律师随笔
成某某被诉房屋租赁合同（隐名代理）一案的代理词
作者：李伟 律师 时间：2011年03月18日
代理词
尊敬的审判长、审判员：
安徽文瑞律师事务所依法接受本案被告成某某的委托，指派我担任其与首河县银穗超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案的一审诉讼代理人，出庭为其代理。现依据本案事实和相关法律规定发表如下代理意见：
一、原告不具备诉讼主体资格。
1、成某某从未与原告发生过任何经济或商事合作，两方之间不具有直接的利害关系。
2、与成某某签订过房屋租赁合同的大地实业公司也否认其与原告银穗超市有限责任公司存在商事合作关系。从本案举证质证的证据来看，与大地实业公司之间存在委托代理关系的是首河县毘宝商贸有限公司，而非原告公司。虽然两公司的法定代表人都是葛某，但两公司却是各自独立的企业法人，两公司之间的权利义务则不能随意混同。对此，大地实业公司的委托代理人已经作了详实的分析论证，我在此不再赘述。根据《民事诉讼法》第108条之规定，原告与成某某之间不存在法律上的利益关系，原告不具备诉讼主体资格。
二、成某某与原告之间不存在房屋租赁合同关系。
原告代理人也承认原告与成某某之间并不存在直接的房屋租赁合同关系，与成某某签订房屋租赁合同的是大地实业公司。根据合同的相对性原则，本案中提及的房屋租赁合同仅对合同的双方当事人即成某某与大地实业公司有约束力，与原告无关。原告以房屋租赁合同为由起诉成某某缺乏事实和法律依据，其诉讼请求无法获得法律的支持。至于成某某与大地实业公司之间的房屋租赁合同如何履行及解决，均是成某某与大地实业公司的事，与原告毫无关系，而且，大地实业公司也未将成某某诉诸法律，这并不是本案审理的内容。
三、原告起诉的法律关系混乱，不能在一案中并存。原告向成某某主张缔约过失责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据。
1、原告起诉大地实业公司及石某某缔约过失责任、原告起诉成某某房屋租赁合同违约，同时又起诉首河县文化局不作为，这几种法律关系性质不同，在一案中不能并存，特别是缔约过失责任与房屋租赁合同违约责任只能存在一种，但原告方却将上述各种不同性质的法律关系混同在一案中。
2、被告方答辩时，我和大地实业公司委托代理人均注意到本案法律关系的复杂和混乱，提出原告应对此进行选择加以明确。法庭辩论时原告委托代理人明确提出大地实业公司及成某某在签订房屋租赁合同时均有过错，应当承担相应的缔约过失责任。但是成某某与原告之间并无缔约行为，缔约过失责任仅限于缔结合同的双方当事人，与其他人毫无关系。原告无论与大地实业公司或石某某是否存在委托关系，均无权向成某某主张缔约过失责任，即使原告是大地实业公司的委托人基于隐名代理向成某某主张缔约过失责任也无法律依据。而且成某某是否存在缔约过失，房屋租赁合同是否有效尚有争议，甚至原告还曾声称房屋租赁合同有效，成某某的行为违约，要求成某某承担违约责任并赔偿损失。既然房屋租赁合同有效，成某某又何有缔约过失责任？显然原告自己就不明不白，自相矛盾，观点不清。
四、大地实业公司的委托人毘宝商贸有限公司和原告均无权基于大地实业公司与成某某签订的房屋租赁合同向成某某主张房屋租赁合同的权利（或者说大地实业公司的委托人无权基于隐名代理向成某某主张房屋租赁合同的权利）。
1、成某某与大地实业公司签订房屋租赁合同时并不知道大地实业公司仅是一个代理人身份，该房屋租赁合同对成某某和大地实业公司的委托人并不具有直接约束力。
