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成功案例

一审判决承担百余万责任,申诉发回重审判决不需承担任何责任

作者:李萃律师  时间:2021年10月28日

上海市浦东新区XX民 事

判 决 书(2018)沪0115民再10号原告:王XX,女,汉族,住上海市浦东新区。委托诉讼代理人:袁XX(系原告之夫),住同原告。委托诉讼代理人:袁XX(系原告之女),住同原告。被告:刘XX,男,汉族,住上海市浦东新区。委托诉讼代理人:某某某,上海XX律师。委托诉讼代理人:某某某,上海XX律师。被告:谢XX,女,汉族,住上海市浦东新区。委托诉讼代理人:李萃律师。原告王XX与被告刘XX、谢XX房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年1月16日作出(2016)沪0115民初36687号民事判决。一审判决后,被告刘XX、谢XX向上海市第一中级人民提起上诉。二审审理中,上诉人刘XX、谢XX申请撤回上诉,上海市第一中级人民法院作出(2017)沪01民终3384号民事裁定,准许刘XX、谢XX撤回上诉。判决生效后,谢XX不服上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终3384号民事裁定及本院(2016)沪0115民初36687号民事判决,向上海市第一中级人民法院申请再审。2018年1月22日,上海市第一中级人民法院作出(2017)沪01民再105号民事裁定,撤销上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终3384号民事裁定及本院(2016)沪0115民初36687号民事判决,本案发回本院重审。本院于2018年2月7日立案受理后,依法另行组成合议庭,于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告王XX及委托诉讼代理人袁XX、袁XX,被告刘XX的委托诉讼代理人张XX、被告谢XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王XX向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》《房地产买卖合同》;2.判令两被告支付原告违约金人民币(以下币种同)119万元及以119万元为本金,自2015年11月20日起至实际支付之日止的按中国人民XX同期贷款利率计算的利息;3.判令两被告赔偿因违约金不足以弥补的实际损失231万元;4.诉讼费被告负担。审理中,原告变更诉讼请求1为:确认原、被告签订的《房地产买卖合同》已于2016年4月26日解除。事实和理由:2015年11月20日,原、被告经上海XX公司(以下简称XX公司)介绍签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》,约定原告向两被告购买上海市浦东新区某某某1139弄1号604室房屋一套及地下2层车位(人防)128室(以下简称系争房屋),总价款595万元。原告当即向被告支付了定金和首付款共80万元。两被告隐瞒了房屋被查封的事实,许诺一个月内还清XX欠款,交易过户。2015年12月20日起,原告多次请求两被告履行合同。但系争房屋因遭上海市黄浦区人民法院和山东省日照市中级人民法院查封,无法过户。2016年1月20日,系争房屋抵押权人XXXX工作人员告知原告,可以将房屋变卖给原告,但要求付清全款,并且需要一个月时间走流程。