成功案例
一起极其罕见、复杂的房产归属纠纷得到公正判决
作者：易德祥律师 时间：2015年10月12日
【案情简介】2006年1月8日昆明铁路局大修队退休职工向某与本单位退休职工谢某签订了房屋互换协议书：约定因谢某生活困难，在昆明铁路局大修队住宅小区有一套78.4平方米的集资房名额转让给向某，集资房的所有款项6.4万元由向某承担，向某将属于自己的有42.3平方米的老房屋给谢某，谢某无需给向某任何款项。2005年5月，集资房交房后，向某及妻子徐某将款项交至单位，同时搬入了新的集资房内，将自己的42.4平方米的老房子交付给谢某，双方签订了交房协议书。2005年10月办理了谢某作为集资房的产权人的房产证，双方为了避免缴纳税收，没有办理过户登记手续。2007年10月谢某死亡。2013年4月向某因病死亡，同时向某的妻子徐某患病经过检查属于肺癌晚期，向某与徐某欠下多人近20万元的债务，同时徐某也无钱治疗，急需将上述房屋出售用于还债及治疗，徐某及家人到昆明铁路局房地产管理所要求办理过户，该管理所以协议双方都已经死亡，无法办理过户登记手续，让徐某通过司法程序解决。
【律师代理】
2013年5月，在向某去世后，徐某的弟弟徐某某找到易德祥律师，请求代理徐某将上述房屋过户。但从徐某的弟弟口中得知，向某与徐某除了有双方的女儿未成年人向某某之外，双方均系再婚，双方再婚之前，向某和前妻在昭通生育了5个子女，徐某与前夫陈某生育了2个子女，谢某与陈某在寻甸县生育了谢某某、陈关某、陈巧某，谢某和陈某及陈关某、称巧某从1989年便没有在一起生活，1989年谢某又与昭通大关县人黄某同居至谢某2007年死亡时，在谢某死亡前后，因谢某某智力障碍，谢某某由黄某某照顾。从徐某弟弟出具的材料，看出在谢某死亡后，黄某为了将户口落到昆明，到昆明某公证处做了亲属关系公证，以证明黄某系谢某的配偶，公证证明谢某和黄某系事实婚姻，双方具有配偶关系(公证处闹了大笑话，谢某和陈某具有婚姻关系，没有办理离婚，而且双方生育了三个子女，公证处出具这样的证明严重违法，谢某与黄某属于“合法”的重婚)。
从这些情况来看，本案虽然涉及的财产不多，但所涉及的关系非常复杂：第一，签订协议的双方当事人向某和谢某均已经死亡，双方签订的协议是否应该由继承人履行;第二，向某生前与前妻生育了5个子女，向某的父母亲是否还在人世，向某的继承人如何确定;第三，徐某属于肺癌晚期，随时均有身亡的危险，如果徐某死亡后，诉讼如何确定;第四，谢某与黄某的配偶关系公证如何处理，黄某是否有继承权;第五，谢某死亡后，其妻陈某、陈关某、陈巧某(谢某的子女陈关某、陈巧某在其单位的证明为谢某琴、谢某芬)下落何处;第六，谢某除了其妻陈某、其子女陈关某、陈巧某、谢某某之外还有没有其他继承人;第七，谢某某智力障碍，其监护人的母亲陈某今在何处。以上的问题，每一个均是棘手问题，均需要大量取证，有的时候即便取证也没有办法证实，而且以上问题如果搞不清楚，法院无法查清，甚至连立案都不可能。办理这样一个案件，将花费的时间成本、财力成本、人力成本、智力成本是普通的民事纠纷的几个倍甚至几十个倍，考虑到这些问题，作为2013年有十年从业经验的易德祥律师来说也只能望门兴叹，向徐某的弟弟表明这样的事情爱莫能助，请他另谋高就。
过了几天，徐某的弟弟再次打电话给易德祥律师，称他在网上看到易德祥律师的办案能力、德高望重救人于水火，并称他到多家律师事务所找了多名律师咨询，要不就是不代理，或者就是费用高，或者感觉在忽悠人，或者根本就无法办理这样的案件，请易德祥律师看在其姐姐肺癌晚期随时可能失去生命，其外甥女还只有15岁，可能成为无父无母的孤儿的窘迫景况，务必代理此案。易德祥律师此时百感交集，对这样一个小案件，如果代理此案，可能得不偿失，但如果不代理，他们可能真的找不到律师代理此案了，想着一个奄奄一息的病人、一个刚失去父亲即将失去母亲的孤儿，如果拒绝，法律面前一律平等、司法为民、司法公正的阳光可能永远照不到他们身上，这个病人可能抱憾而亡、孤儿可能承载在失去双亲的痛苦同时承担巨额的债务，对于一个15岁的孩子来讲，是无法承受的。想到这里，易德祥律师心里真像打了五味瓶，什么滋味都有了，碰到这样的悲惨之事如果不伸援手，将是法律人的悲哀。经过考虑再三，接受了徐某弟弟的请求，以徐某的名义向法院起诉解决此事。
