉案的房产是上述借款的抵押，因 房产无法办理抵押登记手续，遂以买卖方式设定的抵押，2015年3月3日，原告准备还钱时，被告说不用还了，并说房产已经卖给他了，为此，原、被告曾在派出所接受过调解。被告对此陈述不予认可，其陈述，2015年1月7日，原告向自己借款30万元，到期后因无力归还，原告主动提出将2栋厂房卖给被告，要求 再付30万元，被告考虑几天后才同意此方案，并于同年2月13日与原告签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，被告于2月15日将剩余的购房款30万元打给了原告。
又查明， 2015年1月7日，原告曾出具告知书一份称：“兹有郭毅将秦淮区金家圩xx号约 几千平方米厂房转让给乔忠豹，买卖系本人自愿，现告知各承租户如下，1、原承租合同未到期的按原合同与乔忠豹重签；2、原租赁合同已到期的和乔忠豹协商重 新签订新租赁合同；3、本人郭毅已厂房的所有权、经营权、收益权和其他相应的权利都转让给乔忠豹，自本告知书公示之日起与厂房相关事宜，由乔忠豹出面处理，望各承租户以配合，否则后果自负”。
以上事实有《房屋买卖合同》、社会矛盾纠纷调解受理登记表、租赁协议、产权证明、告知书、工商银行转款凭证等证据可以证实。
本院认为，当事人订立和履行合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济 秩序，损害社会公共利益。本案中，根据原、被告当庭陈述及举证和质证，本院确定本案的争议焦点有两个：第一、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效；第二、如该合同被认定为无效后、应如何处理。
关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所 有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。涉案房屋系在农村集体土地上建造的房产，且原告在建造涉案房屋后并未办理产权证书。同时，原、被告之间的房屋买卖也未经得集体土地所有人的认可，双方均非该集体组织的成员。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故原、被告签订的《房屋买卖合同》因违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。
对第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤 销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告所签订的《房屋买卖合同》被确认无效后，双方均应返还因该合同取得财产。被告乔忠豹应返还所取得的本市金家圩xx号土 地中两栋建筑物及传达室一间，而原告郭毅则应当返还买卖合同中的购房款即原告庭审中陈述的借款60万元。因双方在签订该合同过程中，均明知涉案房产没有产 权证，系建设于农村集体土地之上，故双方对于合同无效均有过错，且过错程度相当，应当各自承担相应的法律责任。但是根据原告当庭陈述，购房款60万元系其 向被告的借款，且双方约定有利息，尽管约定的利率过高，但原告在返还上述款项时，还是应当按约向被告支付合理的利息。据此，本院认定该利息应当从实际借款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际归还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五款、第五十八条，《中华人 民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告郭毅与被告乔忠豹于2015年2月13日签订的《房屋买卖合同》无效。
二、原告郭毅于本判决生效之日起十日内返还被告乔忠豹人民币60万元及利息（其中30万元的利息自2015年1月7日起计算，另外30万元的利息自2015年2月15日起计算，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止）。
三、被告乔忠豹于本判决生效之日起十日内向原告郭毅返还坐落于本市秦淮区金家圩xx号的转让房产（具体以合同附图中的阴影部分为准）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告郭毅负担20元，被告乔忠豹负担20元（被告乔忠豹应负担的诉讼费用已由原告郭毅向本院预交，被告乔忠豹于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费用直接给付原告郭毅）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农业银行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审判员 喻向东
二〇一五年八月二十七日
见习书记员 刘倩芸
民事判决书
(2015)秦红民初字第197号
原告郭毅，男，汉族，1963年11月13日生。
委托代理人周六八、许威，江苏袁胜寒律师事务所律师。
被告乔忠豹，男，汉族，1987年6月21日生。
委托代理人尹长松，江苏焯燃律师事务所律师。
原告郭毅与被告乔忠豹房屋买卖合同纠纷一案,原告郭毅于2015年6月1日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员喻向东适用简易程序于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告郭毅及其委托代理人周六八、许威，被告乔忠豹及其委托代理人尹长松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭毅诉称，原告于2015年1月7日和同年2月15日分别向被告借款30万元，合计60万元，被告要求原告将位于本市秦淮区金家圩xx号的房产作为上述借款的抵押。因该房产没有房产证，不能办理抵押登记，原告不得己在2015年2月13日与被告签订《房屋买卖合同》，因原告并没有出卖该房产的真实意思表示，只是为借款做的抵押，故该《房屋买卖合同》应属无效合同。其次，本市秦淮区金家圩xx号土地为本市秦淮区红花街道农业服务中心所有，属于集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，故 原、被告之间的《房屋买卖合同》也违背法律的强制性规定，属于无效合同。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求法院确认原、被告于2015年2月13 日签订的《房屋买卖合同》无效，诉讼费用由被告承担。