对于任何一项经营的决定，当事人都是要经过一定的市场调查及背景了解，不可能盲目地作出经营决策；对于重大经营，当事人更是甚之又甚，更是要详实的了解对方的资金、规模、诚信等情况。成某某正是在这样的基础上才与大地实业公司签订了本案的房屋租赁合同，期望双方能建立长期的友好合作关系。无论如何也不会考虑到大地实业公司仅仅是一个代理人的身份。《中华人民共和国合同法》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，确有证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”据此规定，只有当成某某与大地实业公司签订房屋租赁合同时就知道大地实业公司仅是原告的代理人，该房屋租赁合同才能直接约束成某某和大地实业公司的委托人。本案中的情形却是成某某与大地实业公司签订房屋租赁合同时，就确信要与大地实业公司建立长期合作关系，根本没有考虑大地实业公司只是代理人的身份，更不知道大地实业公司为谁代理，甚至说到现在仍弄不清大地实业公司给谁代理，是毘宝商贸还是银穗超市？显然该房屋租赁合同不能直接约束成某某和大地实业公司的委托人。
2、大地实业公司的委托人依法无权基于大地实业公司与成某某签订的房屋租赁合同向成某某主张合同权利。
成某某之所以会与大地实业公司签订房屋租赁合同，是因为对大地实业公司资金、诚信等方面的认可，并希望双方建立长期合作关系，共谋发展，就是确信大地实业公司是房屋租赁合同的直接履行单位。根本不知道大地实业公司只是一个代理人的身份，更不可能知道大地实业公司是葛某的公司的代理人。否则，成某某与大地实业公司就不会签订本案的房屋租赁合同。就是说成某某因与葛某有矛盾，不愿意与葛某再建立合作关系。其理由有二：第一，成某某与葛某有矛盾。2001年葛某购买青川百货大楼拆下的一台旧电梯装入首河商都，后因故葛某又不愿租赁该房屋，其间耽搁二年左右，并将五万元从青川百货大楼购买的旧电梯作价十多万元给成某某，为此给成某某造成重大经济损失，后因成某某欠其部分款项，葛某就将成某某告到首河县人民法院，葛某与成某某之间产生隔核和矛盾，此后两人不再合作。对此事实由首河县人民法院（2002）临民一初字第390号民事调解书为证，原告代理人对此事实也予以认同，另外，大地实业公司答辩及葛某亲姨夫石某某的答辩均能与之相印证。第二，葛某不直接出面而是通过大地实业公司及其姨夫石某某与成某某签订房屋租赁合同，这一客观事实也足以证实葛某明知自己与成某某有矛盾，如果自己亲自出面找成某某洽谈房屋租赁事宜不可能谈成，所以才委托大地实业公司及其亲姨夫石某某出面与成某某洽谈房屋租赁事宜，而且，葛某还要求大地实业公司与石某某一定要保守秘密，不能将自己出钱租赁首河县电影院一楼大厅之事泄露出去，以防被成某某得知后无法洽谈及履行租赁合同。而上述事实，大地实业公司的答辩和石某某的答辩，甚至原告向法庭举证的石某某的录音均能相互印证，证实上述事实。至于原告向法庭申请出庭作证的葛示所称：“大家都知道成某某的首河县电影院一楼大厅是租给葛某的”明显与审理查明的事实不符。
《中华人民共和国合同法》第403条规定“受托人以自己名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”鉴于成某某与大地实业公司签订房屋租赁合同时，如果知道大地实业公司是为葛某代为租赁的话，将不会与大地实业公司签订房屋租赁合同。据此规定，大地实业公司的委托人无论是毘宝商贸有限公司，还是原告均无权向成某某主张房屋租赁合同的权利。
五、鉴于原告无权向成某某主张权利，就原告提出的违约责任及赔偿损失部分不再进行辩论。
综上所述，原告不具备诉讼主体资格，原告与成某某之间不存在房屋租赁合同关系，其起诉的法律关系混乱，不能并存，如果房屋租赁合同无效，大地实业公司的委托人无权向成某某主张缔约过失责任，如果房屋租赁合同有效，就不存在缔约过失责任，而且与成某某签订房屋租赁合同的大地实业公司的委托人无论是毘宝商贸还是原告均无权向成某某主张房屋租赁合同权利。建议法庭依法驳回原告对成某某的诉讼请求。
