律师随笔
长春征地小知识-农村征地注意事项
作者：燕薪 律师 时间：2017年05月08日
农村征地注意事项：
一、怎样判断是否合法？
对于农村的集体土地而言，没有省级政府或国务院的征地批文，或虽然有批文，但报批材料中的《征地调查结果确认表》未经你们土地承包人或房主签字就属于非法。不管是修公路铁路还是城中村改造，都可能是非法的，您千万不要再用不信任的语气质问我们律师----政府干的国家重点工程怎么可能违法！事实上，大部分重点工程就是违法建设的。当然，这些工程可能会有一些手续，比如立项、规划等等。但最重要的征地用地手续却十有八九没有，而这才是与我们农民最相关的东西。
二、、怎么才算合法呢？
占用农民集体土地搞建设（农民自己的住宅、村企业和村公益建设除外），必须使用国有土地。所以，必须得有省级政府或国务院的土地征收批文才算合法（当然，批文本身也可能不合法，那就要求撤销。）；如果原来属于农业用地的，还必须有农用地转为建设用地的批文，这个转用批文一般也是省级政府或国务院批准。如果要拆迁房屋，那还要具备更多批准手续，比如：发改委的立项批文、规划部门的规划许可批文、国土部门的用地手续批文（是土地征收批准后由谁使用土地的另一个批文）。
三、我怎么才能知道有没有这些批文呢？
1、 首先是向他们要，谁要占地、拆迁，应该主动出示相关的法律手续，以证明自己的合法性；
2、看看自己是否签字确认过。
3、看看是否公告过。
如果你是土地的承包人，没有让你在征收土地报批前的土地现状调查文件上签字确认，那当地政府就不能上报材料，就根本不可能批准；当然也有未经土地使用人签字确认而批准征收的，那要么是假签字，要么是没有签字，但这种批文根本就是不合法的应予撤销的。 （附：2004年10月21日国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”）
4、最好的了解真相的办法当然是到国土资源管理部门（国土局）直接查证，国土部门应该将是否批准了土地征收以及征收的有关内容给农民看，因为这是农民的基本的权利。但实际情况并不乐观，很多地方的国土部门不让人们看，好像这是国家机密似的。这种做法剥夺了农民的知情权。事实上很多土地被非法占用，权利又难以维护，其中一个重要原因就是农民不知道情况到底是怎样的，是否合法不清楚，感觉是违法，但又说不清楚究竟是什么地方存在违法。所以，无论农民去信访，还是打官司，都不能说到点子上，更不能切中要害。也正因为如此，违法者才肆无忌惮地蛮横地实施违法。想想看，如果我们将违法的情况调查的一清二楚，那维权就等于已经成功了一半。当然，只是一味埋怨现实没有用处，我们农权律师事务所代理案件的第一步就是深查真相，采取各种强有力的手段将征收土地等案卷材料搞到手，当然仅仅看看批文是不行的，还要看所有的报批材料，以发现“问题所在”，然后对症下药。为此，我们下大力量进行律师的调查取证培训，还专门成立了调查取证中心，复杂的取证由专人负责。即使如此，取证往往也是艰难的，需要付出很多心血，可见维权的路是多么不易。
四、那么，征收土地时，什么情况应该省政府批准什么情况应该国务院批准？
应该由国务院批准征收的情况有4种：（1）基本农田（多少都是）；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其他土地超过七十公顷的；（4）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。此种情况，由国务院同时办理征收土地审批手续。
征收以上4种情况以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
五、假如一切手续都是合法的，征收土地的补偿标准是怎样的呢？
征地补偿费包括3项：即土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费。土地补偿费和安置补助费是按照该耕地被征收前前3年平均年产值的若干倍计算，原来土地管理法规定是最高30倍。但按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定已经突破了30倍。“依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴.”
