男子老陈购房，与房主、中介签订居间协议，后来因属限购范围，导致买卖合同未能签成。老陈诉至法院，要求解除居间协议并返还购房定金5万元。近日，中院终审判决认定老陈在签订居间协议时已明知自身属限购范围，应承担未能签订买卖合同的法律后果，判决解除双方居间协议并驳回返还定金请求。   【典型案例】
         去年6月3日，老陈与房主小方、中介公司签订《居间协议》。老陈同意签订居间协议时支付5万元意向金，如房主接受协议约定的买卖条件并签署居间协议，意向金转为定金。双方同意在居间协议生效次日起20个工作日内补签 《买卖合同》，如因房主原因致合同未签署的，房主应双倍返还定金；如因购房者原因致合同未签署的，定金归房主所有。        6月29日，小方向老陈发出“关于催促签约的函”，列明2012年6月29日系最后签约日，但老陈并未按约前来。小方同意给予合理宽限期，请老陈于7月4日补签买卖合同。7月20日，老陈委托其代理人向房主发送“律师函”，列明因售房政策发生变化，不能办理购房转让，因而不能签订买卖合同。8月2日，老陈诉至法院，认为政策发生变化导致不能办理购房转让，双方均无过错，要求解除双方签订的居间协议，房主退还定金5万元。        庭审中，双方对于解除居间协议达成一致，故一审法院判决解除双方居间协议并驳回老陈返还定金的请求。老陈不服上诉。上海一中院二审认为，2011年至今，非上海户籍居民家庭购房的政策并未发生变化。老陈明知或应当知道其属于限购范围，故双方无法签订买卖合同系因老陈违约造成。根据协议约定，5万元定金应归房主所有。据此，法院维持了原判。   【律师提醒】        根据网签的《买卖合同》，若因买方限购导致交易未成的，买方须承担违约责任。而实践中，常有：（1）购房者不清楚限购政策的具体内容，盲目买房，导致交易未成酿成损失；（2）轻信中介信誓旦旦“保证通过包装后”过户。在支付了数额不菲的所谓“手续费”后，仍交易卡壳。        于上述两种情况，买方的违约责任都是不可免除的。然而，一旦出现上述情况，作为买方，又该如何对策呢？        笔者认为，此时应当以“最大限度降低损失”为原则。主要可以采取如下方式：       （1）签订合同之前，卖方是否知道买方限购。如果知道，买方的责任则可以降低；这需要证据作为支撑！       （2）若合同约定了“20%“的违约金，可以向法院申请降低！       （3）如果房价上涨了，则依据“损益相抵”的原则，要求法院降低违约金！