成功案例
房屋买卖合同纠纷
作者：李萃 律师 时间：2022年10月27日
原告：施X，男，1987年4月15日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：刘X，上海XX律师。
委托诉讼代理人：张X，上海XX律师。
被告：上海XX公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：王XX，执行董事。
委托诉讼代理人：李萃，上海汉盛律师事务所律师。
诉讼记录
原告施X与被告上海XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施X的委托诉讼代理人刘X、张X，被告法定代表人王XX、委托诉讼代理人李萃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案件基本情况时间线
原告施X向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的房地产买卖协议；2、判令被告向原告支付违约金人民币54万元（以下均为人民币）；3、判令被告返还原告购房款5万元。事实和理由：2019年11月30日，原告与被告就上海市宝山区聚丰XXXXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房屋以270万元的价格出售给原告，并对网签时间、房屋首付款、二期房款、房屋尾款及支付时间、过户及交房均进行了约定。协议同时约定被告保证有权出售系争房屋，并在签订协议时已征得系争房屋全体权利人同意。如被告因无权或越权处分系争房屋导致本协议未能履行，将承担房价20％的违约责任。协议签订后，原告一直按约履行，被告未按约与原告办理网签，构成根本违约，故原告诉至本院。
被告XX公司辩称，被告已于2019年12月15日通过书面形式告知双方取消协议，故双方已于当日撤销该协议。原被告并未达成违约标准，合同第三条未约定违约责任，原被告在和居间方签订协议时，居间方告知被告税费在20万元至30万元之间，后被告向税务部门确认税费在50万元至60万元之间，被告在签订协议时存在重大误解。被告同意返还原告5万元意向金，也多次向原告及居间方表达过可以退回该意向金。
本院经审理认定事实如下：上海市宝山区聚丰XXXXX弄XXX号XXX室房屋登记为XX公司所有。2019年11月30日，施X（买受方、乙方）与XX公司（出卖方、甲方）签订房地产买卖居间协议，约定甲方将系争房屋出售乙方，房屋总价款270万元；该协议附件一为《房地产买卖协议》，约定双方于本协议签订后10日内前往丙方签订示范文本的上海市房地产买卖合同；并对首期房价款、第二期房价款及支付方式、过户时间、交房及尾款均作了约定；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费由甲、乙方各自承担；第三条约定，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方面解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应约方应按照本协议所述房价的20％向守约方支付违约金。上述协议出卖方（甲方）落款处均由XX公司法定代表人王XX签字。同日，施X向王XX转账支付5万元，王XX出具收据，载明，兹收到施X（买受人）支付给到本人的款项计人民币五万元整，本人确认，上述款项系施X购买系争房屋的购房定金。2019年12月13日，施X向XX公司发送催告函，催告XX公司办理网签手续，该函件于2019年12月15日签收。XX公司于12月15日回函，告知施X由于税费超出预期，系争房屋将不再出售，要求施X提供银行账号用于退还5万元意向金。
审理中，施X向本院提供其和中介的聊天记录、买卖双方及中介的对话录音，证明施X在购房过程中积极履行合同义务，并无过错，XX公司以税费为由未履行合同义务。XX公司认可聊天记录的真实性，但协议书上只有法人代表人王XX签字，并无公司盖章，亦未约定三方的住所，合同并未成立，XX公司本意是想等税费确认后再签订正式的合同；导致交易无法继续进行也是因为税费问题，非XX公司不愿意继续履行合同。对聊天录音的真实性也认可，XX公司在交易前无法确定缴税金额，在得知税费大概在50万元到60万元之间后，就一直想撤销协议。XX公司还向本院提供聊天记录、录音光盘、信息截屏、支付宝截屏及企业信息，以证明XX公司因税费问题要求撤销协议，XX公司未在协议盖章的原因是需和其他股东协商一致。施X对上述证据真实性均无异议，反而能证明XX公司以税费为由拒绝履行合同义务。同时施X表示，因系争合同没有履行，其名字被中介方锁定，无法进行其他房屋交易，产生时间和资金的损失，系争房屋价格没有大的变动。
裁判分析过程
本院认为，根据法律规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。王XX作为XX公司的法定代表人，以XX公司名义与施X就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，该协议详细约定系争房屋的总价、付款方式、过户时间、交房、税费负担及违约责任等内容，系双方当事人真实意思表示，双方的房屋买卖合同关系成立，且合法有效，XX公司理应恪守履行。XX公司关于未约定三方住所故协议未成立、协议还需其他股东同意才能履行的抗辩意见，无法律依据，本院不予采信。XX公司未在约定期限签订《上海市房地产买卖合同》，并在收到施X发出的催告函件后明确表示不再履行协议，故施X要求解除与其签订的房地产买卖居间协议的诉讼请求，符合合同约定，本院予以准许。合同解除后，XX公司应当返还施X购房款5万元。关于违约金，XX公司未按约履行导致双方合同解除，应当向施X支付违约金。税费政策系政府公开信息，XX公司在出售房屋时应当对其需承担的税费金额进行了解，其不了解税费政策不能成为其免责事由。本案审理中施X自述房价并无大的变动，本院结合合同实际履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，酌情确定XX公司需支付违约金10万元。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
判决结果
一、解除原告施X与被告上海XX公司就上海市宝山区聚丰XXXXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》；
二、被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告施X购房款5万元；
三、被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告施X违约金10万元；
四、驳回原告施X的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取4，850元，由原告施X负担3，200元，被告上海XX公司负担1，650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