需要注意：
第一、属于基本农田的必须按照最高标准补偿（基本农田占耕地的80%以上，即大部分耕地属于基本农田。）；
第二、如果属于非法占地，就应当通过协商按照高的标准补偿；
作用于农村征地的注意事项，也就是对于广大农村劳动人民的，针对此类人群法律意识相对薄弱，维权意识低，讲解征地是否合法和相关注意事项，明白其中的细节所在，如不合理可以联系北京来硕律师事务所，维护您的合法权益。
其实有的农民不知道维权，不是不想维权，一是不知道这份补偿到底合理不合理，再者，不知道什么方式维权，从而促使征收方肆无忌惮的征收，以及尽量压低补偿。
一、怎样判断是否合法？
对于农村的集体土地而言，没有省级政府或国务院的征地批文，或虽然有批文，但报批材料中的《征地调查结果确认表》未经你们土地承包人或房主签字就属于非法。不管是修公路铁路还是城中村改造，都可能是非法的，您千万不要再用不信任的语气质问我们律师----政府干的国家重点工程怎么可能违法！事实上，大部分重点工程就是违法建设的。当然，这些工程可能会有一些手续，比如立项、规划等等。但最重要的征地用地手续却十有八九没有，而这才是与我们农民最相关的东西。
二、、怎么才算合法呢？
占用农民集体土地搞建设（农民自己的住宅、村企业和村公益建设除外），必须使用国有土地。所以，必须得有省级政府或国务院的土地征收批文才算合法（当然，批文本身也可能不合法，那就要求撤销。）；如果原来属于农业用地的，还必须有农用地转为建设用地的批文，这个转用批文一般也是省级政府或国务院批准。如果要拆迁房屋，那还要具备更多批准手续，比如：发改委的立项批文、规划部门的规划许可批文、国土部门的用地手续批文（是土地征收批准后由谁使用土地的另一个批文）。
三、我怎么才能知道有没有这些批文呢？
1、 首先是向他们要，谁要占地、拆迁，应该主动出示相关的法律手续，以证明自己的合法性；
2、看看自己是否签字确认过。
3、看看是否公告过。
如果你是土地的承包人，没有让你在征收土地报批前的土地现状调查文件上签字确认，那当地政府就不能上报材料，就根本不可能批准；当然也有未经土地使用人签字确认而批准征收的，那要么是假签字，要么是没有签字，但这种批文根本就是不合法的应予撤销的。 （附：2004年10月21日国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”）
4、最好的了解真相的办法当然是到国土资源管理部门（国土局）直接查证，国土部门应该将是否批准了土地征收以及征收的有关内容给农民看，因为这是农民的基本的权利。但实际情况并不乐观，很多地方的国土部门不让人们看，好像这是国家机密似的。这种做法剥夺了农民的知情权。事实上很多土地被非法占用，权利又难以维护，其中一个重要原因就是农民不知道情况到底是怎样的，是否合法不清楚，感觉是违法，但又说不清楚究竟是什么地方存在违法。所以，无论农民去信访，还是打官司，都不能说到点子上，更不能切中要害。也正因为如此，违法者才肆无忌惮地蛮横地实施违法。想想看，如果我们将违法的情况调查的一清二楚，那维权就等于已经成功了一半。当然，只是一味埋怨现实没有用处，我们农权律师事务所代理案件的第一步就是深查真相，采取各种强有力的手段将征收土地等案卷材料搞到手，当然仅仅看看批文是不行的，还要看所有的报批材料，以发现“问题所在”，然后对症下药。为此，我们下大力量进行律师的调查取证培训，还专门成立了调查取证中心，复杂的取证由专人负责。即使如此，取证往往也是艰难的，需要付出很多心血，可见维权的路是多么不易。
四、那么，征收土地时，什么情况应该省政府批准什么情况应该国务院批准？
应该由国务院批准征收的情况有4种：（1）基本农田（多少都是）；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其他土地超过七十公顷的；（4）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。此种情况，由国务院同时办理征收土地审批手续。
征收以上4种情况以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
五、假如一切手续都是合法的，征收土地的补偿标准是怎样的呢？
征地补偿费包括3项：即土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费。土地补偿费和安置补助费是按照该耕地被征收前前3年平均年产值的若干倍计算，原来土地管理法规定是最高30倍。但按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定已经突破了30倍。“依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴.”
需要注意：
第一、属于基本农田的必须按照最高标准补偿（基本农田占耕地的80%以上，即大部分耕地属于基本农田。）；
第二、如果属于非法占地，就应当通过协商按照高的标准补偿；
作用于农村征地的注意事项，也就是对于广大农村劳动人民的，针对此类人群法律意识相对薄弱，维权意识低，讲解征地是否合法和相关注意事项，明白其中的细节所在，如不合理可以联系北京来硕律师事务所，维护您的合法权益。
其实有的农民不知道维权，不是不想维权，一是不知道这份补偿到底合理不合理，再者，不知道什么方式维权，从而促使征收方肆无忌惮的征收，以及尽量压低补偿。