但之后XXXX表示不能交易必须经过拍卖,造成原告损失。被告刘XX辩称,第一,原告在明知系争房屋被查封无法按照《房地产买卖合同》签署示范文本时,未向其书面催告,不享约定和法定的单方解除权,其并未违约,原告无权要求解约赔偿。第二,2016年3月11日原告以申请退定的行为明确表示不再继续履约,系原告违约,其同意原告该主张,双方已协议解除合同。2016年4月26日原告向其发函,并非解约的书面通知,而是确认了双方解约的事实。其未按约签订示范文本,仅构成逾期违约,并非根本违约,未给原告造成实际损失。第三,与原告签订合同时,其便告知了涉案房屋的权利限制情况,中介公司也调取了产权信息,原告女儿系XX工作人员,对此也是知情的。合同签订后,其一直与原告和抵押权人XXXX协商处理,原告也愿意等待处理,并未提出解除合同。但后因法院要拍卖系争房屋,原告便不肯配合。如果原告认为被告欺诈,应行使撤销权。第四,系争房屋由其实际控制,其与被告谢XX离婚时也约定系争房屋归其所有,故其认为对系争房屋具有处分权。与原告签订合同时,被告谢XX并不知情,其也未征得被告谢XX同意而代为签名。(2016)沪0115民初36687号案件中,被告谢XX诉讼委托书上的“谢XX”也是其代签的。被告谢XX辩称,其并非本案适格被告。其从未参与涉案合同的签订,也不知情,直至2017年9月其查到有失信信息,才知晓本案情况。(2016)沪0115民初36687号案件中两位代理律师并非其委托,其就律师虚假代理一事已经向司法局投诉。其与被告刘XX于2014年离婚,离婚协议约定系争房屋归被告刘XX所有。此后被告刘XX再婚,原告声称一直联系的“谢XX”的电话号码,可能系被告刘XX现任妻子的,其从未与原告见过面。综上,要求法院撤掉其被告身份。经审理查明,系争房屋登记于被告刘XX、谢XX名下。2014年1月6日,系争房屋上设定抵押权人为XXXX股份有限公司上海市分行,最高债权限额为1,520万元的抵押。2014年12月31日,系争房屋被上海市黄浦区人民法院因(2014)黄浦民五(商)初字第11029号案件查封,2016年12月6日,该查封被注销。2015年6月10日,系争房屋被山东省日照市中级人民法院因(2015)日商初字第140号案件轮候查封,2016年5月9日,该轮候查封被注销。2015年11月20日,被告刘XX在未经被告谢XX同意和授权的情况下,与原告签订了《房地产买卖居间协议》《房地产买卖合同》各一份。《房地产买卖居间协议》首部的买受方(乙方)为原告,出卖方(甲方)为两被告,居间方(丙方)为XX公司。约定:甲方向乙方转让系争房屋,价款共595万元;《房地产买卖合同》成立即表明买卖合同成立,丙方居间成功;甲、乙双方应于买卖合同成立之日分别按照协议第二条约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金。协议落款处甲方签名为“刘XX并代谢XX”。《房地产买卖合同》首部的买受方(乙方)为原告,出卖方(甲方)为两被告。1.1条约定,总房价款595万元。1.2条约定,为办理交易过户之需,双方同意于签订本合同后30日内前往XX公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(简称“示范合同”)。如无其他约定,前述期限届满日为双方签订示范合同的日期。1.3条约定,乙方通过如下方式支付首期房价款(含定金)计80万元:(在“房产有抵押”和“房产无抵押”两个选项中勾选了“房产有抵押”项)

