律师随笔
购房者要警惕"按套计价"时房屋面积缩水"陷阱"
作者：孙心远 律师 时间：2013年02月24日
商品房买卖合同中注明了房屋套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，交房办证时业主才发现房屋面积竟“缩水”超过１１平方米。日前，福州市中级法院对这起业主要求开发商偿还面积差价款的案件作出终审判决：房屋是“按套计价”，约定的面积仅具有参考作用，开发商不承担赔偿责任。
２００３年８月，陈先生与一房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定买卖的商品房建筑面积为１９１．４０平方米，其中套内建筑面积１６６．５２平方米，公共部分与公用房屋分摊面积２４．８８平方米。合同还约定，计价方式与价款按套计算，总价为６４万元。
合同订立后，陈先生依约支付房款，开发商也交付了房屋并帮助陈先生办理了产权证。根据产权证的记载，房屋面积为１８０．１７平方米，比约定面积少了１１．２３平方米。陈先生向法院提起诉讼，要求开发商偿还面积差价款。
市中级法院指出，经调查，该商品房于２００２年９月通过消防验收，买卖双方于２００３年８月签订合同，属于现房买卖，双方在合同中约定“按套计价”。根据建设部《商品房销售管理办法》规定，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。尽管合同注明了房屋建筑面积和分摊的共有面积，但并没有对该面积确认和面积差异处理的约定，写在合同上的面积数据仅具有参考作用，不能作为计价依据。因此，开发商不承担补偿面积差价的责任。
本站对上述问题的相关法律摘录如下：
第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
? 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
? 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
? 第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
? 按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
??第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
?? 合同未作约定的，接以下原则处理：
?? （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
?? （二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
?? 产权登记面积－合同约定面积
?? 面积误差比＝?????????????×１００％
?? 合同约定面积
?? 因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
?? 第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
２００３年８月，陈先生与一房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定买卖的商品房建筑面积为１９１．４０平方米，其中套内建筑面积１６６．５２平方米，公共部分与公用房屋分摊面积２４．８８平方米。合同还约定，计价方式与价款按套计算，总价为６４万元。
合同订立后，陈先生依约支付房款，开发商也交付了房屋并帮助陈先生办理了产权证。根据产权证的记载，房屋面积为１８０．１７平方米，比约定面积少了１１．２３平方米。陈先生向法院提起诉讼，要求开发商偿还面积差价款。
市中级法院指出，经调查，该商品房于２００２年９月通过消防验收，买卖双方于２００３年８月签订合同，属于现房买卖，双方在合同中约定“按套计价”。根据建设部《商品房销售管理办法》规定，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。尽管合同注明了房屋建筑面积和分摊的共有面积，但并没有对该面积确认和面积差异处理的约定，写在合同上的面积数据仅具有参考作用，不能作为计价依据。因此，开发商不承担补偿面积差价的责任。
本站对上述问题的相关法律摘录如下：
第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
? 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
? 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
? 第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
? 按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
??第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
?? 合同未作约定的，接以下原则处理：
?? （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
?? （二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
?? 产权登记面积－合同约定面积
?? 面积误差比＝?????????????×１００％
?? 合同约定面积
?? 因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
?? 第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
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