被告乔忠豹辩称，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，是双方在自愿的 基础上签订的，应当受到法律的保护。诉争房产的土地虽属于本市秦淮区红花街道，但该土地为原告承租，原告将其在该土地上自建的房屋卖给被告，这种买卖不同于集体土地使用权的出让与转让。此外，该土地不属于耕地，如果原、被告双方的买卖违反法律规定，那么，秦淮区红花街道将土地出租给原告也是违反法律规定 的，综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本市秦淮区红花街道金家圩xx号土地为南京市秦淮区红花街道农业服务中心（以下简称红花街道农服中心）集体所有（非住宅用地）。2004年1月1日，红花街道农服中心与原告签订租赁协议约定：一、红花街道农服中心将位于本市秦淮金家圩xx号面 积12亩的土地租赁给原告郭毅，原告郭毅租赁该土地投资建厂，作为生产经营及办公场所；二、租赁期限共计30年，自2004年1月1日至2034年12月 31日止。三、未经红花街道农服中心同意，郭毅不得擅自改变租赁场地使用用途，不得转租和转借，不得将租赁场地抵押。四、合同期满后，不动产归红花街道农服中心所有（所有建筑物），动产部分由郭毅自行处理（可移动设备部分）。租赁协议签订后，原告郭毅即在该场地上建设厂房及其他建筑物。2015年2月13 日，原、被告签订《房屋买卖合同》约定：原告将位于本市秦淮区金家圩xx号土地中的两栋厂房及传达室一间(建筑面积约1370平方米，具体以合同附图中的阴影部分为准)作价60万元出售给被告乔忠豹。同时约定，本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让，本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。
另查明，2015年1月7日，原告向被告借款30万元，被告于同日通过中国工商银行向原告 交付借款30万元；2015年2月15日，被告再次向原告交付30万元。关于上述两笔款项，原告当庭陈述为，原告先向被告借款30万元，双方约定月息6个 点，临近春节时，原告再次向被告借款30万元，被告要求涨一个点的利息，原告无奈只得同意并向被告分别出具了两张借条。而涉案的房产是上述借款的抵押，因 房产无法办理抵押登记手续，遂以买卖方式设定的抵押，2015年3月3日，原告准备还钱时，被告说不用还了，并说房产已经卖给他了，为此，原、被告曾在派出所接受过调解。被告对此陈述不予认可，其陈述，2015年1月7日，原告向自己借款30万元，到期后因无力归还，原告主动提出将2栋厂房卖给被告，要求 再付30万元，被告考虑几天后才同意此方案，并于同年2月13日与原告签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，被告于2月15日将剩余的购房款30万元打给了原告。
又查明， 2015年1月7日，原告曾出具告知书一份称：“兹有郭毅将秦淮区金家圩xx号约 几千平方米厂房转让给乔忠豹，买卖系本人自愿，现告知各承租户如下，1、原承租合同未到期的按原合同与乔忠豹重签；2、原租赁合同已到期的和乔忠豹协商重 新签订新租赁合同；3、本人郭毅已厂房的所有权、经营权、收益权和其他相应的权利都转让给乔忠豹，自本告知书公示之日起与厂房相关事宜，由乔忠豹出面处理，望各承租户以配合，否则后果自负”。
以上事实有《房屋买卖合同》、社会矛盾纠纷调解受理登记表、租赁协议、产权证明、告知书、工商银行转款凭证等证据可以证实。
本院认为，当事人订立和履行合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济 秩序，损害社会公共利益。本案中，根据原、被告当庭陈述及举证和质证，本院确定本案的争议焦点有两个：第一、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效；第二、如该合同被认定为无效后、应如何处理。
关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所 有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。涉案房屋系在农村集体土地上建造的房产，且原告在建造涉案房屋后并未办理产权证书。同时，原、被告之间的房屋买卖也未经得集体土地所有人的认可，双方均非该集体组织的成员。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故原、被告签订的《房屋买卖合同》因违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。
对第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤 销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告所签订的《房屋买卖合同》被确认无效后，双方均应返还因该合同取得财产。被告乔忠豹应返还所取得的本市金家圩xx号土 地中两栋建筑物及传达室一间，而原告郭毅则应当返还买卖合同中的购房款即原告庭审中陈述的借款60万元。因双方在签订该合同过程中，均明知涉案房产没有产 权证，系建设于农村集体土地之上，故双方对于合同无效均有过错，且过错程度相当，应当各自承担相应的法律责任。但是根据原告当庭陈述，购房款60万元系其 向被告的借款，且双方约定有利息，尽管约定的利率过高，但原告在返还上述款项时，还是应当按约向被告支付合理的利息。据此，本院认定该利息应当从实际借款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际归还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五款、第五十八条，《中华人 民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告郭毅与被告乔忠豹于2015年2月13日签订的《房屋买卖合同》无效。
二、原告郭毅于本判决生效之日起十日内返还被告乔忠豹人民币60万元及利息（其中30万元的利息自2015年1月7日起计算，另外30万元的利息自2015年2月15日起计算，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止）。
三、被告乔忠豹于本判决生效之日起十日内向原告郭毅返还坐落于本市秦淮区金家圩xx号的转让房产（具体以合同附图中的阴影部分为准）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告郭毅负担20元，被告乔忠豹负担20元（被告乔忠豹应负担的诉讼费用已由原告郭毅向本院预交，被告乔忠豹于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费用直接给付原告郭毅）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农业银行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审判员 喻向东
二〇一五年八月二十七日
见习书记员 刘倩芸
