律师随笔
苏州孙心远律师 公房拆迁法律问题分析
作者：孙心远 律师 时间：2012年07月17日
公房分为直管公房和自管公房，拆迁中经常涉及到公房拆迁补偿问题。在拆迁过程中公房产权单位一般可以放弃公房产权，由承租人直接作为被拆迁人获得安置补偿，审判实践中的纠纷多因承租人的资格而展开。
1、公房使用权转让纠纷。
90年代后，一些公房承租人纷纷将公房的使用权进行有偿转让，并到有关部门办理了变更登记。在得知拆迁信息后，一些原承租人以侵犯产权单位利益为由诉请确认转让合同无效。
从政策层面，公有住房使用权进入市场，并逐步被地方法规所认可，北京市就于2002年开展直管公有住房使用权交易试点工作。公房使用权转让也并非不受任何条件限制，依照《合同法》规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人即出租人的同意，包括事先同意或事后认可。因此在此类案件中，公房管理部门和产权单位对双方实施转让行为的态度非常重要，转让公房使用权时需征求有关部门和产权单位的同意，只有在所有权人无异议、不侵害所有权人权益的前提下才允许转让。
2、租赁合同变更纠纷。
在公房承租人资格认定问题上存在以下三种情形：
第一，公房由他人占有，未变更承租人。
承租人无偿将房屋借给亲朋好友居住或者有偿转租他人居住。如果承租人一直没有变更，按照借用、转租处理，实际居住人无权要求分得补偿款，但其忝附部分可根据实际发生费用主张相应补偿。
第二，承租人已经变更。
原承租人死亡，共同居住人申请变更承租人或者原承租人将房屋转租、借给亲朋好友居住之后变更了承租人。在此情况下，其他家庭成员、原承租人均无权主张拆迁补偿。
第三，公房原承租人死亡，尚未变更承租人。
公房不是私有财产，承租人不能以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体处分，此时只能根据相关法律规定办理。
《合同法》规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
《城市房屋租赁管理办法》规定共同居住的期限为2年。
如果原承租人死亡后，家庭成员之间就承租权问题发生争议，法院会根据不同的情况作出不同处理：
直管公房的承租人变更问题，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理。
自管公房的原承租人的共同居住人只有一人，要求产权单位变更承租人，一般应予以支持；数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位从中予以确定，法院不宜直接受理。公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利，该权利未经授权，他人不得代行。当共同居住人有多人时，应尊重产权单位的意见。
那么在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，拆迁补偿款如何分配呢?一般认为凡符合共同居住人条件、在公房中居住的所有家庭成员应当共同得到补偿，如果没有居住人，则由全部继承人共同取得补偿款。
3、公房补偿款分配纠纷。
公有住房的拆迁补偿款不仅包括房屋重置成新价而且包括区位补偿价，即该被拆除房屋所占有范围内的土地使用权价值。根据租赁关系在居住地已获得常住户口并实际居住的共同居住人，也享有与公房承租人相同的土地使用权益。如果公房租赁权于婚姻存续期间获得，应推定已经考虑了配偶、子女等共居人因素，拆迁人给予的货币补偿款归承租人及其共同居住人共有。
一般拆迁人签订拆迁补偿安置协议时对承租人和共同居住人会从实质上进行审查。共同居住人是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁公告之日在该房屋处已实际居住一定期间，且本市无其他住房的家庭成员（存在结婚、出生、服兵役、居住困难等情形的可以放宽条件限制）。补偿款分配时应根据公平原则，结合承租权的来源、取得方式、实际居住面积等情况酌情确定，对于老人、丧失劳动能力的人、对未成年承担监护责任的人应适当多分。其中搬家补助费、设备移转费、临时周转补助费，应由确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、共同居住人等取得。
4、公房腾退纠纷。
对于家庭成员发生纠纷，承租人要求其他家庭成员腾房的，如果争议的公房使用权中有其他家庭成员的份额，承租人要求其他家庭成员腾房的，不予支持。如果承租人在拆迁过程中购买了安置用房，共同居住人作为应安置人口享受优惠待遇，一般也享有居住使用权。
