律师随笔
房产善意取得的判断标准
作者：孙心远 律师 时间：2014年01月07日
(一)“善意”的涵义
在不动产交易中,取得人有时具有多种不同形式的善意,但并非所有的善意都是《物权法》第106 条第1 款规定的“善意”。因为不动产善意取得制度旨在维护交易安全,保护的是取得人对登记簿记载的信赖,因此所谓“善意”仅指取得人的善意而非出让人的善意。也就是说,即便登记簿上记载的不动产的非真实权利人真诚地相信自己就是该不动产的真实权利人,也只能受益于《物权法》第16 条第1 句规定的登记簿推定效力,而不可能发生善意取得制度的适用。此外,就不动产善意取得中取得人善意的理解必须与登记簿相联系。也就是说,取得人善意是指取得人对登记簿权利事项的错误产生了信赖,而不是对其他事实产生了信赖。
就取得人善意的界定,德国法采取了一种“纯客观化”的方法,即只要登记簿的登记状态在客观上对取得人的权利取得提供了支持,就认为取得人是善意的,不以取得人事实上是否查阅了登记簿为前提。这是因为《: 德国民法典》第892 条第1 款规定,为了取得人的利益,登记簿的内容被“视为正确 ”。 德国民法学界通说认为,这是一个拟制性规定,即登记簿被《德国民法典》第892 条“拟制( Fik2
tion) ”为正确的和完满的。也有一些学者认为,这意味着在不动产善意取得制度中登记簿的正确性推定是一种“不能被推翻的推定(eine unwiderlegliche Vermutung) ”。m{ 可是,无论何种观点都承认《, 德国民法典》第892 条规定的不动产善意取得制度中的“信赖保护的思想”已经被强烈地“形式化和客观化”了,“不是主观上的信赖而是对官方簿册的客观信赖构成了公信力(p ublica fides) 的基础”。就我国不动产善意取得制度中取得人善意的界定,笔者认为,我们不能采取德国法那样“纯客观化”的模式。申言之,单单要求登记簿的登记状态在客观上对取得人的权利提供了支持还不够,还应当要求取得人实际查阅了登记簿并从登记簿上知悉了出让人为登记权利人。之所以这样说,理由有二: (1) 由于长期以来我国的不动产登记制度非常不完善,不动产交易的当事人更信赖的是不动产权属证书,而并未形成对登记簿的信赖。(2) 要求取得人查阅登记簿有助于使人们在今后的交易中逐步形成对登记簿的信赖,而且也不会给取得人增加负担。以往由于登记机构种种不合理的限制如限制查询主体、高额的查询收费等,交易当事人往往难以查阅登记簿,此时要求取得人必须查阅登记簿显然是不现实的。但是《, 物权法》颁布之后,我国各地的不动产登记机构已经按照《物权法》和相关法律法规建立了登记簿《, 物权法》第18 条也明确赋予了权利人和利害关系人查询复制权,因此要求取得人查阅登记簿并不会给取得人增加负担。m~ 况且,与真实权利人将会因善意取得而丧失不动产物权这一相当严重的后果相比,要求取得人在交易时查阅登记簿并不为过。
(二)“善意”的判断标准
就如何判断取得人的善意,我国学界的主要争议集中在取得人是否负有调查核实的义务以及在取得人由于重大过失而未尽该义务时能否认定其为非善意。持第一种观点的学者认为《, 物权法》第106 条第1 款第1 项的“善意”在不动产物权善意取得与动产物权意取得中具有相同的涵义,即无论是动产还是不动产的取得人,对其善意与否都应当采取如下标准:不知情且非因重大过失而不知情。其理由有二:(1)《物权法》第106 条第1 款第1 项的文义上没有任何迹象显示动产取得的善意与不动产取得的善意有所不同,因此,该条中的“善意”应是同一标准,不存在动产善意取得采取一个标准而不动产善意取得采取另一个标准的立法意图。nv (2) 如果对不动产取得人的善意采取如同德国法那样的判断标准即不知道登记簿记载错误且登记簿上没有异议登记即为善意,真实权利人就必须举证证明取得人明知不动产登记簿的记载错误,即要求举证取得人的内心状态,这使得真实权利人处于极为不利的境地,过于苛刻,有失权衡。考虑到我国登记错误概率比较高,通过排除具有重大过失的取得人的善意而加重其注意义务,以倾斜保护真实权利人的权利。持第二种观点的学者则认为,尽管《物权法》第106 条第1 款将动产善意取得与不动产善意取得合并规定,但仍有必要区分动产和不动产的取得人善意的判断标准。对于动产的取得人可以认为其具有重大过失而不知道时非属善意,但对不动产善意取得而言,应当以取得人对登记的信赖作为判断关于不动产善意取得的判断标准。在通常情况下,只要取得人信赖了登记,就推定其是善意的,除非其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。ny其理由有二: (1) 动产虽然占有的公信力低于不动产登记的公信力,这是因为不动产登记有国家信誉作为支持。(2)《物权法》第16 条第1 句虽然明确规定了登记簿的推定效力,但却没有规定占有的推定效力,这一细微区别表明在我国物权法上登记对于不动产的权利推定效力似乎高于交付对于动产的权利推定效力。nz
笔者赞同第二种观点,即不动产和动产取得人的善意应当采取不同的判断标准。在动产的善意取得中,判断取得人善意与否时应考虑其有无重大过失,即动产的善意取得人应当负有一定的注意义务,如果其应当知道处分人为无处分权人但因重大过失而不知道,就认为其并非善意。但是,就不动产取得人而言,只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记,就应当认为其是善意的。
