律师随笔
定金协议的定金与房屋买卖合同的定金有什么不同？
作者：宋建海 律师 时间：2018年06月12日
《定金协议》定金与《房屋买卖合同》定金的差异
【提要】
《定金协议》及《房屋买卖合同》合同中均约定定金，但定金的性质不同。《定金协议》中的定金为立约定金，作用为担保《房屋买卖合同》的签订，《房屋买卖合同》签订后，该定金作用即完成。
《房屋买卖合同》中的定金为违约定金，法院有权结合违约情形予以酌定裁量。
【案情】
2016年11月26日，谢2（乙方）与龙1（甲方）及案外人北京某房地产经纪有限公司（丙方、以下简称某房地产经纪公司）签订《房屋买卖定金协议》，约定，第一条鉴于丙方为甲乙双方提供房产买卖的交易信息，促成甲乙双方达成购买意向，并共同委托丙方为该交易进行后续的居间服务，合同涉及物业地址位于北京市房山区的房屋及其附属设施。甲方以333.5万元出售给乙方，此价格作为甲方的净得价。甲乙双方一致认可该房屋在交易过程中所产生的交易税费及中介服务费均由乙方承担。第二条乙方在签订本协议时向甲方支付15万元作为购买该房屋的定金。
同日，谢2（买受人）与龙1（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，出卖人所售房屋坐落为北京市房山区，房屋所在楼层为4层，房屋所有权证号为京房权证房私字第XXXX号。房屋成交价格为333.5万元。买受人向出卖人支付定金15万元。买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为195万元。买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清首付款（除拟贷款金额外的购房款）。买受人因自身原因未获得贷款机构批准上述拟贷款的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额获得足额批准的），买受人应自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人。买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后180日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。出卖人自签完合同2个月内将该房屋交付给买受人。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有限电视等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。
同日，龙1（甲方）与谢2（乙方）及案外人某房地产经纪公司（丙方）签订《补充协议》。约定，乙方于2016年11月26日向甲方支付定金15万元。乙方应于出完网签合同当天，将除贷款外的第一笔购房款18.5万元以自行支付的方式支付给甲方。乙方应于过户前1个工作日，将除贷款外的第二笔购房款105万元以建委资金监管的方式支付给甲方。甲、乙双方同意，双方应于自签完合同2个月内自行办理物业交接手续。
协议签订当日，谢2给付龙1定金5万元。2017年11月28日，谢2给付龙1定金10万元。2017年3月27日，谢2给付龙1购房款18.5万元。2017年6月1日，谢2取得涉诉房屋的所有权证书。
双方均认可协商一致变更交房时间为网签当天。双方于2017年3月27日办理了涉诉房屋买卖合同的网签手续。
【一审及二审裁判观点】
本案的争议焦点为：1.龙1是否存在逾期交房的违约行为。2.定金是否应当双倍返还。
依法成立的合同，受法律保护。谢2与龙1签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二人与案外人某房地产经纪公司签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，均属有效合同。
焦点一，龙1是否存在逾期交房的违约行为。根据已查明的事实，谢2与龙1在诉讼中均认可，双方在合同履行中曾协商将交房时间变更为网签当日，即2017年3月27日。现龙1未在该期限内交付涉诉房屋，显属违约。虽然龙1主张双方就交房时间再次进行了协商变更，因其未提供充分证据，龙1存在违约情形，应当承担违约责任。
焦点二，定金是否应当双倍返还。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
根据已查明的事实，双方签订的《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中，均约定了15万元定金，但定金性质是不一致的。谢2与龙1及案外人比邻房地产经纪公司签订《房屋买卖定金协议》的目的，是为保证双方如期签署正式的房屋买卖合同，可见该协议中约定的15万元定金属立约定金。事实上，双方已于当日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，可见《房屋买卖定金协议》的合同目的已经实现，谢2已不能再依据该协议向龙1主张双倍返还定金。
双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定的15万元定金性质应为违约定金。鉴于龙1存在延期交房的违约行为，根据龙1交房行为在整个房屋买卖合同交易过程中的重要程度，并参考龙1逾期履行的逾期天数，谢2怠于履行附随义务的情形，综合平衡双方当事人的利益予以酌定。酌情判决龙1返还谢2两万元定金。
【一审及二审判决结果】
一、龙1于判决生效后七日内将位于房山区6号楼4层3-402房屋一套交付给谢2；
二、龙1于判决生效后七日内返还谢2定金二万元。
姚剑