1、公房使用权转让纠纷。
90年代后，一些公房承租人纷纷将公房的使用权进行有偿转让，并到有关部门办理了变更登记。在得知拆迁信息后，一些原承租人以侵犯产权单位利益为由诉请确认转让合同无效。
从政策层面，公有住房使用权进入市场，并逐步被地方法规所认可，北京市就于2002年开展直管公有住房使用权交易试点工作。公房使用权转让也并非不受任何条件限制，依照《合同法》规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人即出租人的同意，包括事先同意或事后认可。因此在此类案件中，公房管理部门和产权单位对双方实施转让行为的态度非常重要，转让公房使用权时需征求有关部门和产权单位的同意，只有在所有权人无异议、不侵害所有权人权益的前提下才允许转让。
2、租赁合同变更纠纷。
在公房承租人资格认定问题上存在以下三种情形：
第一，公房由他人占有，未变更承租人。
承租人无偿将房屋借给亲朋好友居住或者有偿转租他人居住。如果承租人一直没有变更，按照借用、转租处理，实际居住人无权要求分得补偿款，但其忝附部分可根据实际发生费用主张相应补偿。
第二，承租人已经变更。
原承租人死亡，共同居住人申请变更承租人或者原承租人将房屋转租、借给亲朋好友居住之后变更了承租人。在此情况下，其他家庭成员、原承租人均无权主张拆迁补偿。
第三，公房原承租人死亡，尚未变更承租人。
公房不是私有财产，承租人不能以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体处分，此时只能根据相关法律规定办理。
《合同法》规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
《城市房屋租赁管理办法》规定共同居住的期限为2年。
如果原承租人死亡后，家庭成员之间就承租权问题发生争议，法院会根据不同的情况作出不同处理：
直管公房的承租人变更问题，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理。
自管公房的原承租人的共同居住人只有一人，要求产权单位变更承租人，一般应予以支持；数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位从中予以确定，法院不宜直接受理。公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利，该权利未经授权，他人不得代行。当共同居住人有多人时，应尊重产权单位的意见。
那么在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，拆迁补偿款如何分配呢?一般认为凡符合共同居住人条件、在公房中居住的所有家庭成员应当共同得到补偿，如果没有居住人，则由全部继承人共同取得补偿款。
3、公房补偿款分配纠纷。
公有住房的拆迁补偿款不仅包括房屋重置成新价而且包括区位补偿价，即该被拆除房屋所占有范围内的土地使用权价值。根据租赁关系在居住地已获得常住户口并实际居住的共同居住人，也享有与公房承租人相同的土地使用权益。如果公房租赁权于婚姻存续期间获得，应推定已经考虑了配偶、子女等共居人因素，拆迁人给予的货币补偿款归承租人及其共同居住人共有。
一般拆迁人签订拆迁补偿安置协议时对承租人和共同居住人会从实质上进行审查。共同居住人是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁公告之日在该房屋处已实际居住一定期间，且本市无其他住房的家庭成员（存在结婚、出生、服兵役、居住困难等情形的可以放宽条件限制）。补偿款分配时应根据公平原则，结合承租权的来源、取得方式、实际居住面积等情况酌情确定，对于老人、丧失劳动能力的人、对未成年承担监护责任的人应适当多分。其中搬家补助费、设备移转费、临时周转补助费，应由确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、共同居住人等取得。
4、公房腾退纠纷。
对于家庭成员发生纠纷，承租人要求其他家庭成员腾房的，如果争议的公房使用权中有其他家庭成员的份额，承租人要求其他家庭成员腾房的，不予支持。如果承租人在拆迁过程中购买了安置用房，共同居住人作为应安置人口享受优惠待遇，一般也享有居住使用权。
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