律师随笔
二手房买卖，切记关注户口问题
作者：孙心远 律师 时间：2013年10月07日
房屋买卖与户口迁徙，是两个独立的体系：一般而言，对购房者而言，只要取得了房屋实体及房屋产权，即已经完成了购房的目的；户籍，仅为行政管理等之需。但现实中，户口常附加着诸多的利益，甚至对于许多刚性需求购房者而言意义重大：1、毕业留沪或者人才引进的新上海人，购买一套房屋意味着户口终于可以落地；2、家有学龄期孩子的家庭，将户口迁入学区房对孩子择校就学可谓影响深远；3、所购房屋一旦动迁，户籍又常涉及拆迁“人头费”的分配；4、若所购房屋挂着上家甚至上上家的户口，再次交易就会碰到一定的麻烦等等。然而，高院早在2005年就已明确：户口迁徙，属于行政管理事项，法院不予受理，即户口不能通过法院判决获得强制执行的效力。实践中，迁出户籍，也必须要由本人到场配合才能完成。因此，作为买方而言，并不是拿到产证就能迁入户口，在购买二手房时特别注意户口问题。由于户口问题，事后解决困难重重，上海君澜律师事务所房产部结合近几年处理诸多类似纠纷的经验，对防范二手房交易中的户口纠纷问题，一一支招解析：其一、事前调查：在购买一套二手房之前，购房者需要了解这套二手房上是否存在户口。建议去房屋所在地的派出所调查了解，必要时可委托律师作“户籍调查”。其二、违约累计：若一套二手房内有户口，则需要在 《房地产买卖居间协议》（通常称《定金协议》）和《上海市房地产买卖合同》中明确约定如何处理户口。通常应当约定该房中原有户口的迁出时间，若业主不能及时迁出户口的，违约金为多少，最迟的迁出时间不应当迟于交房时间。特别提醒：违约金应当约定按逾期的天数累计计算，以督促上家及时迁徙户口；并可留置一定的尾款，作为迁徙户口的对价。其三、解除条款：由于对房屋买卖合同而言，上家的户籍迁徙，不关乎实现合同的根本目的（即使就是为了迁入户籍而购房，事后举证也比较困难）。司法实践中，若无特别约定，法院一般不会以上家不迁徙户口而判定根本违约，准予解除合同。因此，律师特别提醒：若购房是为了实现迁入户籍的根本目的，建议约定：“若上家逾期X天迁出户口的，下家可以依法解除买卖合同，并上家承担违约金XX万元。”
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