律师随笔
商品房买卖合同购房者的解除权解读
作者：孙心远 律师 时间：2012年11月23日
《中华人民共和国合同法》第八条规定了一项重要的法律原则“依合同履行义务原则”，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但是在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或者不可能合了约定或者法定的条件，购房者就可以行使解除权解除双方签订的《上海市商品房预售合同》。房产纠纷律师通过本文详细解析商品房买卖法律关系中的法定和约定解除权。首先研究基于法律规定的解除权，再研究合同约定的解除权。
基于法律规定的合同解除权
《合同法》第六十九条规定了不安抗辩权行使后，开发商未能在合理期限内恢复履行能力并且未提供适当担保的，购房者可以解除合同。
《合同法》第九十三条规定了合同约定解除权，购房者和开发商可以约定购房者解除合同的条件，解除合同条件成就时购房者可以解除合同。
《合同法》第九十四条规定了法定解除权，购房者可以在五种情况下解除合同，这五种情况分别是不可抗力、拒绝履行、迟延履行、不完全履行和其他法定情形。
《合同法》第一百四十八条规定了标的物质量不符合要求致使合同目的不能实现时，购房者可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定了购房者可以解除合同的两种情形，分别是开发商未告知购房者又将房屋抵押给第三人和开发商未告知购房者又将房屋出售给第三人
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定了房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋主体结构质量经检验确属不合格时，购房者可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定了房屋质量问题严重影响正常居住使用时，购房者可以要求解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定了房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积误差比绝对值超过3%的，购房者可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定了《合同法》第九十四条规定的法定解除权在商品房买卖法律关系中的具体适用。规定了开发商迟延交付房屋经过三个月的催告期后仍未交付的，购房者可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定了由于开发商的原因致使购房者逾期超过一年不能办理房屋所有权登记时，购房者可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了由于开发商的原因导致购房者不能订立购房抵押贷款合同，购房者可以解除合同。
综上，《合同法》赋予了购房者4种解除权，《商品房买卖合同纠纷解释》赋予了当事人7种解除权。当满足这11种情形时，购房者就可以要求解除合同。当然解除合同自然要发生解除合同的法律后果，比如说损害赔偿责任或者违约金责任。
《合同法》第六十九条规定了不安抗辩权行使后，开发商未能在合理期限内恢复履行能力并且未提供适当担保的，购房者可以解除合同。
《合同法》第九十三条规定了合同约定解除权，购房者和开发商可以约定购房者解除合同的条件，解除合同条件成就时购房者可以解除合同。
《合同法》第九十四条规定了法定解除权，购房者可以在五种情况下解除合同，这五种情况分别是不可抗力、拒绝履行、迟延履行、不完全履行和其他法定情形。
《合同法》第一百四十八条规定了标的物质量不符合要求致使合同目的不能实现时，购房者可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定了购房者可以解除合同的两种情形，分别是开发商未告知购房者又将房屋抵押给第三人和开发商未告知购房者又将房屋出售给第三人
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定了房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋主体结构质量经检验确属不合格时，购房者可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定了房屋质量问题严重影响正常居住使用时，购房者可以要求解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定了房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积误差比绝对值超过3%的，购房者可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定了《合同法》第九十四条规定的法定解除权在商品房买卖法律关系中的具体适用。规定了开发商迟延交付房屋经过三个月的催告期后仍未交付的，购房者可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定了由于开发商的原因致使购房者逾期超过一年不能办理房屋所有权登记时，购房者可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了由于开发商的原因导致购房者不能订立购房抵押贷款合同，购房者可以解除合同。
综上，《合同法》赋予了购房者4种解除权，《商品房买卖合同纠纷解释》赋予了当事人7种解除权。当满足这11种情形时，购房者就可以要求解除合同。当然解除合同自然要发生解除合同的法律后果，比如说损害赔偿责任或者违约金责任。
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