成某某的代理人：安徽文瑞律师事务所
李伟 律师
二OO七年二月十四日
尊敬的审判长、审判员：
安徽文瑞律师事务所依法接受本案被告成某某的委托，指派我担任其与首河县银穗超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案的一审诉讼代理人，出庭为其代理。现依据本案事实和相关法律规定发表如下代理意见：
一、原告不具备诉讼主体资格。
1、成某某从未与原告发生过任何经济或商事合作，两方之间不具有直接的利害关系。
2、与成某某签订过房屋租赁合同的大地实业公司也否认其与原告银穗超市有限责任公司存在商事合作关系。从本案举证质证的证据来看，与大地实业公司之间存在委托代理关系的是首河县毘宝商贸有限公司，而非原告公司。虽然两公司的法定代表人都是葛某，但两公司却是各自独立的企业法人，两公司之间的权利义务则不能随意混同。对此，大地实业公司的委托代理人已经作了详实的分析论证，我在此不再赘述。根据《民事诉讼法》第108条之规定，原告与成某某之间不存在法律上的利益关系，原告不具备诉讼主体资格。
二、成某某与原告之间不存在房屋租赁合同关系。
原告代理人也承认原告与成某某之间并不存在直接的房屋租赁合同关系，与成某某签订房屋租赁合同的是大地实业公司。根据合同的相对性原则，本案中提及的房屋租赁合同仅对合同的双方当事人即成某某与大地实业公司有约束力，与原告无关。原告以房屋租赁合同为由起诉成某某缺乏事实和法律依据，其诉讼请求无法获得法律的支持。至于成某某与大地实业公司之间的房屋租赁合同如何履行及解决，均是成某某与大地实业公司的事，与原告毫无关系，而且，大地实业公司也未将成某某诉诸法律，这并不是本案审理的内容。
三、原告起诉的法律关系混乱，不能在一案中并存。原告向成某某主张缔约过失责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据。
1、原告起诉大地实业公司及石某某缔约过失责任、原告起诉成某某房屋租赁合同违约，同时又起诉首河县文化局不作为，这几种法律关系性质不同，在一案中不能并存，特别是缔约过失责任与房屋租赁合同违约责任只能存在一种，但原告方却将上述各种不同性质的法律关系混同在一案中。
2、被告方答辩时，我和大地实业公司委托代理人均注意到本案法律关系的复杂和混乱，提出原告应对此进行选择加以明确。法庭辩论时原告委托代理人明确提出大地实业公司及成某某在签订房屋租赁合同时均有过错，应当承担相应的缔约过失责任。但是成某某与原告之间并无缔约行为，缔约过失责任仅限于缔结合同的双方当事人，与其他人毫无关系。原告无论与大地实业公司或石某某是否存在委托关系，均无权向成某某主张缔约过失责任，即使原告是大地实业公司的委托人基于隐名代理向成某某主张缔约过失责任也无法律依据。而且成某某是否存在缔约过失，房屋租赁合同是否有效尚有争议，甚至原告还曾声称房屋租赁合同有效，成某某的行为违约，要求成某某承担违约责任并赔偿损失。既然房屋租赁合同有效，成某某又何有缔约过失责任？显然原告自己就不明不白，自相矛盾，观点不清。
四、大地实业公司的委托人毘宝商贸有限公司和原告均无权基于大地实业公司与成某某签订的房屋租赁合同向成某某主张房屋租赁合同的权利（或者说大地实业公司的委托人无权基于隐名代理向成某某主张房屋租赁合同的权利）。
1、成某某与大地实业公司签订房屋租赁合同时并不知道大地实业公司仅是一个代理人身份，该房屋租赁合同对成某某和大地实业公司的委托人并不具有直接约束力。
