律师随笔
苏州孙心远律师 以买卖方式过户当心弄假成真
作者：孙心远 律师 时间：2012年07月17日
【前情提要】
当下以买卖方式过户的情况非常多，既然通过买卖方式过户那么必然要签订买卖合同，也必然会约定一个交易价格，事后如果出售方凭借买卖合同要求支付房款怎么办？
【案情介绍】
邵先生兄弟二人，邵大康和邵小康，他们的父母2001年购买了一套房屋登记在邵大康名下，为邵大康结婚用，2010年邵小康也要结婚了，经过商量，父母出一部分钱，大康出一部分钱，大康再购买一套房屋，这套小的房屋就给小康结婚用，2010年11月份大康与小康通过买卖的方式办理了过户手续，买卖合同上约定的房屋交易价格是68万元，产权过户后，2011年4月份邵大康的父亲因交通事故去世，两兄弟在处理父亲的后事和财产处理上发生了不小的矛盾，2011年8月份大康向人民法院提起诉讼要求小康按照合同约定支付房款68万元，小康则认为该房屋名为买卖实为赠与，因此无需向其支付房款，双方各执一词，法院一时也难以判断买卖的真实性，最终还是在法院的主持下双方达成调解协议，由小康补偿大康30万元，双方息诉。
【法律分析】
房产过户的原因有很多，但是具体到办理过户手续的时候只能选择其中之一办理，要么买卖，要么赠与，要么夫妻析产，要么继承，夫妻析产和继承都有特定的背景，不适合普通过户，普通的过户一般要么是通过买卖的方式过户，要么是通过赠与的方式过户，因为赠与过户的房屋再行出售可能要交易数额不菲的个税，所以很多人选择通过买卖过户，如果通过买卖过户就会面临如本案这样的风险。
因为从表面上看通过买卖方式过户，双方是在进行房产的交易行为，而非赠与，也就是说形式与实质是不一样的，在这种情况下，如果没有确凿的证据证明双方的真实意思，那么对于获得房屋一方就是非常不利的，因为举证责任在于获得房屋的一方。那么如何规避这一风险呢？就如同本案一样，本来大康小康的真实意思是这套房屋给小康结婚用，大康另行购房，只是通过买卖的方式办理一下过户手续而已，然而因为双方发生矛盾后，大康一方直接凭借合同追索房款，直接使小康陷入被动，小康没有证据证明双方并非买卖而是赠与，这是对小康非常不利的地方。当然避免上述纠纷最好的办法是双方私下签订一份书面的协议书，将双方的实际意思通过书面的方式确认下来，这样的话，一旦发生纠纷，就可以通过这份协议书来确认双方的真实意思。
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