法学论文
房产证登记人与实际权利人不一致怎么认定房权（泰安律师推荐）
作者：马家强 律师 时间：2015年04月13日
房产证登记人与实际权利人不一致怎么认定房权（泰安律师推荐）
原标题：以合法形式掩盖非法目的无效合同的认定—原告王某某与被告刘某、第三人A公司所有权确认纠纷一案 来源：宁阳县法院
城关法庭王强
【裁判要旨】
《合同法》第五十二条以列举的形式规定了合同无效的五种情形，目的是为了保障市场交易自由，严格限制确认合同无效的发生。但是，在合同目的违法、影响第三人合法权益的情况下，应严格审查各方证据，从而确认合同是否有效。
【基本案情】
2004年12月，第三人A公司因生产经营困难，把公司所有的沿街门头房以公司职工的名义办理了房产证，用于向银行抵押借款。2007年4月，原告与第三人A公司签订购房协议一份，第三人将自己开发的上述涉案房产一套（房产证登记在被告名下）转让给原告，原告交付购房款后，第三人将钥匙及房屋（含房屋所有权证）交付给原告方，原告入住至今。2010年5月被告声明上述房产证作废，重新办理了房产证，原告认为涉案房屋产权登记记载的权利人有误，为此诉至法院，请求法院依法确认涉案房屋产权属于原告所有。
【意见分歧】
虽然被告也持有涉案房屋的所有权证书，但被告对该房产没有实际出资，该房产系原告出资购买，现实情形中出现了不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一致的情形。本案争议焦点为第三人与被告签订的房屋买卖合同的效力以及第三人与原告签订的房屋买卖合同的效力认定问题。
第一种观点认为：第三人无权处分，应以物权登记为主，被告应为涉案房屋所有权人。原告签订房屋买卖协议为恶意，明知产权登记名称不是第三人而买。
第二种观点认为：第三人与被告签订的房屋买卖协议无效，应依法撤销被告的房屋登记。第三人与被告之间的协议非双方真实买卖房屋的意思表示，且第三人自始至终不予认可。
【评析】
笔者同意第二种观点，理由如下：
一、第三人与被告签订的房屋买卖合同的效力认定。
第三人主张其与被告签订购房协议，目的是因公司生产经营困难，以其内部公司员工的名义为公司自建房屋办理房屋产权证书用于办理抵押贷款，其举证的证明中涉及顶名办理房产证书的其他公司员工均签名认可此事，其举证的公司账簿中亦显示办理的贷款均进入公司账户，且公司账簿中存有分批偿还该贷款的明细。另外，被告主张缴纳购房款，仅提供了收据复印件，而收据的原件（一式两联，均在第三人处），被告未再提供其他相关证据证明其已缴纳购房款。综上，第三人提供的证据合法有效，且相互印证，形成完整的证据链。对第三人主张的被告顶名办理房产证用于公司抵押贷款的事实应依法予以确认。
第三人与被告签订合同的目的实为办理抵押贷款，其双方签订的购房协议与其真实的内心意思表示不一致，双方的行为外部表现形式合法，但其目的非法。《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（三）以合法形式掩盖非法目的；…”。依照该规定，依法认定第三人与被告签订的房屋买卖协议为无效合同。
本案中，被告并未实际取得和占有涉案房屋，也未实际将购房款支付给第三人。被告基于合同行为办理了房产登记，合同无效后，取得房屋所有权的基础事实和原因行为已不存在，基于该基础和原因而完成的物权登记也应当被否定。
二、第三人与原告签订的房屋买卖合同的效力认定。
第三人与原告签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，且第三人向原告实际交付了房屋，原告亦向第三人实际交付了购房款，该合同依法成立并生效。原告基于依法成立并生效的合同取得该涉案房屋的所有权。原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，依法应予以支持。
三、原告是否为恶意购买的认定。
原告与第三人签订房屋买卖协议时，明知该房产登记在被告名下，但原告仍执意购买产权不甚明晰的房产，原告肯定不是善意第三人。但也不能仅就此否定原告的诉请，第三人有充分证据证明案件的过程，且原告支付了合理价款。虽然原告买房有瑕疵，但是卖方即第三人有证据证明房屋为其所有，则足以抵消原告的“恶意”。
