律师随笔
商品房纠纷
作者：孙心远 律师 时间：2014年01月18日
我国商品住房的投诉量不断上升，已成为投诉热点中的难点问题，由于标的额大、“地方保护”明显，依靠消费者自身的力量解决起来非常困难。商品房问题多多消费者难避陷阱。
在有关商品房的投诉中，质量问题一直居高不下，质量问题主要表现为地基下沉、墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏、材质差、防震性能不达标等。
商品房广告词夸大、虚假，误导消费者。主要表现在语言表述和图标上缩短物业项目与市中心的实际距离；以低“起价”作诱饵；绿化、配套设施宣传严重失实。如果将“假冒”、“虚假品质表示”等违法经营行为也归入其中的话，总数将为“广告”项下统计数目的3倍。
房屋销售合同违约，承诺不兑现。如：延期交房，按合同约定可以退房，实际上却难以兑现；擅自改变设计，草坪、花坛变成办公房、商用房，游泳池变成停车场；后期建设跟不上，燃气、电话、供水、供暖等配套设施不到位，严重影响居民的日常生活。对一些关键问题，开发商与消费者签订合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱，有时甚至就拒绝约定，出现纠纷后，千方百计推卸责任。
房屋面积任意“缩水”、“涨水”。多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积，以此骗取消费者的钱财。按照《商品房销售管理办法》的规定，面积绝对值误差比超过3％的，消费者有权退房，但实际上很难做到，采取分期付款或按揭购房要求退房更是难上加难。
房屋产权证难办理。因开发商不具备开发和售房资格，或是以职工住房、集资建房、旧村改造、旧城改造名义建设的房屋“改头换面”，偷偷或是明目张胆地以商品房名义销售，或是因为违法、违规开发经营，拿不到政府批准的手续、证件，为掩人耳目，就以各种借口拒绝或拖延办理产权证，致使消费者虽可使用房屋，却无法转让。由于开发商不愿承担办理产权证须补交的土地出让金、罚款，致使消费者随时面临房屋被没收、拆除的风险。有的消费者多方奔走，办证问题还是不能解决。
物业管理问题严重。很多物业公司对自身责、权、利认识产生错位，摆不正自己的位置，颠倒了与业主的法律关系。自定所谓的“业主公约”，在显失公平的条件和压力下，对业主权益进行限制、剥夺，甚至随意以停电、停水、不供暖的方式威胁业主。一些物业公司擅自提高收费标准，乱收费，不向业主公开账目，践踏业主的监督权。有的物业公司管理混乱，随意出租公共配套设施，恶化了居住环境，增加了污染和噪音；小区安全无保障，常常出现车辆、物品被盗现象。一些物业公司员工素质差，甚至把管理当成管制，光天化日之下公然行凶，殴打业主，严重侵害消费者的人身和财产权利，导致双方矛盾不断激化。个别物业管理的行政主管部门对物业公司违规行为查处不力，监督不到位，包庇、纵容、偏袒物业公司的不法经营行为，使一些消费者受侵害的事件长期得不到解决。
开发商背景复杂消费者维权受阻。商品房市场所存在的诸多问题，严重损害了消费者的合法权益。一些购房者花了一辈子的积蓄，没有买来安居，却买来了“无尽的辛酸和烦恼”。要退退不了、要换没希望、要修不顺畅。究其原因，一是监督部门执法不严；二是监理、检测透明度低；三是相关法规、制度对购房消费者的保护力度不够。以商品房面积缩水为例，有专家分析认为：首先销售面积是开发商按图纸计算报房产局审批确定，审核如果是走形式，就会给开发商以可乘之机；其次，履行政府职能的房产登记、审核、发证部门和房屋面积测量机构“同出一门”，很难做到公平、严格、客观、公正。消费者普遍反映：由于开发商背景复杂，遇到问题不是从公平处理的角度出发，而是寻求各种社会关系设置障碍，采取拖延、推诿甚至恐吓的办法，致使矛盾步步激化；到法院起诉不仅费神伤财，有时消费者明明掌握有利证据，但在法庭采信和法律适用上却常常处于劣势。商品房投诉久拖不决，严重影响了消费者的正常生活，不利于社会的安定团结，也使消费者购房的积极性受挫。