【房产有抵押】应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后(此处空白未填写)日内直接或通过XX公司转付甲方。甲方应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足,甲方自行补足),并办理抵押注销手续。若以转按揭方式支付,则以XX操作要求为准。合同第1.6条“交易过户”约定,甲乙双方应于审税完毕后5个工作日内向房地产交易中心办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第1.7条“第二期房价款”约定,乙方通过如下方式支付第二期房价款计510万元:(在“乙方有贷款”和“乙方无贷款”两个选项中勾选了“乙方无贷款”)

【乙方无贷款】应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日内支付甲方。第1.8条“交房及尾款”约定,双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且第二期房价款到达甲方指定账户后3日内,对该房地产进行验看、清点,确认无误后,由甲方交付给乙方,并由乙方自行或通过XX公司转付尾款5万元。第2.8条约定,甲方同意:在买卖条件保持不变的前提下,乙方可以增加、减少或变更买卖合同示范文本的“买受人”。合同第3.2条约定,本合同生效后,甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行主要义务,且经相对方书面催告后仍不履行的,相对方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的,违约方应按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。协议落款处甲方签名为“刘XX并代谢XX”。签约时,被告刘XX出具了一份《承诺书》,载明:本人承诺已经得到系争房屋所有权人(共有权人)合法授权;权利人授权本人代表其签订与原告买卖系争房屋的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》并代为收取定金80万元;若之后权利人否认授权,最终导致该协议目的无法实现,承诺人愿意按照协议中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。原告亦出具一份《确认书》,载明:我方作为买受方确认XX公司已将上述事项及可能发生的风险详细告知,我方同意接收承诺人的承诺与其签署《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》并支付定金80万元。当天,被告刘XX出具《定金保管书》,记载收到原告交付定金80万元,交XX公司代为保管。2015年12月9日,原告、被告刘XX及XX公司人员至XXXX了解系争房屋情况,XXXX人员告知了系争房屋抵押及诉讼、查封的事实。之后,原、被告持续协商买卖事宜。2016年3月11日,原告向XX公司提交《退款申请书》,要求退回80万元;并出具《账号确认书》,记载“因出售方房产处于查封,在约定的时间迟迟无法办结查封解除事宜,交易无法进行。本人已支付至贵公司暂保管的房款80万元,现确认退至本人账户。”同年4月12日,原告收到XX公司退回的代管定金。2016年4月26日,原告以被告刘XX公司所在地址向两被告发函,载明:……你方许诺一个月内还清XX欠款,办理过户……2015年12月20日起我和XX公司多次与你们交涉请求履行合同,因你方隐瞒了房地产先后被上海市黄浦区人民法院、山东省日照市中级人民法院查封,导致无法依约交易过户,合同不能履行,你们已根本违约,须向我支付违约金及违约金不足赔偿因房地产涨价造成的损失,XX公司法务部已经致电你方,你方同意解除《房地产买卖合同》。该函于2016年4月28日被签收。2016年5月24日,因被告刘XX未履行(2014)黄浦民五(商)初字第11029号生效判决,上海市黄浦区人民法院作出(2016)沪0101执675号执行裁定,拍卖两被告名下系争房屋。拍卖估价显示,系争房屋中的地下2层车位(人防)128室价值20万元。迄今,系争房屋已经被拍卖。2016年7月11日,原告以被告刘XX公司所在地址向两被告再次邮寄《再一次解除﹤房地产买卖合同﹥通知书》。除却2016年4月26日致函内容之外,还载明:2016年4月26日原告已书面发函给两被告,解除《房地产买卖合同》和《房地产买卖居间协议》;根据快递跟踪记录,被告方已2016年4月28日收到;今日再一次向被告方发出解除《房地产买卖合同》和《房地产买卖居间协议》通知书。(2016)沪0115民初36687号案件审理中,原告申请就系争房屋在2016年4月底的房屋市场价值进行评估。2016年9月30日,上海XX公司经上海市高级人民法院委托评估并出具《房地产估价报告》,结论为,上海市浦东新区某某某1139弄1号604室房地产(即系争房产扣除车位)的市场价值为803万元。审理中,原告认为《房地产估价报告》未涉及车位价值,依照黄浦法院拍卖系争房屋的车位评估价格20万元,系争房屋的最终市场价值为823万元。另查明,审理中原告表示,其与被告刘XX签约时并未调取系争房屋的权利限制情况,被告刘XX也未告知。再查明,被告谢XX与被告刘XX原系夫妻关系,于2014年10月18日离婚,双方离婚协议约定系争房屋归被告刘XX所有。2015年4月20日,被告某某与案外人蒋XX再婚。