在易德祥律师接受委托后，和徐某的弟弟找到了徐某，给徐某做了代书遗嘱，作出如果诉讼结束时如果徐某在世，将房子过户到徐某名下，如果徐某不在世，由徐某女儿向某某继续进行诉讼，并以徐某的弟弟作为向某某的监护人，委托徐某弟弟代管向某某的一切事务，并作出了其遗产(本案所涉房屋)只留给小女儿向某某，自己与前夫陈某的两个子女不在继承该房屋及其他债务。在到向某及谢某单位得到了谢某的继承人情况后，后以徐某的名义向昆明市官渡区人民法院提起诉讼，请求判决向某与谢某签订的协议有效，并判决该房屋属于徐某所有。此案经过官渡区人民法院的审查，最终得以受理。但2013年9月徐某因病死亡，官渡区人民法院作出与案件有厉害关系的当事人不明，驳回了起诉。虽然被驳回起诉，但经过此案后，需要考虑的问题终于来了，首先需要对该房屋有继承权的原告是否仅仅只是向某某一人;其次因为法院在通知被告谢某某领取传票时看到谢某精神不正常，需要确定被告谢某某的监护人;再次还需要确定谢某妻子陈某某、女儿陈关某和陈巧某是否在世、下落在何处;最后还得确认向某的继承人、徐某继承人位于何地，法院如何通知。
带着以上的问题，经过向徐某的两个成年子女、及徐某的弟弟等人询问，告知徐某的弟弟需要确定向某的继承人的身份及是否愿意参加诉讼，在徐某的弟弟和向某的继承人共五人交涉后，五人表示放弃继承权，同时到公证处做了亲属关系及放弃继承权的公证书。同时徐某的两个成年子女及在世的母亲到徐某老家的公证处做了亲属关系公证及放弃继承权公证。在确定了向某某作为唯一的原告后，要求徐某的弟弟到向某某父亲的单位出具证明证实徐某的弟弟作为向某某的监护人。后经过询问黄某，黄某表示愿意作为谢某某的监护人，并到谢某所在的单位出具证明证实单位同意黄某作为谢某的监护人。以上材料准备齐全，并以向某某作为原告、徐某弟弟作为监护人，陈某、谢某琴、谢某芬、谢某某、黄某作为被告再次向官渡区人民法院起诉。在诉讼过程中，法院承办人打电话给陈某、谢某琴、谢某芬所在的寻甸县某村委会，村委会的人表示不知以上三人的情况，法院承办人让易德祥律师到上述三人所在地的村委会出具证明证实三人下落不明，才好进行公告送达。经易德祥律师及徐某的弟弟到三人所在地的村委会了解情况，还好村委会出具了陈某、陈关某、陈巧某的基本情况及不知下落的情况，此时易德祥律师及徐某的家人才知道谢某两个女儿的姓名。上述材料交至法院后，法院称原告起诉的被告谢某琴、谢某芬不存在，不能作为被告，易德祥律师要求追加被告，但法院承办人以各人的信息在立案时已经录入了上级法院的办案系统，追加、变更被告不可以了，并再次驳回了起诉。
2015年2月12日以向某某为原告，陈某、陈关某、陈巧某、谢某某、黄某为被告向昆明市官渡区人民法院起诉，经过昆明市官渡区人民法院受理后，谢某黄某领取传票后，法院承办法官考虑到谢某的情况，让谢某及黄某提起反诉，也要求将互换的现产权证还是向某名字的房屋过判决、过户给谢某，经过对下落不明的陈某、陈关某、陈巧某进行了公告送达，并于2015年6月23日进行了开庭审理，在庭审中，被告谢某某及黄某表示认可谢某及向某签订的协议，并要求确认产权证为向某名字的房屋属于谢某、过户给谢某。经过法院开庭审判后，考虑到案情复杂，需要对所有证据材料审查后，再择期宣判。
【判决结果】
2015年10月8日，昆明市官渡区人民法院通知易德祥律师领取(2015)官民一初字第1379号《民事判决书》，确认了以上法律事实，根据《合同法》第44条、66条、《继承法》第5条、《物权法》第32条、33条的规定，判决一、向某与谢某2006年1月8日所签房屋互换协议有效;二、位于昆明铁路局东郊八公里产权证登记为谢某的名字的房屋属于向某某所有;三、位于昆明市东郊九公里产权证登记为向某的名字的房屋属于谢某某所有。本案宣判后，双方表示不上诉，但因陈某、陈关某、陈巧某不明需要公告送达，待公告送达后该判决生效后，双方可以持判决书到住建局办理过户登记手续。
【办案总结】
本案虽然得到判决，审理、判决过程较为简单，但在确定本案的原告身份，被告身份是非常麻烦的问题，就如如前所述，如果哪一个被告身份、下落弄不清，可能本次起诉就会被驳回，要求重新起诉，会浪费司法资源同时给当事人造成累诉，加大律师的工作。从2013年5月起诉至今近2年半的时间，各方当事人的情况非常特殊，以至于在2013年徐某起诉时案件的承办法官杨某称“此案可能是史上最复杂的继承案件”。本案能圆满处理，需要律师精通法律、有职业道德及责任心、同情心，还需要当事人的配合、不能急躁，更重要的是法院能坚持“司法为民”的宗旨。
