律师随笔
苏州孙心远律师 房贷新政是否构成解除房屋买卖合同的理由
作者：孙心远 律师 时间：2012年07月17日
最近因房贷新政出台，导致房屋买卖合同纠纷频现，有很多当事人向我咨询在已经签订正式房屋买卖合同后房贷新政颁布，房贷新政是否构成解除房屋买卖合同的理由，包括出卖人和买受人。现将本人对该问题的意见简述如下，以供大家参考。
解除合同分为约定解除和法定解除，下面分别从这两方面进行简析。
第一、约定解除情形。
《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
如果在房屋买卖合同中有明确约定因银行政策变化而导致买受人未能获批贷款作为解除合同的条件，买受人当然可以按照约定解除房屋买卖合同。
在实践当中，一般在房屋买卖合同中约定因银行政策变化而导致买受人未能获批贷款作为解除合同条件的很少见。
相反在买受人与开发商签订的商品房预售合同中通常会以补充协议的形式约定如果买受人未能取得银行贷款，买受人应当以现金或其他方式按照开发商通知的付款时间支付余款，否则买受人需承担违约责任。在二手房买卖合同当中一般无此约定。
第二、法定解除情形。
《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 根据以上第一款规定，因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同。首先必须存在不可抗力的客观情况，另外还必须致使不能实现合同目的，如仅存在不可抗力，但是不影响合同目的的实现还不足以达到解除合同的条件。
不可抗力是指是指合同订立时不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。
房贷新政不属于自然现象，也不属于通常所指的构成不可抗力的社会现象，因此不属于不可抗力。
以上第二、三、四款的规定与房贷新政是否构成解除合同的理由无关，那么是否存在第五款规定的其他情形呢？这个是有的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
该条款适用于买受人与开发商签订的商品房预售合同。根据以上规定，因不可归责于当事人双方的“事由”的范围应大于不可抗力的范围，应包括不可抗力及不可归责于当事人双方的非不可抗力的事由，当然应当包括情势变更的事由。因政府政策变化而导致首付比例更高和银行贷款的条件更严格，明显属于不能归责于买受人的事由。因此在商品房预售合同中因贷款新政导致买受人未能获准贷款，在双方没有另行约定付款方式的情况下买受人应可以请求解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
该条不仅适用于买受人与开发商签订的商品房预售合同，而且也适用于二手房买卖合同。
贷款新政不属于不可抗力，从常理来说贷款新政的突然颁布也是一般社会公众在订立房屋买卖合同时无法预见的（有的律师在谈及贷款新政不属于不可抗力时认为其是可预见的，但是谈及贷款新政属于情势变更时又认为其是不可预见的，这是自相矛盾的，似有不妥，本人认为新政对于普通公众来说应属不可预见的），但是是否属于以上规定的商业风险的重大变化呢？
对何为“商业风险”没有相关的具体规定和解释，在实践当中存有争议。商业风险一般是指在经济活动中当事人可能遇到并应承担的正常损失，是当事人在签订合同之前应当预见到的。房贷新政是当事人在签订合同时无法预见的，属于意外风险，应不属于商业风险。
贷款新政对于买受人产生的影响是否属于重大变化呢？重大变化没有具体的定义，只能由法官根据案件的具体情况去进行判断，行使自由裁量权。根据目前社会实际情况，房屋价格比较高，10%的房价款对于普通的社会公众来说数额还是比较大的。
在房贷新政下买受人在原有条件下无法取得银行贷款，无法按照约定支付购房款，要求继续履行合同对于买受人来说明显不公平，因此在这种情况下如双方没有另行约定应允许买受人对合同进行变更或解除。
如果非因房贷新政原因，而是因买受人在新政颁布之前即不符合银行的批贷条件，如信誉存在问题、收入证明存在问题等，那么买受人以房贷新政作为抗辩理由是不能成立的。
当然在实践当中，房贷新政是否构成解除房屋买卖合同的理由还需要参照其他的具体情况而定，不同案件具体情况不同，不能一概而论。
解除合同分为约定解除和法定解除，下面分别从这两方面进行简析。
第一、约定解除情形。
《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
如果在房屋买卖合同中有明确约定因银行政策变化而导致买受人未能获批贷款作为解除合同的条件，买受人当然可以按照约定解除房屋买卖合同。
在实践当中，一般在房屋买卖合同中约定因银行政策变化而导致买受人未能获批贷款作为解除合同条件的很少见。
相反在买受人与开发商签订的商品房预售合同中通常会以补充协议的形式约定如果买受人未能取得银行贷款，买受人应当以现金或其他方式按照开发商通知的付款时间支付余款，否则买受人需承担违约责任。在二手房买卖合同当中一般无此约定。
第二、法定解除情形。
《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 根据以上第一款规定，因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同。首先必须存在不可抗力的客观情况，另外还必须致使不能实现合同目的，如仅存在不可抗力，但是不影响合同目的的实现还不足以达到解除合同的条件。
不可抗力是指是指合同订立时不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。
房贷新政不属于自然现象，也不属于通常所指的构成不可抗力的社会现象，因此不属于不可抗力。
以上第二、三、四款的规定与房贷新政是否构成解除合同的理由无关，那么是否存在第五款规定的其他情形呢？这个是有的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
该条款适用于买受人与开发商签订的商品房预售合同。根据以上规定，因不可归责于当事人双方的“事由”的范围应大于不可抗力的范围，应包括不可抗力及不可归责于当事人双方的非不可抗力的事由，当然应当包括情势变更的事由。因政府政策变化而导致首付比例更高和银行贷款的条件更严格，明显属于不能归责于买受人的事由。因此在商品房预售合同中因贷款新政导致买受人未能获准贷款，在双方没有另行约定付款方式的情况下买受人应可以请求解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
该条不仅适用于买受人与开发商签订的商品房预售合同，而且也适用于二手房买卖合同。
贷款新政不属于不可抗力，从常理来说贷款新政的突然颁布也是一般社会公众在订立房屋买卖合同时无法预见的（有的律师在谈及贷款新政不属于不可抗力时认为其是可预见的，但是谈及贷款新政属于情势变更时又认为其是不可预见的，这是自相矛盾的，似有不妥，本人认为新政对于普通公众来说应属不可预见的），但是是否属于以上规定的商业风险的重大变化呢？
对何为“商业风险”没有相关的具体规定和解释，在实践当中存有争议。商业风险一般是指在经济活动中当事人可能遇到并应承担的正常损失，是当事人在签订合同之前应当预见到的。房贷新政是当事人在签订合同时无法预见的，属于意外风险，应不属于商业风险。
贷款新政对于买受人产生的影响是否属于重大变化呢？重大变化没有具体的定义，只能由法官根据案件的具体情况去进行判断，行使自由裁量权。根据目前社会实际情况，房屋价格比较高，10%的房价款对于普通的社会公众来说数额还是比较大的。
在房贷新政下买受人在原有条件下无法取得银行贷款，无法按照约定支付购房款，要求继续履行合同对于买受人来说明显不公平，因此在这种情况下如双方没有另行约定应允许买受人对合同进行变更或解除。
如果非因房贷新政原因，而是因买受人在新政颁布之前即不符合银行的批贷条件，如信誉存在问题、收入证明存在问题等，那么买受人以房贷新政作为抗辩理由是不能成立的。
当然在实践当中，房贷新政是否构成解除房屋买卖合同的理由还需要参照其他的具体情况而定，不同案件具体情况不同，不能一概而论。
律师资料
孙心远律师
电话：15051526…
