律师随笔
买卖合同解除是否该支付中介费
作者：孙心远 律师 时间：2012年01月02日
【案情】原告是从事房屋买卖、租赁等信息咨询以获得中介费用的中介公司。被告张某欲出售其房屋及车库，后在原告的撮合下，被告张某和被告王某经共同协商，达成房屋买卖协议。协议签订后，两被告没有依约支付中介费用，在协商未果情况下，原告以居间合同为由将两被告诉至法院。
【争议】原告认为其已完成了居间合同所有义务，被告应依照协议支付中介费用。两被告则认为他们虽然已签订了房屋买卖协议，但经他们双方协商一致解除了房屋买卖合约，没有实际完成房屋交易，不应支付该中介费。
【评析】汪律师：两被告应当支付该中介费用。理由如下：
根据《合同法》第四百二十六条第一款之规定，在居间人按照居间合同的约定，通过媒介服务促成合同订立时，居间人就可以按照约定请求合同当事人平均支付居间报酬，也就是说，居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件。本案中，张某欲出售的房屋在原告的撮合下，已与王某达成房屋买卖协议，合同已经成立，两被告应当依照约定支付中介费。
合同的效力与合同的成立是两个不同的概念。合同是当事人的合意，只要当事人意思达到一致，合同即告成立，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。合同成立与否是一事实问题，其意义在于识别某一合同是否已经存在。而合同的效力是法律价值判断问题，其意义在于识别某一合同是否符合法律的精神和规定。根据《合同法》的规定，居间人是为委托人提供订立合同的机会，其行为本身不一定导致发生法律效果，因此，《合同法》规定居间报酬的支付是以合同成立为条件，而不是以合同生效为条件。本案中，张某即使因无权处分房屋产权而导致合同无效，也不影响居间报酬的支付，除非原告违反居间合同如实报告义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，才不得要求支付居间报酬。
合同是否已经履行不影响居间报酬的支付。居间合同的居间人只作为委托人与第三人之间签订合同的介绍人，自己一般不直接参与订立合同，居间人既不是代理人，又非当事人和保证人，他不能保证合同双方一定履行合同。居间行为所介绍的当事人之间合同一经成立，居间人的作用即结束，因此，不能要求把合同履行作为支付居间报酬的条件。
【评析】汪律师：两被告应当支付该中介费用。理由如下：
根据《合同法》第四百二十六条第一款之规定，在居间人按照居间合同的约定，通过媒介服务促成合同订立时，居间人就可以按照约定请求合同当事人平均支付居间报酬，也就是说，居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件。本案中，张某欲出售的房屋在原告的撮合下，已与王某达成房屋买卖协议，合同已经成立，两被告应当依照约定支付中介费。
合同的效力与合同的成立是两个不同的概念。合同是当事人的合意，只要当事人意思达到一致，合同即告成立，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。合同成立与否是一事实问题，其意义在于识别某一合同是否已经存在。而合同的效力是法律价值判断问题，其意义在于识别某一合同是否符合法律的精神和规定。根据《合同法》的规定，居间人是为委托人提供订立合同的机会，其行为本身不一定导致发生法律效果，因此，《合同法》规定居间报酬的支付是以合同成立为条件，而不是以合同生效为条件。本案中，张某即使因无权处分房屋产权而导致合同无效，也不影响居间报酬的支付，除非原告违反居间合同如实报告义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，才不得要求支付居间报酬。
合同是否已经履行不影响居间报酬的支付。居间合同的居间人只作为委托人与第三人之间签订合同的介绍人，自己一般不直接参与订立合同，居间人既不是代理人，又非当事人和保证人，他不能保证合同双方一定履行合同。居间行为所介绍的当事人之间合同一经成立，居间人的作用即结束，因此，不能要求把合同履行作为支付居间报酬的条件。
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