成功案例
买二手房没办理过户，不办过户二手房买卖合同有效吗？
作者：杜红涛 律师 时间：2018年11月16日
案情介绍：买二手房没办理过户
赵某欲在A市买住房，经人介绍与叶某相识，叶某正有房欲出售。双方经过协商达成买卖协议，约定：叶某将自有的二层九间房共180平方米作价3．4万元卖给赵某；买方预付房款1万元，待卖方将房子维修完毕，买方验收后再付余款；买方付款之后卖方应将房产证交给买方并负责协助买 方办理过户。
协议签订后，叶某将房子进行了维修，赵某验收后人住并付清了余款，叶某则将房产证交给了赵某，但由 于当时赵某的户口不在A市，无法办理过户手续。数月后， 赵某的户口迁至A市，赵某找叶某同去办埋房屋过户手续， 叶某予以拒绝，并且起诉要求赵某退还房屋，解除双方的买卖关系，理由是双方未办理过户手续，房屋买卖关系因此是非法的，无效的。赵某辩称，叶某之所以反悔，是因为房价看涨，叶某试图以更高的价格卖与他人。
争议焦点：不办过户二手房买卖合同有效吗
围绕本案，法院存在两种不同的观点：
一种观点认为，叶某与赵某没有办理房屋过户手续，其买卖关系是非法的、无效的根据我国《民法通则》及合同法有关无效的处理原则，应该采取恢复原状的方法，由赵某将房退给叶某，叶某则将房价款如数退与赵某。
另一种观点认为，叶某与赵某的房屋买卖关系是合法有效的。但房屋买卖手续不全，应由买卖双方补办手续。
律师说法：二手房买卖合同合法有效的条件
显然，本案的焦点是叶某与赵某的买卖关系是否有效。我们知道，民事主体有权在法律范围内从事民事法律行为，为自己设定权利义务来处分自己的人身权及财产权。房屋买卖关系是一种合同关系。买卖双方通过协商谈判订立一份房屋买卖的合同，根据这份合同，双方会有相应的债权亦 负担相应的债务。然而，一份买卖合同作为私人之间的协议是否能发生当事人所期望的法律结果，具有法律约束力，取决于这个协议是否符合民事法律中合法的民事行为的 构成要件。我国《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。”
同时，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》〉第 52条规定了合同无效的情形，该条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段设立合同， 损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
从本案的事实来看，首先，叶某与赵某均为18岁以上 的神智正常的成年人，具有完全民事行为能力，有资格独立从事民事活动；叶某与赵某签订的房屋买卖协议是双方自由真实的意思表示，没有胁迫等因素的存在。
其次，双方的房屋买卖协议亦未损害社会公共利益或违反法律、行政法规的 强制性规定；如前所述，房屋买卖关系是一种合同关系，合同有效成立遵循意思自治原则，只要不违背法律的强制性规定即可。房屋过户手续则是物权变动的关系，是否办理过户手续，不影响买卖合同的效力。因此，本案中，赵某与叶某的房屋买卖关系是合法有效的。
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赵某欲在A市买住房，经人介绍与叶某相识，叶某正有房欲出售。双方经过协商达成买卖协议，约定：叶某将自有的二层九间房共180平方米作价3．4万元卖给赵某；买方预付房款1万元，待卖方将房子维修完毕，买方验收后再付余款；买方付款之后卖方应将房产证交给买方并负责协助买 方办理过户。
协议签订后，叶某将房子进行了维修，赵某验收后人住并付清了余款，叶某则将房产证交给了赵某，但由 于当时赵某的户口不在A市，无法办理过户手续。数月后， 赵某的户口迁至A市，赵某找叶某同去办埋房屋过户手续， 叶某予以拒绝，并且起诉要求赵某退还房屋，解除双方的买卖关系，理由是双方未办理过户手续，房屋买卖关系因此是非法的，无效的。赵某辩称，叶某之所以反悔，是因为房价看涨，叶某试图以更高的价格卖与他人。
争议焦点：不办过户二手房买卖合同有效吗
围绕本案，法院存在两种不同的观点：
一种观点认为，叶某与赵某没有办理房屋过户手续，其买卖关系是非法的、无效的根据我国《民法通则》及合同法有关无效的处理原则，应该采取恢复原状的方法，由赵某将房退给叶某，叶某则将房价款如数退与赵某。
另一种观点认为，叶某与赵某的房屋买卖关系是合法有效的。但房屋买卖手续不全，应由买卖双方补办手续。
律师说法：二手房买卖合同合法有效的条件
显然，本案的焦点是叶某与赵某的买卖关系是否有效。我们知道，民事主体有权在法律范围内从事民事法律行为，为自己设定权利义务来处分自己的人身权及财产权。房屋买卖关系是一种合同关系。买卖双方通过协商谈判订立一份房屋买卖的合同，根据这份合同，双方会有相应的债权亦 负担相应的债务。然而，一份买卖合同作为私人之间的协议是否能发生当事人所期望的法律结果，具有法律约束力，取决于这个协议是否符合民事法律中合法的民事行为的 构成要件。我国《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。”
同时，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》〉第 52条规定了合同无效的情形，该条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段设立合同， 损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
从本案的事实来看，首先，叶某与赵某均为18岁以上 的神智正常的成年人，具有完全民事行为能力，有资格独立从事民事活动；叶某与赵某签订的房屋买卖协议是双方自由真实的意思表示，没有胁迫等因素的存在。
其次，双方的房屋买卖协议亦未损害社会公共利益或违反法律、行政法规的 强制性规定；如前所述，房屋买卖关系是一种合同关系，合同有效成立遵循意思自治原则，只要不违背法律的强制性规定即可。房屋过户手续则是物权变动的关系，是否办理过户手续，不影响买卖合同的效力。因此，本案中，赵某与叶某的房屋买卖关系是合法有效的。
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