关于(2016)沪0115民初36687号案件中被告谢XX委托代理人事宜,该案委托诉讼代理人某某、某某在(2017)沪01民申609号谈话笔录中承认,被告谢XX的授权委托书系被告刘XX将签有“谢XX”的委托书交给代理人金XX,他们始终未见过被告谢XX。被告刘XX在庭审中确认,(2016)沪0115民初36687号案件中被告谢XX的授权委托书上“谢XX”的签名系其代签,该案上诉后,上诉费系被告刘XX以被告谢XX名义缴纳,此后由委托诉讼代理人张X以被告谢XX代理人名义领取了因撤诉退还的上诉费。在(2017)沪01民申609号案件的听证笔录中,原告认可其之前并未见过被告谢XX。原告在庭审中表示,其与一个自称是“谢XX”的人多次电话联系过,手机号码为XXXXXXXXXXX。庭审中原、被告确认,XXXXXXXXXXX的电话号码为蒋XX的手机号码。以上事实,由原告提供的《房地产买卖居间协议》《房地产买卖合同》《确认书》、电话录音、(2016)沪0101执675号执行裁定书、合同解除函、快递查询记录、《房地产估价报告》、房屋拍卖公告及估价报告、房屋产权信息,被告刘XX提供的系争房屋登记信息、《定金保管书》《退款申请书》《账号确认书》、结婚证,被告谢XX提供的离婚证、离婚协议书、(2017)沪01民申609号案件的谈话笔录和听证笔录,以及当事人当庭陈述。上述证据经庭审举证、质证,本院确认其真实性。本院认为,本案的争议焦点在于,一、《房地产买卖合同》解除的时间;二、被告谢XX是否应当承担赔偿责任;三、被告刘XX应承担的赔偿金额。针对争议焦点一,庭审中原告及被告刘XX均认可《房地产买卖合同》已经解除,但双方对合同解除时间存在争议。原告认为合同解除的时间为2016年4月26日,被告刘XX认为合同解除的时间为2016年3月11日,即原告申请退还定金之时。本院认为,合同的解除应以享有单方解除权的一方将明确的解除合同的意思表示通知到合同另一方为准。被告刘XX认为原告申请退定时间为合同解除之日,但该日仅仅是原告曾向中介提出要求退还定金,并不等同于原告作出了解除合同的明确意思表示,故被告刘XX前述抗辩意见本院不予采信。原告称其于2016年4月11日在正式退定前电话告知“谢XX”要求解除合同,但庭审中被告谢XX否认接听该电话,对此,因原告作出解除合同通知的对象不明,亦不能认为该日为解除合同之日。直至原告于2016年4月26日向被告刘XX正式发送通知函,同月28日通知函被签收,原告解除合同的意思表示才准确到达被告刘XX处,故《房地产买卖合同》的解除时间应为2016年4月28日。原告主张的时间不准确,本院依法予以调整。针对争议焦点二,被告谢XX是否需向原告承担赔偿责任,取决于其是否授权被告刘XX进行签约或事后是否予以追认。从现有查明事实来看,《房地产买卖合同》和《房地产买卖居间协议》上被告谢XX的签名,以及(2016)沪0115民初36687号案件中授权委托书上“谢XX”的签名,均系被告刘XX代签,无法印证被告谢XX具有出售系争房屋或追认被告刘XX出售行为的意思表示,鉴于被告谢XX并非《房地产买卖合同》的签约方,故其无需对原告承担赔偿责任。原告认为,被告谢XX在签约时将其身份证传真给被告刘XX,此后原告亦多次通过电话与被告谢XX沟通,说明被告谢XX明知并同意房屋出售。本院认为,对于签约时被告谢XX将身份证传真的该节事实,原告并无证据予以佐证,原告所称电话联系“谢XX”的事实,已查明该联系电话号码属于被告刘XX妻子蒋XX所有,故原告该主张无事实与法律依据,本院不予采信。针对争议焦点三,《房地产买卖合同》以及《房地产买卖居间协议》系原告与被告刘XX真实意思表示,双方应该按约履行。被告刘XX在签约时承诺得到被告谢XX授权,《房地产买卖合同》中载明应于签约后30日内前往XX公司签订“示范合同”,但被告刘XX违反了前述承诺和约定,且因系争房屋上存在司法查封,导致系争房屋实际无法交易,被告刘XX存在违约行为,应承担赔偿原告相应损失的法律责任。关于签约时被告刘XX是否告知原告系争房屋被查封的事实,原告与被告刘XX之间存在争议。但因系争房屋的查封均发生于双方签订系争合同之前,原告作为购房者,不论出于明知还是疏于审查的原因签订了系争合同,其自身对无法交易的后果亦存在一定过错。另,本案房屋买卖合同解约时,原告付款义务履行至定金(首期房款)阶段,关于被告刘XX应承担的赔偿金额,本院综合参照合同解除时的房屋差价损失、当事人的过错程度、合同履行程度等综合因素,酌情确定被告刘XX支付原告违约金119万元。原告关于违约金利息的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。因违约金金额已经涵盖了原告实际损失,故原告主张超出违约金的损失部分,本院不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定,判决如下:一、确认原告王XX与被告刘XX签订的《房地产买卖合同》于2016年4月28日解除;二、被告刘XX应于本判决生效之日起十日内支付原告王XX违约金119万元;三、驳回原告王XX其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,160元,评估费20,000元,合计55,160元,由原告王XX负担29,650元,被告刘XX负担25,510元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长  冉XX审判员  冯XX审判员  宋利英二〇一八年十一月三十日书记员  朱XX附:相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

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