律师随笔
房屋抵押的常见问题
作者：孙心远 律师 时间：2013年12月26日
问题一：房屋抵押没有进行登记，有优先受偿权吗？
答：没有。根据《物权法》第一百八十七条【不动产抵押登记】“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”下列财产进行抵押时，必须到相关部门办理抵押登记方为有效1、建筑物和其他土地附着物；2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、正在建造的建筑物、船舶、航空器。因此，未经登记的房屋抵押不具有优先受偿权。
问题二：房屋抵押权行使有期限吗？
答：有。房屋抵押登记后，未经抵押权人申请，房产交易中心一般不会撤销抵押登记。但是，抵押权人要行使抵押权仍需在主债权诉讼时效内行使，否则会丧失抵押权的胜诉权。《物权法》第二百零二条“【抵押权存续期间】抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”
问题三：房屋抵押后可以自己居住吗？
答：可以，因为房屋抵押并不限制抵押人居住使用的权利。只有在债务到期后不能清偿的情况下，才涉及到房屋的变现。
问题四：房屋抵押后能出租吗？
答：可以，但是承租人不能对抗抵押权人。换言之，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的房屋。
问题五：房屋抵押后，可以再次抵押吗？
答：可以。房屋抵押后，如果还有残值，则房屋可以进行再次甚至多次抵押。只是清偿顺序按照抵押登记的时间先后顺序进行。如房屋价值200万元，第一次抵押登记的债权金额是80万，第二次抵押登记的债权金额是50万，则房屋变现后的钱款先归还第一个债权人的80万，再归还第二个债权人的50万。
问题六：债务到期后，抵押人不愿卖房还债怎么办？
有两种方式可以实现。第一种诉讼程序即到法院起诉债务人和抵押人，拿到生效判决书后申请法院强制执行。第二种特别程序即到法院申请担保物权实现的特别程序，法院审查合格后在30天内作出拍卖、变卖抵押物的裁定书，然后再凭裁定书申请法院执行。
答：没有。根据《物权法》第一百八十七条【不动产抵押登记】“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”下列财产进行抵押时，必须到相关部门办理抵押登记方为有效1、建筑物和其他土地附着物；2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、正在建造的建筑物、船舶、航空器。因此，未经登记的房屋抵押不具有优先受偿权。
问题二：房屋抵押权行使有期限吗？
答：有。房屋抵押登记后，未经抵押权人申请，房产交易中心一般不会撤销抵押登记。但是，抵押权人要行使抵押权仍需在主债权诉讼时效内行使，否则会丧失抵押权的胜诉权。《物权法》第二百零二条“【抵押权存续期间】抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”
问题三：房屋抵押后可以自己居住吗？
答：可以，因为房屋抵押并不限制抵押人居住使用的权利。只有在债务到期后不能清偿的情况下，才涉及到房屋的变现。
问题四：房屋抵押后能出租吗？
答：可以，但是承租人不能对抗抵押权人。换言之，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的房屋。
问题五：房屋抵押后，可以再次抵押吗？
答：可以。房屋抵押后，如果还有残值，则房屋可以进行再次甚至多次抵押。只是清偿顺序按照抵押登记的时间先后顺序进行。如房屋价值200万元，第一次抵押登记的债权金额是80万，第二次抵押登记的债权金额是50万，则房屋变现后的钱款先归还第一个债权人的80万，再归还第二个债权人的50万。
问题六：债务到期后，抵押人不愿卖房还债怎么办？
有两种方式可以实现。第一种诉讼程序即到法院起诉债务人和抵押人，拿到生效判决书后申请法院强制执行。第二种特别程序即到法院申请担保物权实现的特别程序，法院审查合格后在30天内作出拍卖、变卖抵押物的裁定书，然后再凭裁定书申请法院执行。
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