现实房地产交易中，有的人为了少交税收，签订“阴阳合同”，比如甲方将一处价值200万元的房产以198万元的价格出售给乙方，双方为了少缴纳契税、营业税等，双方商议以98万元作为合同的价格，到公证处以98万元的价格进行买卖合同公证，然后以98万元的价格作为缴税的依据，从表面上来看确实“合理”避税了几万元，但其中暗藏的风险对双方均有，如果双方发生纠纷诉至法院，乙方将公证过的合同价款98万元向法院出具，证实双方签订的价格为98万元，比如乙方已经付款了158万元，乙方可以以公证过的阳合同为依据要求甲方返还多收的60万元。对于乙方的风险而言，比如双方通过法院解除合同，在乙方已经全部支付完款项的情况下，甲方只支付乙方98万元的款项要求把房屋退还。虽然双方签订了“阴合同”约定的借款为198万元，但双方少缴纳税款，如果应纳税款超过5万元经税务机关通知仍不缴纳可能涉嫌逃避缴纳罪，在法庭上不会理直气壮吧?更何况双方公证的合同为98万元，公证在中国的效力不用说大家都知道，除非有强有力的证据表明该公证属于无效的。
更有甚者，就如同本案，双方买卖房屋时为了不想缴纳税收，双方仅仅签订一份协议，想着只要房屋是自己的就行了，殊不知，买卖房屋为了逃避税款属于违法行为，甚至构成犯罪。在农村，买卖房屋干脆就一个口头协议，收到钱后将房屋给买房人，如果将来发生纠纷，连最基本的买卖合同都没有，买房人如何举证?以上两种情况，即便买卖双方都认可，但如果一方或者另一方死亡，要想过户还得到法院先确认合同是否有效，房屋应该属于谁，这时候过户，难道就不需要钱?如果遇到本案中这样的情况，当然这样的几率应该不会超过十万分之一，但如果真要遇到，是不是就放弃了?
在此，本案的承办律师易德祥给试图买房避税的人一个忠告：依法纳税是公民的基本义务，逃避缴纳税款属于违法行为，不要以为自己多高明而签订“阴阳合同”以达到少缴纳税款的目的，也不要想着签订合同交房就完事了，如果发生纠纷将得不偿失。虽然本案最终得到了实体公正，但在本案中还涉及到为未成年人指定监护人及为限制或者无行为能力人指定监护人的问题，如果此二人父亲生前的单位不愿意给两人出具证明，那还得找当地的村委会、居委会指定，如果村委会、居委会不同意指定，那还得向法院起诉由法院指定，对于原告向某某来讲，其母亲的弟弟也愿意做监护人，也相对简单。而对于被告谢某某来讲，其生母、姐姐找不到的情况下，谁愿意作为谢某的监护人，前面所说的黄某愿意，但黄某与谢某某并没有法律意义上的亲属关系，即便向法院起诉指定监护人，那谁来作为谢某某指定监护人的申请人呢?虽然法律规定了在没有其他亲属的情况，村委会可以作为监护人，但本案中不是没有其他亲属，谢某某有其生母、两个姐姐只是找不到而言，如果村委会不愿意做监护人，谁来向法院起诉请求法院起诉请求村委会作为监护人呢?总不可能是村委会向法院申请自己作为谢某某的监护人吧?更不会限制行为能力人谢某某自己申请谁做自己的监护人。如果真碰到这样的情况，纵使大罗神仙出手也很难解决。所以，既然双方购房，就按照国家法律规定足额缴纳税收，及时办理过户，免得产生纠纷，真要遇到以上的情况，除了自认倒霉还能做什么呢?
附：《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国继承法》
第五条继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
《中华人民共和国物权法》
第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
本文作者(案件承办律师)：易德祥律师，系云南尚祥律师事务所创始人、主任
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执业机构：云南尚祥律师事务所
执业证号：15301200710266873
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