律师随笔
买卖方式办理房产减名的法律风险
作者：孙心远 律师 时间：2013年10月07日
随着新“国8条”与“沪9条”等相关房产政策的出台，越来越多市民到各区房地产交易中心询问如何将房产证上的名字去掉，以规避限购政策。从现实操作而言，无非采用“赠与”或者“买卖”的方式办理房产减名。而“赠与”与“买卖”所交税费的不一，减名人为了少交税费，常单纯以“交费”多少在两种方式间衡量选择。 由于普通房减名：赠与须缴纳赠与房产价值5%（包括2%的公证费、3%的契税）的税费，而买卖只需交纳4%（包括1%的个税、3%的契税）。同时，即使是直系亲属间赠与所得房产再次出售，仍需缴纳20%的个税。因此，即使非普通房，很多市名也都选择“买卖”的方式办理房产减名。 然而，由于以“买卖方式”办理减名，在房地产交易中心备案的是《上海市房地产买卖合同》。因此，不论从交易的形式还是买卖合同内容上考量，双方是一次正常的“买卖交易”。但是，从房产交易双方而言，办理“买卖”手续，仅仅是为了减名而获得购房资格或者规避房产税，房产交易所涉及的“交易对价”并没有支付。由此，买卖双方的真实意思“实为赠与”与交易中心“名为买卖”出现了一定程度冲突。一旦发生纠纷，极易引发争议。近期，上海君澜律师事务所房产部就咨询接待了一个案例： 【典型案例】老张育有三女一男，生前曾在本市衡山路、虹镇老街各有一套产权房屋。2007年，老张与老伴合计，将衡山路德房屋留给了小儿子，三方至交易中心以“买卖方式”办理了过户手续。2008年，老张与老伴先后过世。2010年，虹镇老街房屋面临动迁，四姐弟因拆迁补偿款的分割发生纠纷。三个姐姐将弟弟诉之法院，要求分割动迁款。正当小张为争取动迁款有利分割忙碌时，又接到法院传票：三个姐姐将弟弟再次诉之法院，要求确认2005年其与父母就衡山路房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并房屋按照法定继承办理产权分割。小张顿时傻眼。 【原告观点】1、虽然衡山路的房屋已经过户至小张名下，但小张并没有按照《市房地产买卖合同》的约定支付107万的对价。2、2007年父母年事已高，不排除父母受蒙骗而办理的过户手续。故，小张不符合善意取得，双方签订的《市房地产买卖合同》因属无效。 【律师分析】从诉讼角度分析，原告正是抓住了小张与其父母“实为赠与”但“名为买卖”的纰漏，其诉讼的立足点不无道理：《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”因此，若以“买卖方式”办理过户，支付对价是“善意取得”房屋产权的必要前提。而小张并没有支付买卖合同所约定的107万购房款，因此不符合善意取得的条件；而且小张的父母已经过世，不能还原其办理房产过户的真实意思，只能从房地产交易中心备案的资料来考量，由此考量的结果只可能是“买卖”关系。于此诉讼，小张明显陷于被动。但笔者经分析认为：本案原告适用“善意取得”理论，提出合同无效的观点，立据不足：其一、因善意取得，侵害的是合同之外的第三人，即真正的产权人的权利。本案中，小张的父母以产权人的身份进行的交易，并没有侵害其物权；其二、合同的效力与合同的履行涉及不同的法律概念，不能因为合同尚未完全履行，就断然认定合同无效。但是，即使合同无效不成立，小张若无父母“实为赠与”的证据，买卖合同约定的107万购房款仍需支付。该107万应当作为遗产由四姐弟均分。 【律师提醒】办理“实为赠与、名为买卖”的房产减名程序时，“买卖”双方最好能够另行协议，明确：双方实为赠与关系，签订《上海市房地产买卖合同》仅为办理房产过户手续之需，并非双方的真实意思表示。
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”因此，若以“买卖方式”办理过户，支付对价是“善意取得”房屋产权的必要前提。而小张并没有支付买卖合同所约定的107万购房款，因此不符合善意取得的条件；而且小张的父母已经过世，不能还原其办理房产过户的真实意思，只能从房地产交易中心备案的资料来考量，由此考量的结果只可能是“买卖”关系。于此诉讼，小张明显陷于被动。但笔者经分析认为：本案原告适用“善意取得”理论，提出合同无效的观点，立据不足：其一、因善意取得，侵害的是合同之外的第三人，即真正的产权人的权利。本案中，小张的父母以产权人的身份进行的交易，并没有侵害其物权；其二、合同的效力与合同的履行涉及不同的法律概念，不能因为合同尚未完全履行，就断然认定合同无效。但是，即使合同无效不成立，小张若无父母“实为赠与”的证据，买卖合同约定的107万购房款仍需支付。该107万应当作为遗产由四姐弟均分。 【律师提醒】办理“实为赠与、名为买卖”的房产减名程序时，“买卖”双方最好能够另行协议，明确：双方实为赠与关系，签订《上海市房地产买卖合同》仅为办理房产过户手续之需，并非双方的真实意思表示。
律师资料
孙心远律师
电话：15051526…