在不动产交易中,取得人有时具有多种不同形式的善意,但并非所有的善意都是《物权法》第106 条第1 款规定的“善意”。因为不动产善意取得制度旨在维护交易安全,保护的是取得人对登记簿记载的信赖,因此所谓“善意”仅指取得人的善意而非出让人的善意。也就是说,即便登记簿上记载的不动产的非真实权利人真诚地相信自己就是该不动产的真实权利人,也只能受益于《物权法》第16 条第1 句规定的登记簿推定效力,而不可能发生善意取得制度的适用。此外,就不动产善意取得中取得人善意的理解必须与登记簿相联系。也就是说,取得人善意是指取得人对登记簿权利事项的错误产生了信赖,而不是对其他事实产生了信赖。
就取得人善意的界定,德国法采取了一种“纯客观化”的方法,即只要登记簿的登记状态在客观上对取得人的权利取得提供了支持,就认为取得人是善意的,不以取得人事实上是否查阅了登记簿为前提。这是因为《: 德国民法典》第892 条第1 款规定,为了取得人的利益,登记簿的内容被“视为正确 ”。 德国民法学界通说认为,这是一个拟制性规定,即登记簿被《德国民法典》第892 条“拟制( Fik2
tion) ”为正确的和完满的。也有一些学者认为,这意味着在不动产善意取得制度中登记簿的正确性推定是一种“不能被推翻的推定(eine unwiderlegliche Vermutung) ”。m{ 可是,无论何种观点都承认《, 德国民法典》第892 条规定的不动产善意取得制度中的“信赖保护的思想”已经被强烈地“形式化和客观化”了,“不是主观上的信赖而是对官方簿册的客观信赖构成了公信力(p ublica fides) 的基础”。就我国不动产善意取得制度中取得人善意的界定,笔者认为,我们不能采取德国法那样“纯客观化”的模式。申言之,单单要求登记簿的登记状态在客观上对取得人的权利提供了支持还不够,还应当要求取得人实际查阅了登记簿并从登记簿上知悉了出让人为登记权利人。之所以这样说,理由有二: (1) 由于长期以来我国的不动产登记制度非常不完善,不动产交易的当事人更信赖的是不动产权属证书,而并未形成对登记簿的信赖。(2) 要求取得人查阅登记簿有助于使人们在今后的交易中逐步形成对登记簿的信赖,而且也不会给取得人增加负担。以往由于登记机构种种不合理的限制如限制查询主体、高额的查询收费等,交易当事人往往难以查阅登记簿,此时要求取得人必须查阅登记簿显然是不现实的。但是《, 物权法》颁布之后,我国各地的不动产登记机构已经按照《物权法》和相关法律法规建立了登记簿《, 物权法》第18 条也明确赋予了权利人和利害关系人查询复制权,因此要求取得人查阅登记簿并不会给取得人增加负担。m~ 况且,与真实权利人将会因善意取得而丧失不动产物权这一相当严重的后果相比,要求取得人在交易时查阅登记簿并不为过。
(二)“善意”的判断标准
就如何判断取得人的善意,我国学界的主要争议集中在取得人是否负有调查核实的义务以及在取得人由于重大过失而未尽该义务时能否认定其为非善意。持第一种观点的学者认为《, 物权法》第106 条第1 款第1 项的“善意”在不动产物权善意取得与动产物权意取得中具有相同的涵义,即无论是动产还是不动产的取得人,对其善意与否都应当采取如下标准:不知情且非因重大过失而不知情。其理由有二:(1)《物权法》第106 条第1 款第1 项的文义上没有任何迹象显示动产取得的善意与不动产取得的善意有所不同,因此,该条中的“善意”应是同一标准,不存在动产善意取得采取一个标准而不动产善意取得采取另一个标准的立法意图。nv (2) 如果对不动产取得人的善意采取如同德国法那样的判断标准即不知道登记簿记载错误且登记簿上没有异议登记即为善意,真实权利人就必须举证证明取得人明知不动产登记簿的记载错误,即要求举证取得人的内心状态,这使得真实权利人处于极为不利的境地,过于苛刻,有失权衡。考虑到我国登记错误概率比较高,通过排除具有重大过失的取得人的善意而加重其注意义务,以倾斜保护真实权利人的权利。持第二种观点的学者则认为,尽管《物权法》第106 条第1 款将动产善意取得与不动产善意取得合并规定,但仍有必要区分动产和不动产的取得人善意的判断标准。对于动产的取得人可以认为其具有重大过失而不知道时非属善意,但对不动产善意取得而言,应当以取得人对登记的信赖作为判断关于不动产善意取得的判断标准。在通常情况下,只要取得人信赖了登记,就推定其是善意的,除非其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。ny其理由有二: (1) 动产虽然占有的公信力低于不动产登记的公信力,这是因为不动产登记有国家信誉作为支持。(2)《物权法》第16 条第1 句虽然明确规定了登记簿的推定效力,但却没有规定占有的推定效力,这一细微区别表明在我国物权法上登记对于不动产的权利推定效力似乎高于交付对于动产的权利推定效力。nz
笔者赞同第二种观点,即不动产和动产取得人的善意应当采取不同的判断标准。在动产的善意取得中,判断取得人善意与否时应考虑其有无重大过失,即动产的善意取得人应当负有一定的注意义务,如果其应当知道处分人为无处分权人但因重大过失而不知道,就认为其并非善意。但是,就不动产取得人而言,只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记,就应当认为其是善意的。
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