原标题：以合法形式掩盖非法目的无效合同的认定—原告王某某与被告刘某、第三人A公司所有权确认纠纷一案 来源：宁阳县法院
城关法庭王强
【裁判要旨】
《合同法》第五十二条以列举的形式规定了合同无效的五种情形，目的是为了保障市场交易自由，严格限制确认合同无效的发生。但是，在合同目的违法、影响第三人合法权益的情况下，应严格审查各方证据，从而确认合同是否有效。
【基本案情】
2004年12月，第三人A公司因生产经营困难，把公司所有的沿街门头房以公司职工的名义办理了房产证，用于向银行抵押借款。2007年4月，原告与第三人A公司签订购房协议一份，第三人将自己开发的上述涉案房产一套（房产证登记在被告名下）转让给原告，原告交付购房款后，第三人将钥匙及房屋（含房屋所有权证）交付给原告方，原告入住至今。2010年5月被告声明上述房产证作废，重新办理了房产证，原告认为涉案房屋产权登记记载的权利人有误，为此诉至法院，请求法院依法确认涉案房屋产权属于原告所有。
【意见分歧】
虽然被告也持有涉案房屋的所有权证书，但被告对该房产没有实际出资，该房产系原告出资购买，现实情形中出现了不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一致的情形。本案争议焦点为第三人与被告签订的房屋买卖合同的效力以及第三人与原告签订的房屋买卖合同的效力认定问题。
第一种观点认为：第三人无权处分，应以物权登记为主，被告应为涉案房屋所有权人。原告签订房屋买卖协议为恶意，明知产权登记名称不是第三人而买。
第二种观点认为：第三人与被告签订的房屋买卖协议无效，应依法撤销被告的房屋登记。第三人与被告之间的协议非双方真实买卖房屋的意思表示，且第三人自始至终不予认可。
【评析】
笔者同意第二种观点，理由如下：
一、第三人与被告签订的房屋买卖合同的效力认定。
第三人主张其与被告签订购房协议，目的是因公司生产经营困难，以其内部公司员工的名义为公司自建房屋办理房屋产权证书用于办理抵押贷款，其举证的证明中涉及顶名办理房产证书的其他公司员工均签名认可此事，其举证的公司账簿中亦显示办理的贷款均进入公司账户，且公司账簿中存有分批偿还该贷款的明细。另外，被告主张缴纳购房款，仅提供了收据复印件，而收据的原件（一式两联，均在第三人处），被告未再提供其他相关证据证明其已缴纳购房款。综上，第三人提供的证据合法有效，且相互印证，形成完整的证据链。对第三人主张的被告顶名办理房产证用于公司抵押贷款的事实应依法予以确认。
第三人与被告签订合同的目的实为办理抵押贷款，其双方签订的购房协议与其真实的内心意思表示不一致，双方的行为外部表现形式合法，但其目的非法。《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（三）以合法形式掩盖非法目的；…”。依照该规定，依法认定第三人与被告签订的房屋买卖协议为无效合同。
本案中，被告并未实际取得和占有涉案房屋，也未实际将购房款支付给第三人。被告基于合同行为办理了房产登记，合同无效后，取得房屋所有权的基础事实和原因行为已不存在，基于该基础和原因而完成的物权登记也应当被否定。
二、第三人与原告签订的房屋买卖合同的效力认定。
第三人与原告签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，且第三人向原告实际交付了房屋，原告亦向第三人实际交付了购房款，该合同依法成立并生效。原告基于依法成立并生效的合同取得该涉案房屋的所有权。原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，依法应予以支持。
三、原告是否为恶意购买的认定。
原告与第三人签订房屋买卖协议时，明知该房产登记在被告名下，但原告仍执意购买产权不甚明晰的房产，原告肯定不是善意第三人。但也不能仅就此否定原告的诉请，第三人有充分证据证明案件的过程，且原告支付了合理价款。虽然原告买房有瑕疵，但是卖方即第三人有证据证明房屋为其所有，则足以抵消原告的“恶意”。