对于任何一项经营的决定，当事人都是要经过一定的市场调查及背景了解，不可能盲目地作出经营决策；对于重大经营，当事人更是甚之又甚，更是要详实的了解对方的资金、规模、诚信等情况。成某某正是在这样的基础上才与大地实业公司签订了本案的房屋租赁合同，期望双方能建立长期的友好合作关系。无论如何也不会考虑到大地实业公司仅仅是一个代理人的身份。《中华人民共和国合同法》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，确有证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”据此规定，只有当成某某与大地实业公司签订房屋租赁合同时就知道大地实业公司仅是原告的代理人，该房屋租赁合同才能直接约束成某某和大地实业公司的委托人。本案中的情形却是成某某与大地实业公司签订房屋租赁合同时，就确信要与大地实业公司建立长期合作关系，根本没有考虑大地实业公司只是代理人的身份，更不知道大地实业公司为谁代理，甚至说到现在仍弄不清大地实业公司给谁代理，是毘宝商贸还是银穗超市？显然该房屋租赁合同不能直接约束成某某和大地实业公司的委托人。
2、大地实业公司的委托人依法无权基于大地实业公司与成某某签订的房屋租赁合同向成某某主张合同权利。
成某某之所以会与大地实业公司签订房屋租赁合同，是因为对大地实业公司资金、诚信等方面的认可，并希望双方建立长期合作关系，共谋发展，就是确信大地实业公司是房屋租赁合同的直接履行单位。根本不知道大地实业公司只是一个代理人的身份，更不可能知道大地实业公司是葛某的公司的代理人。否则，成某某与大地实业公司就不会签订本案的房屋租赁合同。就是说成某某因与葛某有矛盾，不愿意与葛某再建立合作关系。其理由有二：第一，成某某与葛某有矛盾。2001年葛某购买青川百货大楼拆下的一台旧电梯装入首河商都，后因故葛某又不愿租赁该房屋，其间耽搁二年左右，并将五万元从青川百货大楼购买的旧电梯作价十多万元给成某某，为此给成某某造成重大经济损失，后因成某某欠其部分款项，葛某就将成某某告到首河县人民法院，葛某与成某某之间产生隔核和矛盾，此后两人不再合作。对此事实由首河县人民法院（2002）临民一初字第390号民事调解书为证，原告代理人对此事实也予以认同，另外，大地实业公司答辩及葛某亲姨夫石某某的答辩均能与之相印证。第二，葛某不直接出面而是通过大地实业公司及其姨夫石某某与成某某签订房屋租赁合同，这一客观事实也足以证实葛某明知自己与成某某有矛盾，如果自己亲自出面找成某某洽谈房屋租赁事宜不可能谈成，所以才委托大地实业公司及其亲姨夫石某某出面与成某某洽谈房屋租赁事宜，而且，葛某还要求大地实业公司与石某某一定要保守秘密，不能将自己出钱租赁首河县电影院一楼大厅之事泄露出去，以防被成某某得知后无法洽谈及履行租赁合同。而上述事实，大地实业公司的答辩和石某某的答辩，甚至原告向法庭举证的石某某的录音均能相互印证，证实上述事实。至于原告向法庭申请出庭作证的葛示所称：“大家都知道成某某的首河县电影院一楼大厅是租给葛某的”明显与审理查明的事实不符。
《中华人民共和国合同法》第403条规定“受托人以自己名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”鉴于成某某与大地实业公司签订房屋租赁合同时，如果知道大地实业公司是为葛某代为租赁的话，将不会与大地实业公司签订房屋租赁合同。据此规定，大地实业公司的委托人无论是毘宝商贸有限公司，还是原告均无权向成某某主张房屋租赁合同的权利。
五、鉴于原告无权向成某某主张权利，就原告提出的违约责任及赔偿损失部分不再进行辩论。
综上所述，原告不具备诉讼主体资格，原告与成某某之间不存在房屋租赁合同关系，其起诉的法律关系混乱，不能并存，如果房屋租赁合同无效，大地实业公司的委托人无权向成某某主张缔约过失责任，如果房屋租赁合同有效，就不存在缔约过失责任，而且与成某某签订房屋租赁合同的大地实业公司的委托人无论是毘宝商贸还是原告均无权向成某某主张房屋租赁合同权利。建议法庭依法驳回原告对成某某的诉讼请求。
成某某的代理人：安徽文瑞律师事务所
李伟 律师
二OO七年二月十四日