案例来源：(2018)京02民终2128号
【提要】
《定金协议》及《房屋买卖合同》合同中均约定定金，但定金的性质不同。《定金协议》中的定金为立约定金，作用为担保《房屋买卖合同》的签订，《房屋买卖合同》签订后，该定金作用即完成。
《房屋买卖合同》中的定金为违约定金，法院有权结合违约情形予以酌定裁量。
【案情】
2016年11月26日，谢2（乙方）与龙1（甲方）及案外人北京某房地产经纪有限公司（丙方、以下简称某房地产经纪公司）签订《房屋买卖定金协议》，约定，第一条鉴于丙方为甲乙双方提供房产买卖的交易信息，促成甲乙双方达成购买意向，并共同委托丙方为该交易进行后续的居间服务，合同涉及物业地址位于北京市房山区的房屋及其附属设施。甲方以333.5万元出售给乙方，此价格作为甲方的净得价。甲乙双方一致认可该房屋在交易过程中所产生的交易税费及中介服务费均由乙方承担。第二条乙方在签订本协议时向甲方支付15万元作为购买该房屋的定金。
同日，谢2（买受人）与龙1（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，出卖人所售房屋坐落为北京市房山区，房屋所在楼层为4层，房屋所有权证号为京房权证房私字第XXXX号。房屋成交价格为333.5万元。买受人向出卖人支付定金15万元。买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为195万元。买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清首付款（除拟贷款金额外的购房款）。买受人因自身原因未获得贷款机构批准上述拟贷款的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额获得足额批准的），买受人应自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人。买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后180日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。出卖人自签完合同2个月内将该房屋交付给买受人。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有限电视等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。
同日，龙1（甲方）与谢2（乙方）及案外人某房地产经纪公司（丙方）签订《补充协议》。约定，乙方于2016年11月26日向甲方支付定金15万元。乙方应于出完网签合同当天，将除贷款外的第一笔购房款18.5万元以自行支付的方式支付给甲方。乙方应于过户前1个工作日，将除贷款外的第二笔购房款105万元以建委资金监管的方式支付给甲方。甲、乙双方同意，双方应于自签完合同2个月内自行办理物业交接手续。
协议签订当日，谢2给付龙1定金5万元。2017年11月28日，谢2给付龙1定金10万元。2017年3月27日，谢2给付龙1购房款18.5万元。2017年6月1日，谢2取得涉诉房屋的所有权证书。
双方均认可协商一致变更交房时间为网签当天。双方于2017年3月27日办理了涉诉房屋买卖合同的网签手续。
【一审及二审裁判观点】
本案的争议焦点为：1.龙1是否存在逾期交房的违约行为。2.定金是否应当双倍返还。
依法成立的合同，受法律保护。谢2与龙1签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二人与案外人某房地产经纪公司签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，均属有效合同。
焦点一，龙1是否存在逾期交房的违约行为。根据已查明的事实，谢2与龙1在诉讼中均认可，双方在合同履行中曾协商将交房时间变更为网签当日，即2017年3月27日。现龙1未在该期限内交付涉诉房屋，显属违约。虽然龙1主张双方就交房时间再次进行了协商变更，因其未提供充分证据，龙1存在违约情形，应当承担违约责任。
焦点二，定金是否应当双倍返还。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
根据已查明的事实，双方签订的《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中，均约定了15万元定金，但定金性质是不一致的。谢2与龙1及案外人比邻房地产经纪公司签订《房屋买卖定金协议》的目的，是为保证双方如期签署正式的房屋买卖合同，可见该协议中约定的15万元定金属立约定金。事实上，双方已于当日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，可见《房屋买卖定金协议》的合同目的已经实现，谢2已不能再依据该协议向龙1主张双倍返还定金。
双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定的15万元定金性质应为违约定金。鉴于龙1存在延期交房的违约行为，根据龙1交房行为在整个房屋买卖合同交易过程中的重要程度，并参考龙1逾期履行的逾期天数，谢2怠于履行附随义务的情形，综合平衡双方当事人的利益予以酌定。酌情判决龙1返还谢2两万元定金。
【一审及二审判决结果】
一、龙1于判决生效后七日内将位于房山区6号楼4层3-402房屋一套交付给谢2；
二、龙1于判决生效后七日内返还谢2定金二万元。
姚剑
案例来源：(2018)京02民终2128号
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