律师随笔
律师支招教你对付房东“跳价”问题
作者：孙心远 律师 时间：2013年10月07日
由于房产交易的特殊性，从看房、预订、签约、交付和过户，往往短则一月，长则半年一年，而不断在变动的房价，难免让卖房人心里不平衡，各种各样的毁约招数便施展了出来。由于近期房价仍在不断上涨，近几个月由于卖房人毁约产生的诉讼大幅度增加。 为此，笔者归纳出几种主要毁约手段，并在法律实务的角度予以一一解析：一、直接毁约赔偿型对策：约定高额定金 今年5月，小张通过中介看中了一套房子，买卖双方谈好房价100万元整，小张要支付定金5万元，但房主却表示相信小张买房的诚意，只要求小张付5000元就可以了。谁知一周后，房主却表示因为房子涨价，决定不卖房了，愿意双倍赔偿小张定金1万元。小张虽然白拿了5000元，却错过了低价买房的时机，心里总觉得很窝囊。 律师支招：根据相关法律规定，买卖双方只成立定金合同并交纳了定金，但并未签订主买卖合同的，卖方可以用双倍返还定金的代价解除合同，买方可以用不索回定金的代价解除合同。因此，本案中，房主以多付一倍定金5000元的方式和小张解除合同是合法的。买房人要想避免这样的风险，一方面可以要求与卖房人订立南京市存量房买卖合同，通过订立主合同的方式避免卖方毁约，另一方面，买方可以支付高额的定金，根据法律规定，定金最高可以合同总价的20%。二、亲属配合抬价型对策：让全体共有人到场 小赵和房主在中介公司的组织下，共同签订了房屋买卖合同，小赵也付了首付款，可是不久后，房主的妻子却到中介公司大吵大闹，声称房子是夫妻共同财产，房产证上也是两个人的名字，房主卖房没有经过她的同意是无效的，虽然小赵和中介公司的工作人员都清楚地记得，几次到房主家看房，他的妻子都在家，但现在她却矢口否认了，此时，房主也适时地表示，如果能再给他妻子几万元，他们还是愿意卖房的，最终，小赵多花了5万元买下了此房。 律师支招：我国婚姻法规定，像房产这样的重大的夫妻财产需要处置的，应经夫妻双方协商一致同意方可，一方擅自处置房产的行为可能会被认定无效，本案中，小赵明知房产证上是夫妻两人的名字，知道或应当知道该房产为夫妻共同财产，但却只让房主一人签字，显然这样的交易行为是无效的，所以，买房人买房一定要看房产证，一定要和房产证人登记的房主签订买卖契约才有效，如果房屋是多人共有的，应要求全部共有人到场签字同意售房，这样的买卖行为才有效。三、拒绝配合过户型对策：合同约定过户时间 小王和房主签了房屋买卖合同，但在约定的过户日期到了房主却拒不配合小王过户，并明确告知小王房子卖亏了，想要配合过户可以，但要再给2万块钱，最终小王只好再付给房主2万元。 律师支招：就房产局而言，房地产交易过程中，必须买卖双方共同到场进行交易才有效，而买卖双方配合过户，却是当事人双方应当履行的法定和约定义务，本案中，房主以拒不配合过户让买房人额外支付款项，其行为显然属恶意违约，变相敲诈。作为买房人，一方面可以在买卖合同中约定双方到房产局办理过户的准确时间，并约定一方不配合对方过户应承担每日产生的违约金，以此威慑卖房人，另一方面，如果卖房人确实拒不配合过户，买房人应及时向人民法院提起诉讼，法院会限令日期勒令卖房人配合过户，如卖房人仍不执行，买房人可以通过人民法院直接向房产部门办理过户手续。四、一房二卖欺诈型对策：起诉并及时财产保全 老赵看中了一套房，和房主签了协议，付了首付就住进了该房。到了约定过户的时间，房主以配合过户为条件要求老赵加价，老赵认为自己已经住进了房子，而且只付了首付，是否及时过户对自己影响不大，所以没有理睬。谁知几个月后，突然有人敲门拿着房产证要求老赵搬家，他这才发现，原房主已经加价把房子卖给他人了，而老赵自己虽然抱着和原房主签订的合同和收条，却只能搬家了。 律师支招：就房屋买卖而言，最重要的不是交房，而是过户，只有过了户领了产权证，这样的房子才真正属于买房人所有。本案中，老赵虽然住进了房子，但是后来的房主有权以产权人的身份要求老赵搬迁，而老赵虽然购房在前，但由于无房产证，只能搬离房屋，去找原房主主张权益。所以，买房人在没有房屋过户的情况下，不能持坐等和无所谓的态度，应尽早催促房主过户，如房主拒不过户并流露出一房二卖倾向的，买房人应及时向人民法院起诉，并请求法院采取财产保全措施，限制房主将房屋过户他人，以确保买房人将来胜诉后能顺利办理房产过户。
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