律师随笔
苏州孙心远律师 办理售房公证委托须谨慎
作者：孙心远 律师 时间：2012年07月17日
【案情介绍】
宋女士称自己因为生意上的问题急于用钱，通过一个朋友认识了黄某，黄某答应宋女士借钱给宋女士应急，但是要求宋女士将自己名下的一套房屋通过公证的方式委托黄某代为出售。黄某称如果届时宋女士按时还钱，那么双方办理撤销委托公证了结此事；如果届时宋女士不能按时还钱，那么黄某就将该房屋代为出售并且以出售的钱款冲抵债务。宋女士想自己只是一时周转不过来，届时肯定能还清，因此也就答应了，没想到还钱的时候黄某索要的利息远远高于当初承诺的利息标准，宋女士不同意，黄某就以受托人的身份将宋女士的房屋挂牌出售给张某，张某按照约定支付了房款并且办理了过户手续，等到宋女士再办好撤销公证委托的时候，产权人已经变更为张某了。宋女士找到张某主张房子是自己的，张某则称自己买了，付清了钱款，自己才是真正的产权人，两方就此争执不下。宋女士此时万分后悔当初不应当办理委托公证，因此咨询该种情况该如何处理。
【律师评析】
因借款而引发的诸如本案一样的房产纠纷屡见不鲜，而大多数情况下，借款人的权利很难得到保证，希望本文给遇到类似情况的人有个借鉴作用。
首先，宋女士如果要借款，那么可以采取抵押的方式将房产抵押给债权人而不应该办理交易公证委托。抵押登记可以在还清借款后予以解除，不会影响房屋产权。售房公证委托则不然，一旦办理了该种公证委托，那么受托人就可以在不经委托人同意的情况下单方就可以将房屋出售掉，也就是说一旦办理了公证委托手续，房屋的处分权产权人就无法控制了，很多人因为不清楚公证委托的效力而轻易受骗，就如同本案宋女士一样，造成严重后果。
其次，就本案而言，我们认为宋女士可以从两个方面维护自身权利。
第一种方式是起诉确认受托人黄某与张某签订的房屋买卖合同无效。采取该种方式维权的前提是黄某和张某存在恶意串通虚假买卖的情况。比如说张某本来就知道黄某无权出售该房屋，两个人恶意签订买卖合同已达到宋女士无法要回房屋的目的。认定是否是恶意串通可以从下面几个方面去考察。一是看受托人与购房人是否认识；二是看购房时是否看房；三是看买卖过程是否符合一般交易惯例，价格是否合理；四是看否有真实的资金往来。如果宋女士能够提出较为有利的证据通过上面几点证明黄某和张某恶意串通的，那么宋女士就可以拿回房屋。
第二种方式，如果经过核查发现购房人是善意的，支付了合理对价取得房屋产权，不存在合同无效的法定事由。那么宋女士只能要求受托人返还出售的房款。按照《合同法》第404条的规定“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。在本案中如果认定黄某代为出售该房屋的行为合法有效，那么黄某负有向宋女士转交代为领取的售房款的义务。
总而言之，出售房屋的公证委托如果一定要办理也应该办理给自己较为信任的人，否则房屋一旦出售就追悔不及了
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