文尾
审 判员 刘XX
二〇二〇年四月二十三日
法官助理 汤XX
书 记员 蒋XX
委托诉讼代理人：刘X，上海XX律师。
委托诉讼代理人：张X，上海XX律师。
被告：上海XX公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：王XX，执行董事。
委托诉讼代理人：李萃，上海汉盛律师事务所律师。
诉讼记录
原告施X与被告上海XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施X的委托诉讼代理人刘X、张X，被告法定代表人王XX、委托诉讼代理人李萃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案件基本情况时间线
原告施X向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的房地产买卖协议；2、判令被告向原告支付违约金人民币54万元（以下均为人民币）；3、判令被告返还原告购房款5万元。事实和理由：2019年11月30日，原告与被告就上海市宝山区聚丰XXXXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房屋以270万元的价格出售给原告，并对网签时间、房屋首付款、二期房款、房屋尾款及支付时间、过户及交房均进行了约定。协议同时约定被告保证有权出售系争房屋，并在签订协议时已征得系争房屋全体权利人同意。如被告因无权或越权处分系争房屋导致本协议未能履行，将承担房价20％的违约责任。协议签订后，原告一直按约履行，被告未按约与原告办理网签，构成根本违约，故原告诉至本院。
被告XX公司辩称，被告已于2019年12月15日通过书面形式告知双方取消协议，故双方已于当日撤销该协议。原被告并未达成违约标准，合同第三条未约定违约责任，原被告在和居间方签订协议时，居间方告知被告税费在20万元至30万元之间，后被告向税务部门确认税费在50万元至60万元之间，被告在签订协议时存在重大误解。被告同意返还原告5万元意向金，也多次向原告及居间方表达过可以退回该意向金。
本院经审理认定事实如下：上海市宝山区聚丰XXXXX弄XXX号XXX室房屋登记为XX公司所有。2019年11月30日，施X（买受方、乙方）与XX公司（出卖方、甲方）签订房地产买卖居间协议，约定甲方将系争房屋出售乙方，房屋总价款270万元；该协议附件一为《房地产买卖协议》，约定双方于本协议签订后10日内前往丙方签订示范文本的上海市房地产买卖合同；并对首期房价款、第二期房价款及支付方式、过户时间、交房及尾款均作了约定；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费由甲、乙方各自承担；第三条约定，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方面解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应约方应按照本协议所述房价的20％向守约方支付违约金。上述协议出卖方（甲方）落款处均由XX公司法定代表人王XX签字。同日，施X向王XX转账支付5万元，王XX出具收据，载明，兹收到施X（买受人）支付给到本人的款项计人民币五万元整，本人确认，上述款项系施X购买系争房屋的购房定金。2019年12月13日，施X向XX公司发送催告函，催告XX公司办理网签手续，该函件于2019年12月15日签收。XX公司于12月15日回函，告知施X由于税费超出预期，系争房屋将不再出售，要求施X提供银行账号用于退还5万元意向金。
审理中，施X向本院提供其和中介的聊天记录、买卖双方及中介的对话录音，证明施X在购房过程中积极履行合同义务，并无过错，XX公司以税费为由未履行合同义务。XX公司认可聊天记录的真实性，但协议书上只有法人代表人王XX签字，并无公司盖章，亦未约定三方的住所，合同并未成立，XX公司本意是想等税费确认后再签订正式的合同；导致交易无法继续进行也是因为税费问题，非XX公司不愿意继续履行合同。对聊天录音的真实性也认可，XX公司在交易前无法确定缴税金额，在得知税费大概在50万元到60万元之间后，就一直想撤销协议。XX公司还向本院提供聊天记录、录音光盘、信息截屏、支付宝截屏及企业信息，以证明XX公司因税费问题要求撤销协议，XX公司未在协议盖章的原因是需和其他股东协商一致。施X对上述证据真实性均无异议，反而能证明XX公司以税费为由拒绝履行合同义务。同时施X表示，因系争合同没有履行，其名字被中介方锁定，无法进行其他房屋交易，产生时间和资金的损失，系争房屋价格没有大的变动。
裁判分析过程
本院认为，根据法律规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。王XX作为XX公司的法定代表人，以XX公司名义与施X就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，该协议详细约定系争房屋的总价、付款方式、过户时间、交房、税费负担及违约责任等内容，系双方当事人真实意思表示，双方的房屋买卖合同关系成立，且合法有效，XX公司理应恪守履行。XX公司关于未约定三方住所故协议未成立、协议还需其他股东同意才能履行的抗辩意见，无法律依据，本院不予采信。XX公司未在约定期限签订《上海市房地产买卖合同》，并在收到施X发出的催告函件后明确表示不再履行协议，故施X要求解除与其签订的房地产买卖居间协议的诉讼请求，符合合同约定，本院予以准许。合同解除后，XX公司应当返还施X购房款5万元。关于违约金，XX公司未按约履行导致双方合同解除，应当向施X支付违约金。税费政策系政府公开信息，XX公司在出售房屋时应当对其需承担的税费金额进行了解，其不了解税费政策不能成为其免责事由。本案审理中施X自述房价并无大的变动，本院结合合同实际履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，酌情确定XX公司需支付违约金10万元。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
判决结果
一、解除原告施X与被告上海XX公司就上海市宝山区聚丰XXXXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》；
二、被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告施X购房款5万元；
三、被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告施X违约金10万元；
四、驳回原告施X的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取4，850元，由原告施X负担3，200元，被告上海XX公司负担1，650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
文尾
审 判员 刘XX
二〇二〇年四月二十三日
法官助理 汤XX
书 记员 蒋XX