在有关商品房的投诉中，质量问题一直居高不下，质量问题主要表现为地基下沉、墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏、材质差、防震性能不达标等。
商品房广告词夸大、虚假，误导消费者。主要表现在语言表述和图标上缩短物业项目与市中心的实际距离；以低“起价”作诱饵；绿化、配套设施宣传严重失实。如果将“假冒”、“虚假品质表示”等违法经营行为也归入其中的话，总数将为“广告”项下统计数目的3倍。
房屋销售合同违约，承诺不兑现。如：延期交房，按合同约定可以退房，实际上却难以兑现；擅自改变设计，草坪、花坛变成办公房、商用房，游泳池变成停车场；后期建设跟不上，燃气、电话、供水、供暖等配套设施不到位，严重影响居民的日常生活。对一些关键问题，开发商与消费者签订合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱，有时甚至就拒绝约定，出现纠纷后，千方百计推卸责任。
房屋面积任意“缩水”、“涨水”。多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积，以此骗取消费者的钱财。按照《商品房销售管理办法》的规定，面积绝对值误差比超过3％的，消费者有权退房，但实际上很难做到，采取分期付款或按揭购房要求退房更是难上加难。
房屋产权证难办理。因开发商不具备开发和售房资格，或是以职工住房、集资建房、旧村改造、旧城改造名义建设的房屋“改头换面”，偷偷或是明目张胆地以商品房名义销售，或是因为违法、违规开发经营，拿不到政府批准的手续、证件，为掩人耳目，就以各种借口拒绝或拖延办理产权证，致使消费者虽可使用房屋，却无法转让。由于开发商不愿承担办理产权证须补交的土地出让金、罚款，致使消费者随时面临房屋被没收、拆除的风险。有的消费者多方奔走，办证问题还是不能解决。
物业管理问题严重。很多物业公司对自身责、权、利认识产生错位，摆不正自己的位置，颠倒了与业主的法律关系。自定所谓的“业主公约”，在显失公平的条件和压力下，对业主权益进行限制、剥夺，甚至随意以停电、停水、不供暖的方式威胁业主。一些物业公司擅自提高收费标准，乱收费，不向业主公开账目，践踏业主的监督权。有的物业公司管理混乱，随意出租公共配套设施，恶化了居住环境，增加了污染和噪音；小区安全无保障，常常出现车辆、物品被盗现象。一些物业公司员工素质差，甚至把管理当成管制，光天化日之下公然行凶，殴打业主，严重侵害消费者的人身和财产权利，导致双方矛盾不断激化。个别物业管理的行政主管部门对物业公司违规行为查处不力，监督不到位，包庇、纵容、偏袒物业公司的不法经营行为，使一些消费者受侵害的事件长期得不到解决。
开发商背景复杂消费者维权受阻。商品房市场所存在的诸多问题，严重损害了消费者的合法权益。一些购房者花了一辈子的积蓄，没有买来安居，却买来了“无尽的辛酸和烦恼”。要退退不了、要换没希望、要修不顺畅。究其原因，一是监督部门执法不严；二是监理、检测透明度低；三是相关法规、制度对购房消费者的保护力度不够。以商品房面积缩水为例，有专家分析认为：首先销售面积是开发商按图纸计算报房产局审批确定，审核如果是走形式，就会给开发商以可乘之机；其次，履行政府职能的房产登记、审核、发证部门和房屋面积测量机构“同出一门”，很难做到公平、严格、客观、公正。消费者普遍反映：由于开发商背景复杂，遇到问题不是从公平处理的角度出发，而是寻求各种社会关系设置障碍，采取拖延、推诿甚至恐吓的办法，致使矛盾步步激化；到法院起诉不仅费神伤财，有时消费者明明掌握有利证据，但在法庭采信和法律适用上却常常处于劣势。商品房投诉久拖不决，严重影响了消费者的正常生活，不利于社会的安定团结，也使消费者购房的积极性受挫。
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